Achat Immobilier

6 questions que vous vous posez sur le compromis de vente

Personne ne vous avait prévenu que l’achat d’un bien pouvait se transformer en parcours du combattant. Mais tout va bien, vous avez enfin trouvé le bien de vos rêves et avez convenu d’un prix avec le vendeur. Mais voilà que se présente un nouveau défi : vous entendez parler de compromis de vente, de promesse de vente, de conditions suspensives ou encore de garantie… La bonne nouvelle ? Chez Pretto, nous sommes là pour tout vous expliquer !

compromis de vente promesse de vente

1. Mais le compromis de vente, c’est quoi, en fait ?

Le compromis de vente est ce que l’on appelle un avant-contrat. C’est le moment où vous vous accordez juridiquement avec le vendeur sur le prix du bien et les conditions d’achat. Ce document est absolument essentiel pour votre demande de prêt puisque vous ne pouvez démarrer votre recherche de financement qu’à partir du moment où vous l’avez signé. 

2. Y a-t-il une différence entre le compromis et la promesse de vente ?

Vous entendrez certainement parler de promesse de vente à ce stade de votre parcours. Est-ce le même document ? Pas tout à fait ! La différence est à chercher dans le niveau d’engagement de l’acheteur et du vendeur.

La promesse de vente fonctionne comme une option d’achat de votre part, tandis que le vendeur s’engage à vous vendre le bien à un prix fixé. Ce qui signifie que vous avez l’exclusivité sur un bien pendant une période de temps donnée (généralement 2 à 3 mois). Le vendeur ne peut pas se désengager pendant cette période de temps, alors que vous pouvez décider de lever l’option et de ne pas procéder à l’achat du bien. En échange, vous lui versez une indemnité d’immobilisation, aussi appelée dépôt de garantie. Elle s’élève autour de 10 % de la valeur du bien, déduite du prix du bien si vous achetez effectivement. Et si vous abandonnez l’option, la transaction n’a pas lieu.

Le compromis de vente à l’inverse vous engage tout autant que le vendeur. Juridiquement, il a la valeur d’une vente puisque les deux parties s’engagent à poursuivre la totalité de l’acte, c’est donc un engagement important !

3. Et à quoi sert le compromis?

C’est bien simple, sans compromis ou promesse de vente, pas de demande de prêt ! Mettons nous un instant à la place de nos amis banquiers : difficile d’accorder un prêt pour un achat hypothétique dont le prix final n’est pas connu… Une fois ce compromis signé et les banques rassurées, vous pouvez donc démarrer officiellement votre recherche de financement, pour laquelle vous disposez de 45 jours.

Si cela vous semble court, rassurez-vous ! Chez Pretto, nous rassemblons toutes vos pièces justificatives en amont de la signature. Nous prenons de l’avance afin d’envoyer votre dossier juste après la signature du compromis de vente et vous assurer un financement malgré les délais serrés : une fois la demande de prêt envoyée à la banque, il faut une dizaine de jours pour obtenir un accord de principe. Après cela, l’édition des offres de prêt prend environ trois semaines, auxquelles il faut ajouter 10 jours de délai de réflexion. Attention, vous ne pouvez légalement pas retourner votre offre de prêt avant le 11ème jour ! 

compromis vente

4. Et concrètement, à quoi m’engage le compromis de vente ?

En dehors du prix du bien, 2 informations sont à sortir de votre compromis de vente : ce que cela vous coûte dans l’immédiat, et à quelles conditions vous pouvez finalement renoncer à la vente.

Acompte

En signant le compromis de vente, vous versez un dépôt de garantie, ou séquestre, qui s’élève de 5 à 10 % du prix du bien. C’est une avance sur le paiement qui est acquise par le vendeur, sauf si certaines des conditions suspensives mentionnées dans le compromis se produisent.

Si vous ne disposez pas de liquidités pour payer le dépôt de garantie, vous pouvez vous tourner vers un prêt-relais ou un prêt à 110 %.

Délai de rétractation

Après la signature, le vendeur ne peut plus se rétracter tandis que vous vous pouvez annuler la vente sans préciser le motif, et sans payer de dommages et intérêts. Vous disposez d’un délai de 10 jours. Passé ce délai, le vendeur pourra vous assigner en justice si vous changez d’avis. 

Le compromis de vente détaille également les conditions suspensives de la vente : ce sont des conditions déterminées dans le compromis qui soumettent la vente à certaines conditions, par exemple l’obtention d’un prêt bancaire ou d’un permis de construire. Nous l’avons dit, passé la délai de 10 jours, vous pouvez vous retirer de la vente. Mais si ce n’est pas dû à une condition suspensive, vous devrez laisser au propriétaire le dépôt de garantie.

5. Où signer le compromis de vente ?

La signature du compromis ou de la promesse de vente peut se faire avec ou sans notaire. Vous pouvez en effet décider de le rédiger entre particuliers, en passant par votre agence immobilière par exemple. Nous vous recommandons cependant de faire appel à un notaire. Expert de ces sujets, il sera attentif à toutes les parties du compromis. Par ailleurs, la signature du compromis chez le notaire ne donne pas lieu à des frais supplémentaires, vous avez donc tout à y gagner !

De plus, certains documents doivent être obligatoirement annexés au compromis ; c’est le notaire qui s’occupe de les rassembler et de la complétude de ces pièces. En effet, depuis 2014 et la loi ALUR, le vendeur est tenu d’informer au maximum de l’état du bien. Cela passe donc par les annexes qui doivent comporter entre autres :

  • Le diagnostic technique du bien : il comprend le diagnostic de performance énergétique et le diagnostic assainissement
  • Les documents relatifs à la copropriété pour les appartements : le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, la fiche synthétique de la copropriété, les documents relatifs à l’état de l’immeuble, les documents relatifs à la situation financière de la copropriété.

6. Ça veut dire que je suis propriétaire ?

Même si le compromis de vente a la valeur juridique d’un acte de vente, seule la signature de l’acte authentique permet de transférer réellement la propriété du bien. C’est à ce moment là qu’a lieu le déblocage des fonds et le paiement des frais de notaire et de garantie.

Vous signez le contrat de vente chez le notaire. Le contrat précise les détails du bien et des parties, mentionne aussi le prix de vente, le montant des honoraires du professionnel chargé de la vente, et les conditions suspensives.

Le notaire publie ensuite l’acte de vente au Service de Publicité Foncière et verse les montants requis, que vous aurez payés au moment de l’achat.

Vous voilà désormais propriétaire !

A retenir

Avec la promesse de vente, le vendeur s’engage à vous vendre son bien ; lors du compromis de vente, la vente est conclue juridiquement et vous versez un dépôt de garantie.

Insérer des conditions suspensives dans le compromis vous protège en cas de problème d’obtention de prêt.

L’acte de vente finalise la vente. Vous payez le prix du bien, et vous devenez officiellement propriétaire.

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