Immobilier 2023 : découvrez le bilan et les projections

C’est bientôt Noël, l’heure de faire le bilan, calmement. Parce que 2023 n’a pas été de tout repos côté crédit immo, on revient sur les grands épisodes qui ont marqué cette année. Avec quelques projections pour 2024 en prime - ça c’est cadeau.

Des taux qui ont grimpé, grimpé

“Aller plus haut, aller plus haut”, voilà le refrain qui a rythmé l’année 2023. Si la hausse des taux s’est amorcée dès l’été 2022, elle a poursuivi son ascension ces derniers mois. Entre janvier et décembre, les taux ont flambé, passant de 2,59 % à 4,34 % en moyenne pour les crédits sur 20 ans.

Conséquence directe sur le marché du crédit immobilier : des profils qui pouvaient jusque-là emprunter ont vu leur dossier de demande de prêt refusé. Quant à ceux qui peuvent toujours emprunter, ils ont vu leur capacité d’achat fondre.

Exemple

En reprenant les taux sur 20 ans cités plus, un Français percevant un revenu net mensuel avant impôts de 3 500 euros pouvait emprunter 229 273 € en janvier 2023. En décembre, sa capacité d’emprunt est passée à 196 300 €, soit une baisse de 14%, directement liée à la hausse des taux.

Et il n’y a pas que pour les particuliers que le recours au crédit est devenu plus cher. Les banques aussi ont vu leurs marges se faire rogner. Résultat, elles se sont raidies sur les conditions d’octroi et se sont mises à moins prêter, d’où une production de crédit en baisse (sur un an à fin octobre 2023, la production de crédits immobiliers a reculé de plus de 40 %). En somme, 2023 aura été une année compliquée pour le marché du crédit.

Des autorités avec une longueur de retard

Il a fallu du temps pour que le gouvernement réagisse à la crise observée sur le marché de l’immobilier. Après un “plan crise du logement” annoncé par la Première Ministre cet été, et des annonces en demi-teinte qui n’ont guère convaincu les acteurs du marché, c’est le ministre de l’Économie, Bruno LeMaire, qui a pris le relais à partir de la rentrée, multipliant les prises de parole dans les médias.

Parmi les mesures avancées, l’assouplissement des conditions d’accès au PTZ (qui devrait concerner 6 millions de Français supplémentaires), un prêt bonifié aux contours encore flous et une mise en vente des logements vacants rendue plus simple. Leur impact concret sur le recours au crédit reste à étudier. Affaire à suivre.

Reste une mesure décidée cette année par le gouvernement (sur recommandation de la Banque de France) qui s’est montrée réellement efficace : la mensualisation du taux d’usure (jusque-là trimestrielle) de février à décembre, qui a permis aux banques de revenir sur le crédit immobilier en leur donnant plus de marge pour fixer leurs taux.

Un HCSF droit dans ses bottes

Peu connu du grand public, le Haut conseil de stabilité financière joue le rôle d’arbitre sur le marché de l’immobilier. C’est dire si ses décisions ont des effets immédiats pour les emprunteurs.

Et cette année, malgré des appels du pied de la part des acteurs du marché appelant à une simplification des conditions d’accès au crédit, le HCSF s’est démarqué par sa rigidité. No go pour une hausse du plafond d’endettement, toujours fixé à 35 %, par exemple. Le Haut conseil n’a concédé que des changements à la marge. Les dernières modifications techniques annoncées donneront légèrement plus de flexibilité aux banques pour déroger aux critères, et bénéficieront à ceux qui ont recours au prêt relais ou qui souhaitent faire des travaux dans l’ancien, mais ne devraient pas radicalement débloquer le marché.

Le HCSF changera-t-il de braquet en 2024 ? Les paris sont ouverts.

Du côté de Pretto, qu’est-ce qu’on propose ?

Cette année, Pretto a appelé à des mesures concrètes en faveur des futurs acquéreurs. Parmi elles, aménager les normes HCSF pour les biens de haute performance énergétique ou les projets d’acquisition incluant des travaux de rénovation énergétique.
En clair, permettre aux acheteurs d’emprunter davantage pour financer des travaux de rénovation énergétique, en ajoutant une part de dérogation supplémentaire aux 35% d’endettement. Cela permettrait des économies sur la facture de dépenses énergétiques de l’ordre de 30%, libérant ainsi 3 points de revenus disponibles pour les ménages les plus modestes. Un vrai plus pour le reste à vivre !

2023, un marché d’acheteurs

Le grand bouleversement de 2023, c’est le basculement d’un marché de vendeurs à un marché d’acheteurs. En effet, la période de taux bas que nous avons connue par le passé avait favorisé la hausse des prix de l’immobilier - emprunter n’étant pas vraiment un problème avec des taux inférieurs à 1 %.

Depuis que le coût du crédit s’est alourdi, de nombreux vendeurs se retrouvent avec un bien qui traîne sur le marché sans trouver d’acquéreur. Et qui dit plus de biens disponibles et moins de demande dit baisse de prix. C’est ainsi qu’on a pu observer des premières baisses, surtout dans les grandes villes françaises. Meilleur symbole : le prix au mètre carré est passé sous la barre des 10 000 euros à Paris.

Pour aller plus loin : Comment trouver un courtier immobilier à Paris ?

À l’échelle de la France métropolitaine, le recul des prix de vente observé est de 2 % pour les appartements (1,6% pour les maisons). Au troisième trimestre, les prix ont même chuté de 5,3 % en Île-de-France, selon les chiffres du Conseil supérieur du notariat. Et la tendance devrait s’accentuer en 2024.

Conséquence : l’heure est à la négociation. C’est le moment où jamais de rassembler ses arguments et de tirer le prix de vente vers le bas, pour regagner un peu de pouvoir d’achat.

Devenir un pro de la négo, ça s’apprend

Chez Pretto, on a à cœur de vous donner les outils pour bien mener votre projet d’achat immobilier. C’est pour cela qu’on se mobilise pour vous donner moult conseils pour apprendre à bien négocier. Ça passe par nos articles, mais aussi par des masterclass vidéo pour vous partager les conseils de vrais pros.
Je regarde les masterclass négo

Et en 2024, à quoi s’attendre sur le marché de l’immo ?

C’est le moment de se projeter (et croire encore à l’avenir ¹). Que nous réserve 2024 en matière de crédit immobilier ?

Même si beaucoup de paramètres restent mouvants, il y a des choses qu’un spécialiste du marché sait, à force d’analyse. Ainsi, on peut annoncer que la hausse des taux est enfin derrière nous. On ne dit pas qu’aucune banque ne réévaluera ponctuellement ses taux à la hausse, comme elle en a le droit, mais la poussée de fièvre générale qu’on a connue en 2022 et 2023 est arrivée à son terme. La meilleure preuve : les banques prêtent de nouveau et certaines ont même commencé à baisser leurs taux pour certains profils.

En 2024, la concurrence naturelle entre les organismes bancaires devrait accentuer ce mouvement, et les taux pourraient massivement baisser à partir du milieu d’année. Une excellente nouvelle pour toutes celles et ceux qui souhaitent acheter dans les prochains mois (et pour ceux ceux qui achètent en ce moment et pourront renégocier leur taux) !

Enfin, le début de l’année 2024 sera plus que jamais placé sous le signe de la négociation. C’est LE moment où jamais de tenter des offres plus basses. Mais attention, n’attendez pas trop, car le recul des prix de l’immobilier pourrait s’interrompre dès que les taux auront baissé. Les bonnes affaires sont à faire maintenant !

Sur ce, c’est le moment pour nous de vous souhaiter une excellente fin d’année 2023. On se retrouve en 2024 pour toujours plus d’analyses et de décryptages du marché immobilier.