Quels sont les critères les plus importants dans un achat immobilier ?

Que vous cherchiez à vendre ou à acheter un bien, vous devez absolument savoir quels sont les critères les plus importants dans un achat immobilier. C’est le fondement d’une bonne estimation, et une estimation de qualité est la base d’une transaction réussie. C’est ainsi, et seulement ainsi, que vous pourrez, au choix :
  • Créer une annonce immobilière intelligente pour réaliser une vente avantageuse.
  • Sélectionner astucieusement vos biens pour effectuer un bon achat immobilier.

Alors, pour vous éclairer dans vos réflexions, démarches, ventes ou achats, nous vous présentons dans cet article les éléments les plus importants dans un bien immobilier.

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1. La situation de votre bien immobilier

La zone géographique

Tout d’abord, sachez que la valeur d’un bien immobilier ne dépend pas uniquement de ses prestations. La situation géographique joue également un grand rôle. En effet, un même appartement n’aura pas la même valeur s’il est situé à Paris, ou à la campagne.

De manière générale, les zones géographiques apportant le plus de valeur aux biens immobiliers sont les principales grandes villes françaises (Paris en tête) et les façades maritimes. Le prix d’un bien peut facilement tripler dans ces zones par rapport au reste de la France.

Exemple

Selon le site des notaires de France, au 2ème trimestre 2019, les prix étaient les suivants :

  • La médiane française est de 2 060 € le mètre carré
  • A Paris, le prix médian du mètre carré est de 10 090 €
  • A Lyon, le prix médian du mètre carré est de 4 300 €
  • A Belfort, il est à 1 050 €

Le quartier

Ensuite, à l’intérieur d’une zone géographique spécifique, un bien est également apprécié pour son quartier. En effet, le quartier est l’un des éléments les plus importants dans un bien immobilier, puisqu’il détermine bon nombre de prestations auxquelles ses habitants auront accès. On s’attardera principalement sur :

  • Son cachet : dispose-t-il d’espaces verts ? Est-il agréable ? Silencieux ? A-t-il bonne réputation ?
  • Sa desserte en transports en commun
  • Sa situation : est-il proche du centre historique, des commerces, des écoles, des équipements sportifs ? Est-il situé à proximité de bars ou de boîtes de nuit ? Dans ce cas, des nuisances sonores sont à prévoir, et elles auront des conséquences sur la valeur du bien.

Mis bout à bout, ces critères jouent un rôle majeur dans l’évaluation de la valeur d’un bien immobilier.

2. Les caractéristiques du bien immobilier

Second élément le plus important dans un bien immobilier… Le bien immobilier ! Si vous souhaitez évaluer un bien, ses caractéristiques sont évidemment à prendre en compte. Il y a plusieurs paramètres à scruter.

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Le type de bien immobilier

Eh oui ! Un bien immobilier est évalué différemment selon qu’il est une maison ou un appartement. Au-delà d’attirer une clientèle différente, l’appartement est généralement associé à un prix du mètre carré plus élevé. Mieux vaut être prévenu !

La superficie

Sur le marché de l’immobilier, chaque zone géographique est associée à un prix du mètre carré. Par conséquent, la surface habitable d’un bien immobilier reste l’un de ses critères d’évaluation les plus importants. Plus le bien sera vaste, plus il sera cher. Et réciproquement. Simple, non ?

L’agencement

Une bonne superficie c’est bien, un bon agencement c’est encore mieux. Pour une valeur optimale, un bien immobilier doit être agencé et exploité au maximum de sa superficie. On gardera notamment un œil attentif au nombre de pièces et surtout au nombre de chambres, très important dans la valeur d’un bien immobilier. À titre d’exemple, un bien immobilier de 120 m2 aura davantage de valeur s’il propose trois chambres que s’il n’en propose que deux.

Les équipements

Certes, tous les équipements n’influencent pas la valeur d’un bien immobilier. Mais certains ont un rôle à jouer. Parmi les équipements les plus importants pour un bien immobilier, on pensera notamment aux terrasses, balcons, vérandas, piscines, ou encore aux places de parking, qui peuvent littéralement doper le prix de vente d’un bien.

L’état général

Un bon état général est toujours important dans l’évaluation d’un bien immobilier. En effet, un bien immobilier qui présente un bon diagnostic énergétique, des charpentes, plomberies, et toitures en bon état aura de solides arguments de vente.

Si vous êtes acheteur, voici les bonnes questions à vous poser (et à poser aux propriétaires). Si vous êtes vendeur, préparez-vous à répondre à ces questions !

  • L’installation électrique : Quand a-t-elle été réalisée ? Est-elle conforme ? A-t-elle été diagnostiquée ?
  • L’isolation sonore : A-t-elle été évaluée ? Le bien est-il doté de volets ? Les fenêtres sont-elles en double-vitrage ?
  • L’isolation thermique et le chauffage : L’isolation thermique a-t-elle été évaluée ? Le bien comprend-il des ponts thermiques ?
  • Dispose-t-il d’un chauffage individuel ou collectif ? Combien de radiateurs comporte le bien ? Quel était le montant de la facture énergétique du dernier résident ?
  • Plomberie : La cuisine et les sanitaires sont-ils en bon état ? Quand leur raccordement a-t-il été effectué ?
  • Murs, sols, plafonds, toiture : Dans quel état sont-ils ? Le bien est-il humide ?
  • En cas de copropriété : Les parties communes (hall, escalier, boîtes aux lettres, etc.) sont-elles en bon état ?

Le terrain

Le terrain est un atout discutable. Si beaucoup de Français rêvent d’avoir leur « petit bout de terrain », tout le monde n’est pas mordu de jardinage et la présence d’un grand terrain peut rapidement devenir un handicap pour la vente d’une maison. À l’inverse, un grand terrain peut également être un critère très important pour un couple à la recherche d’un bien immobilier spécifique. À la lumière de ces situations contradictoires, on accorde généralement à une maison une valeur supplémentaire de 100 € par mètre carré de jardin.

3. Le prix

Enfin, et c’est finalement le but d’une estimation immobilière, l’attractivité d’un bien immobilier se mesure également à son prix. C’est même l’un des éléments les plus importants dans un bien immobilier. Si vous souhaitez acheter, vous pouvez traquer les biens sous-évalués, mais l’inverse n’est pas souhaitable.

En effet, il n’est pas pertinent de chercher à surévaluer un bien immobilier lorsque l’on cherche à le vendre. Vous risquez de décourager les acheteurs et de vous retrouver avec le bien sur les bras pendant plusieurs mois.

Pour évaluer le bon prix d’un bien immobilier, n’hésitez pas à le comparer. Vous trouverez facilement les annonces de biens similaires vendus dans le même quartier sur internet. Vous verrez alors si le prix est juste, sous-évalué ou bien surévalué.

Bon plan

Gardez à l’esprit que les prix affichés sur les annonces ne sont généralement pas les prix de vente finaux. On compte en effet un taux de négociation allant de 2 % à 10 % du prix du bien immobilier.

Enfin, si le bien nécessite des travaux de rénovation, ceux-ci doivent bien entendu être amortis dans le prix de vente, puisqu’ils réduisent la valeur du bien immobilier. Si vous cherchez à acheter, effectuez une contre-visite avec un artisan pour qu’il vous aide à estimer le montant des travaux, et profitez de cette occasion pour négocier le prix avec le propriétaire.

  • La localisation du bien et le quartier qui l'entoure sont extrêmement importants pour la valeur de votre bien. C'est aussi ce qui peut expliquer un gain ou une perte de valeur au cours du temps.
  • Certaines caractéristiques du bien en lui-même peuvent également avoir une influence. Pensez bien à tous les évaluer, que vous soyez acheteur ou vendeur.
  • Pour évaluer la qualité d'estimation du prix d'un bien, rien de mieux que de comparer avec des biens similaires !
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