Pourquoi les taux à 1% ont été une erreur ?

Pendant plusieurs années, les taux immobiliers à 1 % ont été présentés comme une opportunité historique. Emprunter n’avait jamais coûté aussi peu cher, et beaucoup y ont vu une fenêtre idéale pour devenir propriétaire. Avec un peu de recul, le bilan est moins évident : l’accès à la propriété ne s’est pas réellement démocratisé. Et pour certains profils, il s’est même complexifié. Faut-il pour autant parler d’erreur ? Pas vraiment. Explications. 

Des taux historiquement bas… mais pas plus de propriétaires

La période 2017-2022 a souvent été décrite comme un âge d’or du crédit immobilier. Les taux sont restés durablement bas (entre 1 % et 2 %), et les critères d'octroi étaient très souples. 

À titre d’exemple, en octobre 2019, nous avons observé chez Pretto des taux moyens de 0,8 % sur 15 ans, 0,95 % sur 20 ans et 1,25 % sur 25 ans. En pratique, cela s’est traduit par des conditions d’emprunt plutôt favorables.

Ces conditions ont permis à de nombreux ménages d’emprunter davantage et de concrétiser leur projet immobilier. Logiquement, on pouvait s’attendre à une hausse du nombre de propriétaires sur cette période, mais surprise, ça n’a pas du tout été le cas. 

Comme le souligne la Banque de France dans son Bloc Notes Eco 441 du 23 mars 2026, la part de propriétaires est restée globalement stable autour de 58 % et la proportion de primo-accédants n’a pas non plus progressé. Bref, le crédit s’est développé sans que l’accession ne suive réellement.

Pourquoi des taux bas peuvent… exclure davantage d’acheteurs

Pour comprendre ce paradoxe, il faut regarder du côté du fonctionnement du marché immobilier. La baisse des taux a mécaniquement augmenté la capacité d’emprunt des ménages. À mensualité équivalente, il devenait possible d’emprunter davantage, ce qui a attiré plus d’acheteurs et renforcé la concurrence.

Mais en face, l’offre de logements n’a pas suivi au même rythme. La construction restait insuffisante, le foncier était rare dans les zones les plus demandées et les contraintes administratives ralentissaient les projets. Le nombre de biens disponibles évoluait donc lentement.

Dans ce contexte, lorsque l’ajustement ne se fait pas par une augmentation de l’offre, cela engendre une hausse des prix. Plus d’acheteurs se positionnent sur un volume de biens limité… et les prix montent : +22% au niveau national entre 2017 et 2022, selon la Banque de France. En l’absence de régulation des prix et avec un crédit très accessible, la négociation a quasiment disparu, ce qui a contribué à accélérer la hausse des prix.

C’est ce mécanisme qui explique pourquoi des conditions de crédit très favorables ont pu, en France, comme dans le reste de l’Europe, paradoxalement, rendre l’accès à la propriété plus difficile.

Qui a vraiment gagné (et perdu) avec les taux à 1 % ?

Les effets des taux bas ont été très inégaux selon les profils.

Ceux qui possédaient déjà un bien ont été les premiers à en profiter. La hausse des prix a mécaniquement valorisé leur patrimoine, parfois de manière significative. La Banque de France évoque d’ailleurs une forte progression en valeur du patrimoine immobilier des propriétaires sur la période. L’offre de crédit supplémentaire a aussi favorisé les transactions de propriétaires occupants : ventes et rachats de résidences principales, acquisition de résidences secondaires ou de logements locatifs.

À l’inverse, les primo-accédants, et plus largement les Français les plus modestes, ont été les principaux fragilisés par cette dynamique. La hausse des prix a souvent été plus rapide que leur capacité d’épargne, rendant la constitution d’un apport plus difficile. Par ailleurs, l’augmentation des montants empruntés s’est traduite par un allongement des durées de crédit et, in fine, par un coût total plus élevé.

2026 : vers un rééquilibrage du marché ?

Après ces cinq années marquées par des taux historiquement bas puis une remontée rapide dès 2022, le marché immobilier semble entrer actuellement dans une phase plus stable.

• Les taux se sont stabilisés à des niveaux plus normaux,
• Les banques restent sélectives, mais cherchent à capter de nouveaux clients,
• La négociation refait son apparition dans de nombreuses zones,
• Des villes moyennes comme Nantes (-0,9%) ou Lille (-1,1%) poursuivent leur ajustement de prix (selon PAP).

Le marché reste moins dynamique qu’avant 2022, mais il pourrait devenir plus équilibré, avec des conditions d’achat plus lisibles.

Les taux à 1% ont révélé une vérité : sans régulation de l'offre, le crédit bon marché enrichit les propriétaires existants plus qu'il ne facilite l'accession. En 2026, le marché se rééquilibre, mais la question demeure : comment rendre le logement accessible durablement ?