1. Evolution des taux immobiliers : pourquoi varient-ils ?

Evolution des taux immobiliers : pourquoi varient-ils ?

Les taux immobiliers ne cessent de surprendre les experts du domaine. Ils continuent de battre des records, notamment en 2019 où ils avaient atteint un plancher historique.

Les taux dépendent cependant de multiples facteurs et varient selon de nombreux critères. Pretto vous donne tous les détails à ce sujet.

L’évolution des taux immobiliers depuis les années 80 en France

L’évolution des taux immobiliers aujourd’hui

Les taux immobiliers sont particulièrement bas depuis 2018. Ils le sont encore aujourd’hui, même si, en conséquence de la crise du Coronavirus, les taux ont été revus à la hausse pour remonter légèrement.

DuréeMeilleurs tauxTaux ordinairesTendance
10 ans0,74 %1,05 %
15 ans0,89 %1,27 %
20 ans1,04 %1,48 %
25 ans1,31 %1,72 %

Mais afin de vous donner une idée plus générale, voici un exemple de l’évolution du taux moyen du mois de janvier respectivement de 2018 à 2020 :

MoisTaux moyen
Janvier 20181,48 %
Janvier 20191,42 %
Janvier 20201,13 %

Incroyable pas vrai ? Toutefois cela reste une situation exceptionnelle car ça n’a pas toujours été le cas.

L’historique des taux immobiliers depuis 40 ans

Les taux immobiliers n’ont pas toujours été aussi bas. En effet les taux étaient très largement supérieurs à ce que nous pouvons observer aujourd’hui, avec des taux immobiliers avoisinant les 9 % et au-delà. Lorsque l’on revient 40 ans en arrière, emprunter pour devenir propriétaire coûtait beaucoup plus cher !

A titre d'exemple, pour un emprunt de 100 000 € sur 15 ans, voici ce que représentait le coût des intérêts dans le crédit :

AnnéeTauxCoût du crédit
1990 9 % 82 568 €
2001 5,25 % 44 698 €
20103,29 % 26 831 €
2020 1,13 % 8 761 €

Regardons ça avec le graphique ci dessous :

On constate que depuis 1990, les taux immobiliers n’ont cessé de diminuer. Situé à 9 % voire au-delà, on observe une perte d’environ 8 points en janvier 2020.

Cela s’explique grâce à nombreux éléments qui ont marqué les années en France :

  • Reprise de l’activité

La reprise de l’activité vers la fin des années 1990 a contribué à une augmentation de l’emploi. Qui dit augmentation de l’emploi dit plus de salaires et donc plus de personnes qui sont en capacité d’investir.

  • Réformes de l’immobilier
La mise en place des lois de defiscalisation avec les Lois Périssol et Besson ont été efficaces dans l’incitation à l’achat immobilier.
Elles ont avec le temps été remplacées par les lois De Robien ou Scellier par exemple. Aujourd’hui nous avons la loi Pinel qui sert à avantager l'investissement dans le neuf et la loi Cosse dans l’ancien. Ces lois ont à vocation à faciliter l’accès à la propriété et à l’investissement immobilier.

Ainsi, nous avons pu assister à une hausse des demandes de crédit. Cette dynamique à continué même après les années 2000.

  • Volonté d’investir dans la pierre

De plus en plus, investir dans la pierre est devenu une réelle volonté de nombreux français. Plus qu’un investissement, avoir sa propre maison est avant tout un bien d’usage. C’est un placement peu risqué qui apporte un véritable sentiment de sécurité face à divers incertitudes du futur.

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Pourquoi les taux immobiliers varient-ils ?

Les taux immobiliers ne sont pas fixés au hasard. Ils sont influencés par de nombreux critères. Ils sont influés par des taux fixés par les organismes prêteurs qui varient en fonction de l’évolution des marchés financiers.

Ils suivent tout d’abord le taux directeur fixé par la Banque Centrale Européenne. Les obligations assimilables du trésor public et les taux Euribor ont eux aussi un impact très important sur les taux immobiliers.

Les taux directeurs de la Banque Centrale Européenne - BCE

Vous n’êtes pas seul à devoir emprunter pour financer votre projet, les banques le font aussi ! La Banque Centrale Européenne prête aux banques des Etats membres. Si les taux de la BCE sont élevés, les banques montent leurs taux d’intérêt pour conserver leur marge. En revanche, si les taux de la BCE sont bas, les banques baissent aussi leurs taux pour attirer de nouveaux clients.

Trois taux en particulier sont dits directeurs :

  • le taux principal
  • le taux de dépôt
  • le taux de prêt marginal
A savoir
La BCE peut choisir de relancer les investissements en diminuant ses taux pour favoriser les crédits. Elle peut aussi contrôler l’inflation en élevant ses taux pour que les prix augmentent moins vite. L’impact sur les crédits immobiliers n’est pas direct, mais les banques sont censées reproduire l’évolution des taux de la BCE sur leurs propres taux d’intérêt.

Les obligations assimilables du Trésor Français - OAT

Les obligations assimilables du Trésor français (OAT) sont des obligations émises par l’Etat pour 2 à 50 ans. Ces obligations permettent à l’Etat français de financer les emprunts des banques. Eh oui, les banques empruntent aussi à l’Etat !

Le Trésor français émet des obligations de plus en plus longues en fonction des besoins des Français.

A savoir

En particulier, l’OAT à taux fixe 10 ans est un bon indicateur de l’évolution des crédits immobiliers à taux fixe. En théorie, il doit y avoir un temps de décalage entre l’évolution de l’OAT et celle des taux immobiliers.

Depuis 15 ans, ce taux baisse continuellement. Pour la première fois, en juin 2019, les OAT sont passées dans le négatif !

Suite à l'annonce du confinement par le gouvernement, elles sont cependant remontées de près de 0,4 points, ce qui correspond aux remontées de taux moyennes annoncées par les banques.

Les taux de l’Euro Interbank Offered Rate - Euribor

L’Euro Interbank Offered Rate (Euribor) correspond à la moyenne des taux auxquels les banques européennes se prêtent des fonds. Bien sûr, les banques empruntent sur des durées et avec des conditions différentes. Pour obtenir cette moyenne, on simule 8 échéanciers types et on le soumet aux banques les plus actives de la zone euro.

Puisque cet indicateur est construit sur plusieurs pays, il représente le marché européen.

Les taux Euribor 3 mois et 12 mois sont utilisés comme index pour les crédits à taux variables. Les banques prennent une marge et appliquent les taux qui en résultent à votre crédit immobilier. Le taux de départ est souvent plus faible qu’un taux fixe, mais il représente un risque important puisqu’il peut aussi augmenter drastiquement.

En revanche, vous pouvez négocier des conditions particulières comme le remboursement anticipé et le plafonnement du taux.

L’évolution des taux immobiliers dans le monde

Au fil des années de nombreuses actions ont été effectuées afin de permettre aux Français d'investir dans l’immobilier et d’accéder à la propriété.

Toutefois, on observe que le marché immobilier fonctionne de manière cyclique, comme tous les marchés. Une phase de croissance et une phase de ralentissement voir de déclin.

Néanmoins, lorsqu’on observe attentivement, on voit que la croissance des crédits est relativement élevée et que la tendance reste à la hausse depuis les années 2000 : les Français empruntent de plus en plus.

Le phénomène n’est pas observable qu’en France mais dans tous les pays Européens avec quelques disparités tout de même.

Selon la Property Index de Deloitte la France est très bien placée avec le Danemark, en matière de taux immobilier.

Viennent juste après les Pays Bas et l’Espagne. En Italie ou au Royaume Uni, les taux sont un peu plus élevés que chez leurs voisins, ceux-ci fluctuent autour de 2 %.

Les pays de l’Est enregistrent des taux plus élevés car leurs taux dépendent de l’économie du pays. Nous pouvons prendre exemple de la Pologne qui enregistre des taux à plus de 4 %.

La situation en France encourage donc les ménages à se tourner vers le crédit, qui leur coûte très peu cher, même en comparaison avec les autres pays européens.

A retenir
  • Si les taux sont historiquement bas aujourd’hui, cela n’a pas toujours été le cas. Si vous voulez devenir propriétaire, c’est le moment idéal
  • Les taux immobiliers sont influencés par de nombreux organismes et se calquent principalement sur le taux directeur de la BCE
  • L’investissement dans la pierre s’intensifie de plus en plus. C’est un phénomène qui n’est pas propre à la France mais bien présent dans plusieurs pays
Mis à jour le 21 septembre 2020
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Lauriane Potin
Content Manager
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