Exonération de frais de remboursement anticipé : est-elle si importante ?

Vous êtes en pleine recherche de financement pour le bien de vos rêves, et un point de l’offre de prêt attire votre attention : en cas de remboursement anticipé de votre emprunt, la banque pourra vous appliquer des pénalités (les IRA). Vous êtes horrifié, et décidez donc de vous lancer dans une âpre négociation avec votre banque pour obtenir une exonération d'indemnité de remboursement anticipé.

Chez Pretto, on a envie de prendre soin de vous ; voilà pourquoi, à contre-courant des idées reçues, on vous donne quelques conseils.

1. L’exonération d’IRA peut être très avantageuse

Vous allez vous poser la question du remboursement anticipé pour 2 raisons : vous avez des liquidités, ou bien vous déménagez et remboursez votre prêt grâce à la vente de l’appartement. Etudions les deux cas de figure.

Le remboursement anticipé de votre prêt quand vous disposez de liquidités

Imaginons que vous disposez de liquidités qui vous permettent de rembourser, totalement ou partiellement, votre prêt immobilier. La banque ne peut pas s’opposer au remboursement ; elle peut en revanche imposer des pénalités qui sont encadrées par la loi. L’établissement vous facture alors le plus petit de ces deux montants :

  • 3 % du capital restant dû

  • 6 mois d’intérêts du montant que vous remboursez

Mme Granger a emprunté il y a 12 ans un montant de 327 000 €, remboursable sur 20 ans au taux de 1,35 %. Il lui reste donc à payer 141 468 € sur les 8 prochaines années ; elle vient de toucher un héritage et souhaiterait l’utiliser pour rembourser son prêt.

Capital restant dû

Capital remboursé

3 % du capital restant dû

6 mois d’intérêts

intérêts économisés

Remboursement total

141 468 €

141 468 €

4 244,04 €

954,91 €

7 856 €

Remboursement partiel

141 468 €

50 000 €

4 244,04 €

337,5 €

2 776 €

Dans les 2 cas, la banque facture 6 mois d’intérêts, puisqu’il s’agit du plus petit des 2 montants possibles.

A cela s’ajoute l’économie sur l’assurance, dont le coût est également réduit. Le remboursement anticipé lui permet donc de faire une forte économie sur ses intérêts - et cela, même avec les IRA.

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Le remboursement anticipé de votre prêt quand vous revendez votre bien

Dans l’optique où vous savez que vous n’emménagez dans votre nouveau bien que pour un temps court, l’exonération des IRA peut être particulièrement intéressante. En effet, adossée aux autres conditions du crédit, elle peut faire pencher votre décision au moment de la comparaison des offres de prêt.

M. Potter sait que dans 5 ans, il va revendre le bien qu’il achète actuellement. Il compare donc le coût de 2 crédits après ces 5 années.

Banque 1

Banque 2

Montant emprunté

350 000 €

350 000 €

Taux

1,30 %

1,20 %

Durée

15 ans

15 ans

Mensualité

2 141 €

2 126 €

Taux d’assurance

0,11 %

0,15 %

Coût de la garantie

3 500 €

3 500 €

Frais de dossier

500 €

1 000 €

IRA

0€

1 441 €

Coût du prêt après 5 ans

25 224 €

26 361 €

Coût du prêt après 15 ans

41 197 €

40 494 €

Il voit ainsi plusieurs choses :

  • Après 15 ans, le prêt de la banque 1 est plus cher que celui de la banque 2
  • Après 5 ans en revanche, c’est l’inverse ! Cela est dû en partie aux IRA, qui coûtent cher avec la banque 2.

Cependant, les bénéfices du remboursement anticipé diminuent avec le temps, puisque vous payez de moins en moins d’intérêts en fonction de la durée. Le graphique ci-dessous est peut-être plus parlant : on y voit clairement que, plus le remboursement anticipé a lieu tôt, plus l’économie est importante.

Le taux d’intérêts est ici de 1,30 %, ce qui explique que 6 mois d’intérêts soient toujours inférieurs à 3 % du capital emprunté.

En France, un prêt est remboursé en moyenne entre 7 et 9 ans après l’achat.

2. Mais l’exonération d’IRA n’est pas la condition la plus importante

L’exonération des IRA n’est cependant pas nécessairement la condition qui vous garantit le crédit le plus avantageux. Le remboursement en lui-même n’est peut-être pas le choix le plus judicieux selon votre situation, tandis que d’autres conditions vous permettent de faire des économies directes.

Profiter de l’effet de levier de l’épargne

La période de taux bas actuelle permet de profiter d’une situation avantageuse dans l’optique où vous disposez de liquidités importantes (à la suite d’un héritage par exemple). Le coût du prêt est aujourd’hui très peu élevé, et la situation est déjà très profitable si vous placez vos liquidités dans des produits dont le rendement est supérieur au taux des intérêts que vous remboursez.

C’est ce qu’on appelle l’effet de levier.

D’autres conditions peuvent être plus profitables

Enfin, l’exonération des IRA peut être intéressante, mais d’autres conditions adossées à votre prêt vous garantiront des économies plus importantes, et de manière certaine. En effet, rien ne garantit que vous rembourserez effectivement votre prêt de manière anticipée. En revanche, la question de l’assurance, que vous remboursez mensuellement pendant toute la durée de votre prêt (y compris en cas de remboursement différé) a un impact financier très important.

De même, les frais de dossier peuvent varier énormément entre les banques, et changer considérablement le coût de votre prêt.

Banque 1

Banque 2

Montant emprunté

350 000 €

350 000 €

Taux

1,30 %

1,20%

Durée

15 ans

15 ans

Mensualité

2 141 €

2 126 €

Taux d’assurance

0,09 %

0,18 %

Coût de la garantie

3 500 €

3 500 €

Frais de dossier

300 €

2 000 €

IRA

1 553 €

0 €

Coût du prêt après 5 ans

26 227 €

26 445 €

Coût du prêt après 15 ans

40 147 €

42 069 €

En reprenant l’exemple précédent et en modifiant quelques conditions, on voit que la Banque 1 reste plus intéressante que la Banque 2, même sans exonération d’IRA ! Et s’il n’y a pas de remboursement anticipé, l’écart se creuse.

A retenir
  • Un remboursement anticipé peut être très intéressant, même sans exonération d’IRA
  • Une épargne peut vous rapporter plus qu’un remboursement anticipé
  • Certaines conditions du prêt peuvent vous assurer des économies bien plus importantes que les IRA
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