L'immobilier est-il vraiment un investissement sûr ?

Valeur sûre, valeur refuge, les Français ne manquent pas de qualificatifs rassurants pour définir l’immobilier. Et les chiffres ne trompent pas : selon les derniers sondages de l'INSEE, plus d’un Français sur 2 était propriétaire en 2018 (58%). Mieux, les actifs immobiliers représentent 61% du patrimoine des Français.

L’idée que l’immobilier est un placement sûr fait surtout référence à l’immobilier locatif classique. Mais il s’applique autant aux investissements dans les SCPI (« pierre papier »), qu’à l’achat de sa résidence principale qui est un investissement en soi.

Si les Français investissaient dans le simple but de faire fructifier au maximum leur épargne, ils se tourneraient plus naturellement vers des produits comme les actions financières qui ont un rendement plus important sur le long terme lorsque les dividendes sont constamment réinvestis.

Une autre enquête réalisée par le Crédit Foncier en 2018 révèle elle que 68% des personnes interrogées privilégieraient en 1er choix la pierre, très loin devant les marchés financiers (7 %).

Lorsque l’on creuse un peu, on réalise que ce qui fait de l’immobilier un placement sûr aux yeux des Français, c’est qu’ils estiment que le ratio rendement-risque sera toujours plus avantageux que pour un placement financier. La simple approche financière ne suffit donc pas, il faut donc prendre en compte une dimension plus psychologique.

En effet, les grandes crises des marchés financiers vécues ces dernières années n’ont pas aidé à redorer l’image du placement financier dans le coeur des Français. Ils lui préfèrent le rendement peut-être moindre (entre 2,5 et 5% pour la pierre-papier) mais certainement plus pérenne de l’immobilier sur le long terme, moins soumis aux soubresauts des marchés.

C’est donc le peu de risques relatif de l’immobilier qui attire, mais pas que !

La première raison qui pousse les Français à investir dans l’immobilier est la recherche d’un complément de revenus, notamment pour assurer leur retraite (67% dans l’ancien et 40% dans le neuf).

En effet, l’un des principaux attraits de la pierre est qu’elle apporte de la stabilité dans la perception des revenus et, pour la plupart d’entre nous, cela n'a pas de prix.

Ainsi, recevoir mensuellement un loyer permet dans un premier temps de rembourser son prêt. Une fois chose faite, les loyers perçus seront l’assurance d’un revenu supplémentaire pour financer les études de ses enfants, réaliser divers projets personnels ou encore avoir une “rente à vie” pour compléter sa retraite à terme.

L’autre raison qui justifie les investissements immobiliers est la volonté de se constituer un patrimoine qui pourra ensuite être transmis à ses enfants (48% dans le neuf et 39% dans l’ancien).

Enfin, et ce n’est pas négligeable, la possibilité de bénéficier d’avantages fiscaux est aussi une bonne raison de se tourner vers l’immobilier. C’est d’ailleurs la première motivation des achats dans le neuf (71%), même si cette question est accessoire pour les investissements dans l’ancien (11%).

En investissant dans l’immobilier, les Français recherchent donc du profit certes, mais aussi et avant tout un véritable sentiment de sécurité pour construire leur foyer. Et ce, tant pour élever leurs enfants que pour assurer leurs vieux jours.

Le crédit immobilier est d’ailleurs particulièrement avantageux pour un investissement locatif. En effet, vous financez votre achat avec votre emprunt, parfois sans apport personnel grâce au prêt à 110 %, et vous remboursez vos mensualités avec l’aide des loyers perçus chaque mois. C’est ce qu’on appelle l’effet de levier.

Au final, il est possible de vous constituer un patrimoine en dépensant moins que le prix du bien.

La progression constante de la valeur immobilière ces dernières années donne l’impression que la plus-value qu’on peut en tirer est importante. Cela peut fortement vous donner envie d’investir dans l’immobilier locatif. Mais si l’on prend en compte toutes les particularités de l’immobilier, le jeu en vaut-il vraiment la chandelle ?

Même s’il est perçu comme un placement sûr, il ne faut pas oublier que l’investissement immobilier n’est pas un « simple placement ».

En réalité, il implique souvent de nombreuses contraintes qu’il faut dès le départ prendre en compte pour calculer la véritable rentabilité de votre bien.

Première contrainte : vos rendements locatifs risques d’être pénalisés par une lourde fiscalité.

En effet, accéder à la propriété rime aussi avec taxe foncière à payer. Chaque année justement, la taxe foncière peut représenter un coût plus important que l’on pense. Et ce d’autant plus qu’elle est librement fixée par les collectivités. Selon l’UNPI, rien que sur la période de 2012 à 2017, la taxe foncière a augmenté de 11,71 %. C'est 5 fois plus que l’inflation sur la même période, et 8 fois plus que la hausse des loyers.

Avec la suppression progressive de la taxe d’habitation, on peut craindre que les collectivités décident de compenser leurs recettes en augmentant la taxe foncière. En effet, à partir de 2023, plus aucun foyer ne paiera de taxe d'habitation sur sa résidence principale.

De plus, le poids de la fiscalité peut être relativement important pour les revenus fonciers issus des locations non meublées. En effet, elles sont taxées au barème progressif de l'impôt sur le revenu. Pour les foyers les plus aisés, le taux d’imposition peut culminer à 62,2 % (45 % d'impôts + 17,2 % de prélèvements sociaux).

Autre contrainte à ne pas négliger : le rendement locatif est par nature aléatoire.

Si la plupart du temps une location se passe bien, il faut garder à l’esprit que votre rendement locatif n'est jamais garanti. En effet, en tant que bailleur, vous ne serez pas toujours à l'abri d'une défaillance de votre locataire (impayés de loyers, dégradations) ou simplement d'une vacance locative. Pour beaucoup la solution peut donc être de souscrire à une assurance loyers impayés pour bénéficier d’une protection. Mais en contrepartie, votre rendement annuel sera amputé du paiement de cette assurance.

De plus, qui dit investissement locatif dit gestion des locataires et donc coûts de cette gestion locative. Il peut s’agir des frais que vous payez à une agence ou même du temps que vous consacrez vous-même à cette gestion.

Autre contrainte éventuelle susceptible de limiter votre rendement locatif : le retour de l'encadrement de loyers.

En effet, depuis le 1er janvier dernier, la loi Elan qui remplace la loi ALUR laisse le choix aux villes en zone de forte densité de population d’encadrer les loyers des biens nus ou meublés.

Tout le monde n’est pas de cet avis puisque beaucoup pensent que louer équivaut à “jeter son argent par les fenêtres” ou à “enrichir son propriétaire à ses dépens”. Vraiment ?

D'un côté, la location entraîne des dépenses mensuelles élevées, mais vous permet également de placer l'apport que vous seriez autrement prêt à mettre dans votre achat immobilier. Mais l'achat entraîne lui aussi de nombreux coûts : l'apport, dont nous venons de parler et qui correspond généralement à 10 % environ du prix du bien ; mais également les mensualités d'assurance et les intérêts d'emprunts, qui s'élèvent à plusieurs dizaines de milliers d'euros. Et à tout cela s'ajoutent les taxes, les éventuels travaux, les frais de co-propriété etc.

Vous l'aurez compris, l'idée que la location consiste à jeter l'argent par les fenêtres est à prendre avec des pincettes. En fonction de ce que vous louez et de ce que vous souhaitez acheter, l'équation peut être complexe. De nombreux simulateurs en ligne existent pour vous guider dans votre réflexion.