Simulation prêt immobilier

Les intérêts intercalaires : que demander à votre banquier ?

intérêt intercalaire

Deux scénarios sont possibles lorsque votre banque vous prête de l’argent. Premier cas, le plus fréquent : votre compte reçoit en une fois le montant du financement. Et vous voilà mis sur les rails : à partir du mois suivant, vous rembourserez une part de capital, une part d’intérêts et l’assurance emprunteur… classique !

Mais, peut-être n’êtes vous pas comme tout le monde, que vous êtes de ceux dont les fonds ne sont pas débloqués en une seule fois. Cela arrive lorsque vous avez des travaux à réaliser, lorsque vous construisez votre logement ou que vous passez par un constructeur pour un achat en VEFA (Vente en état futur d’achèvement). Cette situation crée de nouveaux frais pour l’emprunteur : les fameux intérêts intercalaires.

 

1. Pourquoi des intérêts intercalaires ?

En fait, où est la différence avec le premier cas ? Le déblocage des fonds se fait par palier, avec un pourcentage défini par la loi. Dès qu’une partie de la construction s’achève, les constructeurs doivent justifier de la bonne avancée des travaux auprès de la banque pour qu’une partie des fonds soient débloqués. L’argent ne transite pas sur votre compte et paye directement le constructeur.

Restez vigilants : la banque prête rarement gratuitement ! Tant que l’intégralité du prêt immobilier n’a pas été versée, vous devrez payer ces intérêts qui ne participent pas à l’amortissement de votre emprunt. Vous serez donc amené à payer une mensualité comprenant l’assurance emprunteur et les intérêts intercalaires sur toute la période. Pensez y ! Nous allons voir dans la suite de cet article qu’ils sont rarement négligeables en fin de compte.

BONS PLANS PRETTO

Vous pouvez éviter de payer les intérêts pendant la construction de votre logement et alléger vos mensualité de cette somme. Pour cela, vous avez le droit de demander une franchise totale. Les intérêts intercalaires seront lissés sur la durée totale de votre prêt. Vous diminuez votre charges financière pendant la période de construction mais attention cela à un coût.

2. Comment calculer leur montant?

C’est très simple : les intérêts intercalaires sont calculés en fonction du montant du crédit débloqué. Vous aurez besoin de trois informations pour estimer leur montant : le taux de votre crédit, le fractionnement des fonds appelés par le constructeur et la durée restante jusqu’au déblocage total.

Souvent, un exemple est plus éloquent. Prenons la situation d’une acquisition en VEFA (pour faciliter le calcul, nous considérons 3 échelonnements dans les paiements).

  • Nous sommes le 1er Janvier de l’année N.
  • Le bien sera livré le 1er Janvier de l’année N+1, la construction va durer 12 mois.
  • Vous obtenez un prêt de 200 000€ à un taux de 2 % (hors assurance) sur 25 ans. La construction peut commencer!

    \[\ Calcul\ de\ la\ mensualit\acute{e}\ =\ \ Montant\ d\acute{e}bloqu\acute{e}\ *\ Taux\ du\ Pr\widehat{e}t}\ / \ 12\]

1. Le 1er janvier de l’année N, votre constructeur fait un premier appel de fonds: par exemple, il demande un déblocage de 30 % des fonds pour l’achèvement des fondations. La banque s’exécute et verse 60 000€. Votre projet immobilier commence à voir le jour! Mais, à partir de cette date, vous devrez payer des intérêts sur cette somme pendant 12 mois.

Bilan de la période : pour l’instant, la banque a débloqué 60 000€ * 2 % / 12 = 100€ par mois hors assurance. A vous de payer 100€ par mois en intérêts intercalaires.

2. Le 1er mai de l’année N, votre constructeur a bien avancé les travaux. Mais pour que le rêve continue, il demande un nouveau déblocage de 35% des fonds. La banque versera 70 000€ supplémentaires.

Bilan de la période : à partir de mai la mensualité passe donc à = (60 000€ + 70 000€) * 2 % / 12 = 216.67 € par mois hors assurance. Le montant de vos intérêts intercalaires a augmenté.

3. Le 1er octobre de l’année N, votre constructeur fait un dernier appel de fond: 35 % du prêt. De nouveau, la banque agit et vous prête les 70 000€ restants.

Bilan de la période : vous voilà avec un nouveau taux d’intérêt, encore augmenté : (60 000€ + 70 000€ + 70 000€) * 2 % / 12 = 333.33€ par mois hors assurance.

Lors de la remise des clés vous aurez payé 2483.37€ en intérêts intercalaires.

3. Exemple de tableau d’amortissement

Voici un tableau d’amortissement reprenant l’exemple précédent. Il résume l’ensemble des appels d’offre faits à votre banque ainsi que l’évolution des intérêts auxquels vous êtes soumis.

 Sommes débloquéesIntérêts intercalairesAssuranceCapital amortiIntéretsMensualité totale
Janvier60 000€100€20€0€0€120€
Fevrier60 000€100€20€0€0€120€
Mars60 000€100€20€0€0€120€
Avril60 000€100€20€0€0€120€
Mai60 000€ + 70 000€100€ + 116.67€20€0€0€236.67€
Juin60 000€ + 70 000€100€ + 116.67€20€0€0€236.67€
Juillet60 000€ + 70 000€100€ + 116.67€20€0€0€236.67€
Août60 000€ + 70 000€100€ + 116.67€20€0€0€236.67€
Septembre60 000€ + 70 000€100€ + 116.67€20€0€0€236.67€
Octobre60 000€ + 70 000€ + 70 000€100€ + 116.67€ + 116.67€20€0€0€353.34€
Novembre60 000€ + 70 000€ + 70 000€100€ + 116.67€ + 116.67€20€0€0€353.34€
Décembre60 000€ + 70 000€ + 70 000€100€ + 116.67€ + 116.67€20€0€0€353.34€
Janvier (début amortissement)200 000€0€20€514.38333.34€867.72€

Attention

L’assurance emprunteur est prélevée dès le déblocage du premier euro. Vous la payez sur le capital de départ. Il arrive même que vous soyez prélevé dès que vous vous êtes engagé sur le contrat de réservation.

4. Psst… Nous avons des solutions selon votre situation financière!

N’oubliez pas que vous devrez conserver votre location ou maison principale pendant la construction ! Vous aurez donc un loyer et les intérêts intercalaires à payer. Il faut avoir anticipé cette situation, car vous risquez d’avoir une charge globale importante.

Le risque que la période de travaux soit plus longue que prévu est bien réel (météo capricieuse…). En plus de reculer la date tant attendue de votre déménagement, un contretemps peut augmenter les intérêts intercalaires auxquels vous êtes soumis.

Dans l’exemple plus haut, nous voyons la charge que représentent les intérêts intercalaires : 2483.37€ sur un an.   Sachez qu’il est possible de demander une franchise totale pour alléger vos dépenses le temps des travaux, mais cela ajoute un coût supplémentaire à votre crédit : vous payerez les intérêts d’intérêts une fois la construction terminée.

Pour les personnes ayant un revenu leur permettant de supporter de plus fortes charges, préférez éventuellement les banques qui permettent de passer directement en amortissement sur les sommes débloquées. Vous rembourserez votre emprunt dès le départ et cela vous coûtera moins cher.

N’hésitez pas à simuler votre prêt immobilier avec Pretto pour optimiser le financement de votre projet.

 

A retenir

Vous paierez des intérêts intercalaires tant que votre prêt n’a pas été totalement débloqué par la banque.

Une franchise permet de reporter leur paiement après les travaux de construction

Cette même franchise vous soumet alors à un nouveau taux d’intérêt sur les intérêt intercalaires reportés.

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