Dans le contexte particulièrement instable du moment, une question se pose pour celles et ceux qui envisagent un achat à moyen terme : faut-il attendre 2027… ou avancer dès maintenant ? Entre une phase de relative stabilité côté taux et des risques de tensions liés au contexte géopolitique, on fait le point sur ce qui attend les emprunteurs dans les douze prochains mois - et les trois scénarios que les marchés intègrent déjà dans leurs calculs. 

Ce qui peut faire bouger les taux d’ici 2027 

On vous le disait récemment : les taux immobiliers, et donc votre capacité d’emprunt, sont étroitement liés au contexte global. Quand l’environnement économique et géopolitique devient incertain, les marchés financiers s’ajustent. Et cela finit par se répercuter sur les taux immobiliers.

Chez Pretto, bien sûr, nous n’avons pas de boule de cristal, mais, avec les éléments actuels, on sait déjà que certains facteurs devraient clairement peser dans les mois à venir :

Au niveau français :

• L’OAT et la dette française qui frôle désormais les 3 300 milliards d’euros.
  La progression de la dette française envoie un signal peu rassurant aux marchés financiers et peut accentuer les tensions sur l’OAT 10 ans (obligations assimilables du Trésor, l’obligation d’État française à échéance 10 ans servant de référence pour le coût de la dette du pays).
• La stratégie commerciale des banques
  Parallèlement à ce contexte, les établissements bancaires continuent d’ajuster leurs taux pour rester compétitifs, ce qui joue plutôt en faveur des emprunteurs, qui peuvent les mettre en concurrence.
• Les élections présidentielles françaises de 2027
  À plus long terme, l’échéance présidentielle française peut aussi jouer sur la confiance des marchés à l’approche du scrutin. 

Au niveau européen et international :

• La politique de la BCE
  La prochaine réunion de la Banque centrale européenne se tiendra les 29 et 30 avril, avec une décision attendue sur les taux directeurs. Rappelons que, quand ces taux augmentent, le coût du crédit suit généralement la même direction. Certains observateurs évoquent la possibilité de nouvelles hausses. Mais beaucoup espèrent que la BCE tirera les leçons de 2022 et évitera un resserrement trop marqué, qui pourrait peser sur la croissance. 
• Le contexte géopolitique mondial
  Les tensions liées au conflit opposant les Etats-Unis à l’Iran peuvent entretenir l’inflation, notamment au travers des prix de l’énergie. Le détroit d’Ormuz, par où transitent environ 20 % du pétrole et du gaz naturel liquéfié mondial, est toujours fermé. S’il n’y a pas lieu de craindre une flambée des taux comme ce fut le cas au début de la guerre en Ukraine, ce nouvel épisode géopolitique a néanmoins fait évoluer la dynamique du marché du crédit. Exit les taux en baisse : on s’inscrit désormais dans une phase plus orientée à la hausse. 
• Les décisions américaines
  La nomination de Kevin Warsh, le candidat du président Donald Trump pour succéder à Jerome Powell à la tête de la Réserve fédérale américaine le 15 mai 2026, et son appel à un “changement de régime” a relancé les interrogations sur la future politique monétaire américaine. Warsh a la réputation d'être un banquier plutôt favorable à des taux élevés pour mater l'inflation, face à un président qui réclame ouvertement des baisses de taux. Même à distance, ces décisions influenceront les marchés européens. 

En effet, la trajectoire du dollar et des taux US influence les arbitrages des investisseurs internationaux sur la dette européenne, donc sur l'OAT (l’indice de la dette française), qui impacte les taux immobiliers. Un duel Trump/Warsh prolongé, c'est de la volatilité importée sur les marchés obligataires. 

Trois scénarios pour 2027 

En fonction de l’évolution de ces paramètres, trois scénarios se dessinent :

Scénario 1 : une accalmie (rêvons un peu…) 

Croisons les doigts : le conflit Iran se résout, l'inflation retombe à 2% et la BCE ne change pas ses taux directeurs. On peut alors s’attendre à des taux stables voire en légère baisse, de 3,0% à 3,5% sur 20 ans. 

Quel serait alors l’impact sur votre capacité d’emprunt ? Imaginons le cas de Aude et Mathis qui gagnent à eux deux 4000€ par mois. S’ils décidaient d’emprunter actuellement, en avril 2026, avec un taux de 3,41% sur 20 ans, leur capacité d’emprunt serait de 243 300€. Avec un taux qui passerait à 3,25% en 2027, sa capacité d’emprunt passerait à 246 800€, soit environ 3500€ de plus. 

Scénario 2 : des tensions maîtrisées 

Imaginons maintenant que les tensions persistent et que l'inflation augmente alors à 2,5 ou 3%.  La BCE décide donc d’ajuster ses taux de manière progressive. 

On peut s'attendre à une hausse maîtrisée des grilles bancaires, avec des taux de l’ordre de 3,55% à 4% sur 20 ans. 

Reprenons notre exemple. Aude et Mathis emprunterait en 2027 à 3,7 % : leur capacité d’emprunt serait de 237 000€. La baisse (environ 6000€) reste donc limitée, mais elle peut engendrer quelques ajustements dans le projet.

Scénario 3 : un scénario plus tendu 

Imaginons maintenant le pire : le conflit s'intensifie, le prix du pétrole grimpe durablement (jusqu’à 130$ le baril contre 105 $ actuellement) et l'inflation dépasse les 3%. La BCE fait alors preuve de prudence et décide d’augmenter de manière significative les taux directeurs. Les taux pourraient alors atteindre 4 % à 4,5 %, voire davantage. 

Imaginons finalement que notre jeune couple, Aude et Mathis, emprunte en 2027 à un taux de 4,25 % sur 20 ans, la capacité d’emprunt ne sera que de 221 300€, soit plus de 20 000€ de moins. La baisse devient nettement plus marquée et peut remettre en cause leur projet d’achat.

À l’heure actuelle, même si un scénario au-delà de 4 % reste peu probable, il ne peut pas être totalement écarté. Pour autant, les projections très haussières sont à manier avec prudence : les taux immobiliers ne suivent plus mécaniquement les taux obligataires, et les banques restent engagées dans une logique de conquête de volume, ce qui tend à limiter les mouvements trop brusques.

Dans ce contexte, la bonne question n’est donc pas tant « à quel moment les taux vont baisser ? », mais plutôt « mon dossier est-il prêt pour négocier dans tous les scénarios ? ». C’est précisément là que l’accompagnement Pretto prend tout son sens : analyser plusieurs hypothèses, ajuster son projet et sécuriser son financement, c’est là le travail d’un professionnel du crédit.