Crédit immobilier : pourquoi la reprise est-elle fragile ?

Après deux années particulièrement difficiles, le marché du crédit repart enfin. Les acheteurs sont de retour, les projets repartent et les conditions de financement se sont améliorées. Mais attention à l’euphorie : derrière ce redémarrage, l’équilibre reste fragile. Les montants empruntés progressent à peine, les durées de crédit s'allongent, et le contexte géopolitique pourrait tout fragiliser. On vous explique.

Des signaux positifs, enfin

Depuis le début de l’année, les acheteurs sont de retour sur le marché immobilier. Les projets d’achat, mis en pause pour certains, aboutissent de nouveau après trois années mouvementées.

Quels facteurs expliquent ce redémarrage ?

• Des taux redevenus plus accessibles : environ 3,29 % sur 20 ans en mars 2026 selon la grille Pretto,
• L’élargissement du prêt à taux zéro (PTZ) aux maisons individuelles depuis avril 2025,
• La baisse des prix immobiliers dans de nombreuses villes.

Ces facteurs combinés ont eu un impact sur les projets d’achat et le nombre de transactions est reparti à la hausse, avec 945 000 ventes sur 12 mois, contre 750 000 en 2024, selon les notaires de France.

Une amélioration en trompe-l’œil

Si les ventes repartent, le crédit avance à petits pas et les données de la Banque de France (STAT INFO – Janvier 2026) montrent que cette reprise reste limitée.

• La production de crédits atteignait 10,9 milliards d’euros en janvier 2026, soit 2 milliards de moins qu’en décembre,
• La croissance des encours reste très faible (+0,2 % pour les particuliers). Les nouveaux crédits accordés compensent à peine les remboursements.

Autre nuance importante, environ 15 % de la production correspond à des renégociations précise la Banque de France. Une partie de l’activité ne correspond donc pas à de nouveaux projets immobiliers mais à une réorganisation financière. Si on retire ces opérations, le volume de “vrais” nouveaux achats financés par le crédit est encore plus modeste.

Alors pour acheter malgré des prix encore élevés, les ménages doivent s’adapter et allongent leur durée d’emprunt. La durée moyenne pour les primo-accédants est de 23 ans et 10 mois aujourd’hui, contre 23 ans et 7 mois il y a un an (mars 2025) (selon la Banque de France). Et quelques années supplémentaires de remboursement, c’est autant d’intérêts en plus à payer.

Exemple : Abou et Célia ont emprunté 350 000 € à 3,29 % sur 20 ans, soit un coût total de 126 780 €. Sur 25 ans, avec un taux moyen de 3,4 %, leur crédit aurait coûté 41 520 € supplémentaires.

Une reprise à deux vitesses

Tous les profils ne sont pas logés à la même enseigne. Les disparités territoriales sont encore très fortes :

• À Paris et dans certaines grandes métropoles, les prix restent élevés et l’accès à la propriété demeure difficile. Paris (+0,6%), Lyon (+0,9%) et Bordeaux (+0,7% selon PAP), affichent encore des hausses sur 2025.
• Des villes moyennes comme Nantes (-0,9%), Rennes (-0,4%) et Lille (-1,1%), après avoir beaucoup grimpé ces dernières années, poursuivent leur ajustement en 2025 (selon PAP). Les conditions d’achat y sont redevenues plus accessibles.

Autre asymétrie du marché, le nombre de prêts accordés aux primo-accédants augmente plus rapidement que celui des ventes de logements et des prêts à l’ensemble des emprunteurs (selon la Banque de France). Les investisseurs et certains secundo-accédants, eux, restent en retrait.

Le talon d’Achille : les taux

La fragilité de cette reprise repose aussi sur un facteur : le niveau des taux. Dans un contexte géopolitique incertain, marqué par des tensions internationales et des risques persistants sur l’inflation et l’énergie, une remontée des taux d’intérêt ne peut être exclue dans les prochains mois. Or, le fonctionnement du marché immobilier repose largement sur ce levier.

Pourquoi c’est important pour vous ? Ces derniers mois l’ont bien montré : malgré une stabilisation des taux, la reprise est restée timide. Une hausse des taux, même modérée, pourrait avoir un effet inverse avec :

• une baisse de la capacité d’emprunt des Français,
• une remontée des mensualités sur les nouveaux crédits,
• un durcissement des conditions des banques qui pourraient juger trop risqués certains profils et refuser des financements.

Le marché immobilier redémarre, mais reste sous tension. Mais cette reprise est suspendue à un fil : crédit encore contraint, durées qui s’allongent, dynamique inégale. Et surtout, tout repose sur un facteur clé : les taux. Si leur stabilisation n’a permis qu’une légère reprise, une remontée pourrait rapidement casser l’élan. À suivre…