Le prêt hypothécaire peut-il financer un investissement locatif ?
Un crédit immobilier classique vous semble être la seule solution pour financer votre prochain investissement locatif ? Détrompez-vous ! Si vous êtes déjà propriétaire, il existe une autre solution qui vous permet de garder votre bien actuel et votre épargne intacts :le prêt hypothécaire. Comment ça fonctionne et est-ce vraiment une bonne stratégie ? On fait le point avec vous.
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Crédit accordé par une banque en échange de la mise en garantie d’un bien immobilier déjà détenu par l’emprunteur. En cas de défaut de paiement, le prêteur peut saisir le bien hypothéqué pour se rembourser.
Un levier pour financer un investissement locatif
Si vous êtes déjà propriétaire, elle va prendre en compte votre taux d’endettement - aka le pourcentage de vos revenus que vous consacrez à rembourser vos crédits chaque mois. Depuis 2021, le taux d’endettement doit représenter 35% maximum de vos revenus. Alors si vous avez déjà atteint ce plafond et que vous voulez investir, vous pouvez utiliser votre bien actuel comme levier.
En bref, le banquier va prendre en compte la valeur de votre bien immobilier actuel, et c'est cette valeur qui servira pour financer un nouveau bien. Prenons un exemple concret, donné par le courtier : “Si une personne a un bien qui vaut un million d’euros, alors elle peut faire un crédit de 700 000 euros. Ici, la banque se sécurise en hypothéquant le bien qui permet de faire le second crédit.”
Si vous pensiez que la banque prendrait 100% de la valeur du bien garantie, sachez que le montant empruntable est généralement limité à 70 à 80 %, ce qui peut ne pas couvrir l’intégralité de votre nouveau projet.
Dans le cadre d’un investissement locatif, cette somme peut aussi être utilisée pour financer votre projet.
Dans ce genre de projet (comme dans tous projets de financement) la banque va être regardante et vérifier que votre projet tient la route. N’oublions pas que l’objectif de la banque, c’est de se faire rembourser. Elle prend donc ses précautions.
Pour le financement par prêt hypothécaire, la banque étudie plusieurs critères : la valeur du bien mis en garantie, votre taux d’endettement et le reste à vivre une fois le nouveau prêt contracté. Vous gagnerez donc à lui présenter vos calculs de rentabilité pour montrer que votre projet est sérieux et que vous serez en capacité de solder votre crédit.
Un prêt avantageux qui a ses limites
L’un de ses principaux atouts de ce type de prêt, c’est qu’il permet de financer votre projet locatif sans devoir vendre un bien ni mobiliser de somme importante. En plus de ça, il offre également une certaine flexibilité, notamment sur la durée et les modalités du prêt. Pour les investisseurs, c’est un type de prêt qui s’inscrit pleinement dans la logique d’effet de levier patrimonial.
Pourtant, si le prêt hypothécaire est une solution intéressante pour investir sans toucher à votre épargne ou être bloqué par votre taux d’endettement, ce n’est pas sans inconvénients ni contraintes. La mise en garantie implique un risque réel : en cas de défaut de remboursement, la banque peut saisir le bien hypothéqué.
À partir du moment où vous êtes propriétaire, vous pouvez souscrire à un prêt hypothécaire. Mais il y a un mais. Il s’adresse avant tout à des investisseurs déjà propriétaires d’un ou plusieurs biens, dont le crédit est déjà remboursé en partie. Les personnes ayant hérité d’un bien ou étant faiblement endettées sont aussi concernées.
Avant de vous lancer tête baissée dans votre demande de prêt hypothécaire, il est essentiel de bien analyser la solidité de votre projet locatif. Tout comme pour un projet classique finalement. Vous devez porter attention au potentiel de rentabilité, à la vacance locative, aux charges, etc. Et pour ça, vous aurez besoin de vous baser sur des chiffres précis. Incluez dans ces calculs votre assurance emprunteur qui vous protège en cas d’accident de la vie.
L’idée, c’est aussi de vous assurer que le montage financier reste soutenable sur le long terme pour vos projets personnels et d’avoir des liquidités de côté en cas d’imprévus. Car si investir est une bonne manière de faire grandir votre patrimoine, il est indispensable de préserver votre patrimoine existant.
Vous l’aurez compris, le prêt hypothécaire peut tout à fait être utilisé pour faire un investissement locatif, mais à condition de prendre vos précautions. Car si c’est un levier astucieux pour investir, il exige de la prudence. Votre projet doit être réfléchi mais surtout rentable. Ce type de projet demande un montage spécifique de votre demande de prêt, n’hésitez donc pas à vous entourer d’un professionnel (banquier ou courtier) pour vous aider dans votre démarche de financement.
