Achat Immobilier

Tout ce qu’il faut savoir pour signer le compromis de vente

Ça y est, vous avez trouvé le bien immobilier de vos rêves, et vous vous êtes accordés sur le prix avec le vendeur. Il ne reste plus qu’à signer l’avant-contrat. Soit le vendeur signe une promesse de vente dont vous êtes le bénéficiaire, soit vous signez tous les deux un compromis de vente.

compromis de vente promesse de vente

1. La promesse ou compromis de vente, quelles différences ?

Vous avez trouvé le bien de vos rêves et vous avez fait une offre qui a été acceptée, au prix ou non. Il existe deux types de contrats pour affirmer une vente : la promesse de vente et le compromis de vente. Le niveau d’engagement du vendeur et de l’acheteur varient en fonction du cas.

La promesse de vente : le vendeur s’engage à vous vendre le bien

Dans une promesse de vente, le vendeur s’engage à vous vendre le bien à un prix fixé. En échange, vous lui versez une indemnité d’immobilisation, aussi appelée dépôt de garantie. Elle s’élève autour de 10% de la valeur du bien.

La promesse de vente fonctionne donc comme une option d’achat. Concrètement avant la fin du délai imparti, vous pouvez lever l’option. Vous confirmez votre envie d’acheter le bien au vendeur et dans ce cas, le montant de l’option est déduit du prix que vous paierez. Sinon, vous abandonnez l’option, et la transaction n’a pas lieu.

Le compromis de vente : un engagement mutuel 

Le compromis de vente, contrairement à la promesse de vente, vous engage à la fois le vendeur et vous. Juridiquement, il a la valeur d’une vente, c’est donc un très gros engagement. C’est le moment où vous vous accordez sur les termes de la vente. 

En signant le compromis de vente, vous versez un dépôt de garantie au vendeur qui s’élève à 5 ou 10% du prix du bien. Si vous n’avez pas de liquidités disponibles pour payer le dépôt de garantie, cela peut-être le cas par exemple pour un prêt relais ou un prêt à 110% , il faut vous arranger avec le notaire et le vendeur pour que le chèque de caution ne soit pas encaissé.

Quel délai entre compromis et vente ?

Après la signature, vous disposez d’un délai de 10 jours pendant lequel vous pouvez annuler la vente sans préciser le motif, et sans payer des dommages et intérêts. Passé ce délai, si l’un de vous change d’avis et ne veut plus effectuer la transaction, l’autre pourra l’assigner en justice. Si vous souhaitez arrêter le vente après la délai, vous devrez probablement laisser le dépôt de garantie au propriétaire si aucune des conditions suspensives n’est réalisée.

2. Le compromis de vente : la clé de voûte pour obtenir un crédit

Sans compromis ou promesse de vente pas de demande de prêt

Une fois le compromis ou la promesse signé, la prochaine étape consiste à chercher un prêt immobilier. Par ailleurs, vous ne pouvez pas réellement entamer vos démarches de recherche de prêt tant que l’avant contrat n’est pas signé. En effet, les banques n’acceptent que les dossiers de demande de prêt complets.

Chez Pretto, nous rassemblons toutes vos pièces justificatives en amont de la signature. Nous prenons de l’avance afin d’envoyer votre dossier juste après la signature du compromis de vente.

Et oui ! Vous ne disposez en général que de 45 jours à partir de la signature pour obtenir une offre de prêt de la part d’une banque. Et les délais sont serrés : une fois la demande de prêt envoyée à la banque, il faut une dizaine de jours pour obtenir un accord de principe de la banque. Après cela, l’édition des offres de prêt prend environ trois semaines mais attention vous devez obligatoirement attendre dix jours après la date d’édition de l’offre de prêt avant de l’accepter.

Les 7 étapes d'un achat immobilier

L’avant contrat doit comporter toutes les annexes obligatoires

La signature du compromis ou de la promesse de vente peut se faire avec ou sans notaire. Nous vous recommandons de faire cependant appel à un notaire. Expert de ces sujets, il sera attentif à toutes les parties du compromis. Par ailleurs, la signature du compromis chez le notaire ne donne pas lieu à des frais supplémentaires, vous avez donc tout à y gagner.

De plus certains documents doivent être obligatoirement annexés au compromis, c’est le notaire qui s’occupe de les rassembler et de la complétude de ces pièces. En effet, depuis 2014 et la loi ALUR, le vendeur est tenu d’informer au maximum de l’état du bien. Cela passe donc par les annexes qui doivent comporter entre autres :

  • Le diagnostic technique du bien : il comprend le diagnostic de performance énergétique et le diagnostic assainissement
  • Les documents relatifs à la copropriété pour les appartements : le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, la fiche synthétique de la copropriété, les documents relatifs à l’état de l’immeuble, les documents relatifs à la situation financière de la copropriété.

3. Les conditions suspensives, pour annuler la vente sans payer des dommages et intérêts

En général, le compromis de vente comprend des conditions suspensives. Elles ne sont pas obligatoires mais vous protègent largement en cas d’imprévus. Ces clauses permettent de subordonner l’exécution de la vente à la réalisation de certaines conditions.

Par exemple, vous pouvez soumettre l’achat de votre bien immobilier à l’obtention d’un crédit immobilier. Il est nécessaire de préciser les conditions de cette clause : montant, taux, délai pour déposer le dossier à la banque etc.

Si vous n’obtenez pas ce crédit dans un délai de 45 jours, vous pourrez alors annuler la vente sans payer des dommages et intérêts au vendeur. Il vous faudra dans ce cas, une lettre de refus de la part de la banque. Vous pouvez ajouter d’autres conditions suspensives, pour conditionner la vente effective à l’obtention d’un permis de construire ou à la vente d’un bien immobilier par exemple.

Quand vous achetez un bien dans une zone tendue parfois les propriétaires peuvent exiger qu’il n’y ait pas de conditions suspensives dans le compromis. Et oui, à Paris par exemple, les propriétaires peuvent recevoir jusqu’à six offres au prix en une journée, ils veulent donc s’assurer de choisir le bon acheteur. Chez Pretto, nous pouvons vous fournir une promesse de financement pour rassurer le vendeur sur votre capacité de financement.

4. L’acte final officialise l’achat 

Même si le compromis de vente à la valeur juridique de l’acte de vente, la signature de l’acte authentique permet de transférer réellement la propriété du bien. C’est à ce moment là qu’a lieu le déblocage des fonds et le paiement des frais de notaire.

Vous signez le contrat de vente chez le notaire. Le contrat précise les détails du bien et des parties : description du bien, son origine, états civils de l’acheteur et du vendeur, et mention précisant si cette somme est payée à l’aide d’un crédit etc. Le contrat de vente mentionne aussi le prix de vente, le montant des honoraires du professionnel chargé de la vente, et les conditions suspensives.

Le notaire publie ensuite l’acte de vente au Service de Publicité Foncière et verser les montants requis, que vous aurez payés au moment de l’achat. Après cela, il pourra enfin vous remettre votre titre de propriété. BRAVO !

Après la signature de ce contrat, vous êtes définitivement propriétaire. Vous pouvez alors chercher une assurance et commencer à effectuer des travaux.

A retenir

La promesse de vente : le vendeur s’engage à vous vendre son bien

Le compromis de vente : le vendeur et vous vous accordez sur le prix, la vente est conclue juridiquement, vous versez un dépôt de garantie (5 à 10% du prix).

Conditions suspensives : insérer des conditions suspensives dans le compromis vous protège en cas de problème d’obtention de prêt.

L’acte de vente : il finalise la vente. Vous payez le prix du bien, et vous devenez officiellement propriétaire.

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