En règle générale, les agents immobiliers incluent leurs commissions dans le prix d’acquisition du bien immobilier. Ainsi, lors de la signature de l’acte authentique chez le notaire, le vendeur reçoit un montant pour lequel il reverse une partie directement à l’agent immobilier correspondant à ses honoraires.

Le fait de passer les frais d’agence à la charge de l’acquéreur et non du vendeur va permettre de baisser les frais de notaire de quelques centaines voir milliers d’euros.

Dans cet exemple, le coût du bien est de 200 000 € dans les deux cas, mais la deuxième proposition sépare les frais d'agence immobilière du prix du bien. Vous économisez en frais de notaire, et cela arrange le vendeur car il le déduit de son prix de vente et donc potentiellement de sa plus-value (sur laquelle il doit payer des impôts). Pas mal, non ?

Rassurez-vous il n’y a pas besoin de faire expertiser la valeur des meubles, mais nous vous invitons simplement à rester raisonnable et ne pas augmenter de manière inconsidérée la valeur de manière factice pour éviter tout problème avec l’administration fiscale.

Ainsi, reprenons notre exemple de base. Nous avons 20 000 € de frais d’agence, 10 000 € de mobilier et 170 000 € d’acquisition. Les frais de notaire seront calculés sur les 170 000 €, soit 13 520 € !

Attention tout de même car en cas de revente la plus-value ici sera plus importante du fait de cette séparation puisque l’administration fiscale comparera le prix d’acquisition hors mobilier avec le prix de vente.

Soyons honnête, cette méthode est certainement la moins efficace des 3 ! Mais vous pouvez toujours demander au notaire de baisser ses frais.

Attention, vous ne pouvez pas lui demander sans comprendre comment se décompose le montant. Reprenons l’exemple des 170 000 € d’acquisition, les 13 520 € se décomposent ainsi :

• 2 147 € d’émoluments du notaire (ses frais à lui) ;
• 10 013 € de droits et taxes (l’Etat) ;
• 1 360 € d’émoluments de formalités et débours (l’Etat) ;

A chaque avantage il y a toujours une contrepartie ! Nous nous adressons ici particulièrement aux personnes souhaitant financer leur bien sans apport.

En effet, la banque fait attention à ce que nous appelons la marge hypothécaire. Elle souhaite financer un montant similaire, voire inférieur au prix du bien. Or, si vous diminuez artificiellement le prix du bien en séparant les frais d’agence et de mobilier et que vous ne mettez pas d’apport dans le bien cela peut jouer contre vous au niveau de l’acceptation de votre dossier de crédit !

Posons les chiffres d’un financement sans apport basé sur notre exemple, en ajoutant simplement le coût de la garantie et les frais de dossier de la banque :

Nous sommes ici sur un financement à 127 % par rapport au prix du bien, et encore, nous sommes partis du principe qu’il n'y avait pas de travaux, ce qui aurait encore creusé l'écart. Ce n'est pas impossible à financer, mais c'est sans aucun doute plus compliqué !