Achat Immobilier

Achat à plusieurs : calculer les quotes-parts d’acquisition

Ça y est, vous vous lancez dans la grande aventure de l’achat immobilier ! Souvent, vous n’êtes pas le seul propriétaire du bien en question… Peut-être le partagerez-vous avec votre conjoint, pacsé ou non, votre frère, votre sœur ou autre ? Heureusement pour vous, l’achat à plusieurs est courant et nous avons quelques bons conseils à partager !

Dès que vous êtes plusieurs acquéreurs, il est absolument nécessaire de clarifier les quotes-parts respectives pour éviter les conflits et malentendus. Bref, référez-vous à un notaire avant de commencer les démarches d’achat, vous éviterez bien des complications !

Il formalisera, par un acte authentique, le partage de la maison ou de l’appartement entre les différents membres de la communauté. Il fera le calcul, prévu par la loi, en fonction des apports de chacun. Vous aussi pouvez faire ce calcul et on vous montre comment. Suivez le guide !

1. Quelle est le montant de la facture ?

La première question à vous poser est la somme totale que les acheteurs vont mettre sur la table pour acquérir le bien immobilier. C’est à partir de ce chiffre que l’on pourra calculer les parts individuelles. La totalité des acheteurs est souvent appelée communauté des indivisaires (ne vous étonnez pas de croiser ce terme barbare 😉 )

Prenez donc en compte :

Toutes les charges sont à prendre en considération pour qu’aucun propriétaire ne soit lésé par la suite. La somme totale s’appelle le prix de revient de votre bien immobilier. C’est l’assiette du calcul des quotes-parts d’acquisition.

2. Quel est le montant de votre apport ?

Tous les indivisaires doivent participer au financement de la maison ou de l’appartement. En fonction de ce que vous versez à la communauté, vous obtiendrez une part plus ou moins généreuse.

Tout d’abord, faites la somme totale de ce que vous avez donné en propre, directement de votre compte personnel. Le notaire constatera les virements à votre nom seulement : ils sont à 100% à votre nom dans le partage de la propriété.

Ensuite, déterminez la participation de votre compte joint, partagé avec l’un des indivisaires. Si vous n’êtes que deux, le notaire inscrira le versement à concurrence de 50% chacun. Si vous êtes plus, le partage se fait exactement de la même manière : à parts égales.

Cela paraît très simple. Pas si vite ! Nous n’avons pas encore envisagé la possibilité que les indivisaires se financent en partie par l’emprunt. Et qu’est-ce que ça change ?

3. Combien avez-vous emprunté ?

Si la communauté désire s’endetter pour acheter le bien immobilier, un nouveau paramètre apparaît dans le partage de la propriété : le(s)quel(s) d’entre eux a(ont) pris le risque de s’endetter pour les autres ?

La réponse est : tout le monde ! Tous les indivisaires, sans exception, sont considérés comme des codébiteurs solidaires par la banque. Cela signifie que chacun a la même part de responsabilité dans le remboursement du prêt. Si vous êtes deux, vous êtes engagés à hauteur de 50% du montant du prêt, 33% si vous êtes trois, et ainsi de suite

Désormais, vous savez calculer les quotes-parts d’acquisition d’une indivision comme un véritable expert ! Pour la pratique, prenons un exemple simple inspiré de la vie réelle…

4. Un exemple pour tester ses connaissances

Daniel et Marie-Lou : un couple pacsé depuis 5 ans. Fatigués de la vie parisienne, ils décident de tout plaquer et de commencer leur nouvelle vie dans le Sud de la France. En épluchant les catalogues de petites annonces, Daniel déniche la perle rare, la villa de leurs rêves. Ils la visitent, sont séduits et décident d’investir sous le régime de l’indivision.

La maison est vendue à 390 000 €, avec des frais d’agence de 10 000 €. Il leur faut constituer un dépôt de garantie de 5 % du prix de vente, soit de 19 500 €. Le notaire en profite pour annoncer les frais de 31 000 €.

Le prix de revient de la villa est donc de : 390 000 + 10 000 + 31 000 = 431 000€.

Pour financer le tout, le couple a fait des versements personnels, un virement de 60 000 € leur compte joint et un emprunt bancaire. Voici le calcul de leurs quotes-parts :

Quotes-parts de Daniel
Daniel a versé de son compte personnel 50 500 €
Daniel a versé du compte-joint 30 000 €
Quote-part d’emprunt 115 000 €
Total versé par Daniel 195 500 €
Sur un prix de revient de 431 000 €
Parts de Daniel 45,35 %
 

Quotes-parts d’acquisition de Marie-Lou

Marie-Lou a versé de son compte personnel 90 500 €
Marie-Lou a versé du compte-joint 30 000 €
Quote-part d’emprunt 50 % 115 000 €
Total versé par Marie-Lou 235 500 €
Sur un prix de revient de 431 000 €
Soit pour Marie-Lou 54,65 %

A votre tour ! Vous savez maintenant calculez les quotes-parts d’acquisition d’une indivision quelle que soit la situation.

A retenir

  • Calculez d’abord le prix de revient total du bien
  • Puis déterminez les apports de chacun, des comptes joints et de l’éventuel emprunt
  • Le prêt est souscrit au nom de tous les indivisaires, désormais tous responsables du remboursement

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