Quelle caution choisir pour mon prêt immobilier ?

La garantie permet à la banque d'être protégée en cas de difficultés de paiement de votre part, et de récupérer la somme qu'elle vous a prêtée. Parmi les solutions possibles, la caution est de loin la garantie de prêt immobilier la plus répandue du marché.

Elle représente environ 60 % des garanties souscrites et est très appréciée par les banques, puisqu’elle leur permet une protection rapide sans avoir à s’occuper des démarches.

L'organisme de caution joue ainsi un rôle d'intermédiaire entre vous et la banque. C'est lui qui rembourse votre crédit en cas de défaut de votre part ; il devient alors votre interlocuteur pour régler la dette.

Quel est le principe de la caution de prêt immobilier ?

Le cautionnement est l’engagement pris par un organisme financier spécialisé, qui se porte garant du remboursement de votre prêt immobilier, dans l’éventualité où vous ne seriez pas en mesure d'honorer une partie ou la totalité de vos engagements.
Avec ce système, vous contribuez à un fond commun auprès d'un organisme spécialisé comme par exemple Crédit Logement. La somme des participations de tous les emprunteurs permet de constituer un fond commun dans lequel l'établissement pourra puiser pour rembourser votre prêt si vous n'êtes plus en mesure de le faire.

Dans ce cas, l'organisme vous contactera pour étudier votre situation et tenter d'y trouver une solution. Si aucune issue à l'amiable n'est trouvée, il peut saisir votre bien et le vendre pour récupérer la somme qu'il a versée à la banque.

Au rang des avantages, le choix de l’organisme de caution est sans doute la solution qui vous coûtera le moins cher. Notamment car vous n’aurez pas à entreprendre de démarches auprès d’un notaire, contrairement à l’hypothèque ou au privilège de prêteur de deniers. Vous n‘aurez également pas à vous acquitter de frais de main levée en cas de remboursement anticipé de votre prêt.
De la recherche du bien au crédit
Soyez prêt pour votre premier achat immobilier. Tous nos conseils sont réunis dans un ebook gratuit !

Société de caution et organisme de prêt immobilier

Lors de la souscription d'un prêt immobilier, la banque demande nécessairement à l'emprunteur une garantie sur le bien financé. Si celle-ci est obligatoire, vous pouvez toutefois choisir entre les organismes de caution ou l'hypothèque et le Privilège de Prêteur de Deniers (PPD).

Quel est le rôle de la société de caution de prêt immobilier

La société de caution de prêt immobilier intervient dans l’éventualité où vous n’êtes plus en capacité de rembourser les mensualités de votre prêt. C’est votre banque qui alerte la société de caution, afin que celle-ci rentre en contact avec vous, généralement après trois mensualités impayées.

Dans un premier temps, le rôle de la société va être de vous suggérer des solutions, parmi lesquelles :

  • Un report d’échéances
  • Une modulation d’échéances
  • La mise en place d’un prêt pour racheter la dette et l’étaler sur une plus longue durée

En dernière extrémité, la société de caution peut vous proposer de vendre votre bien. Dans cette éventualité, elle met son expertise à votre service pour vous aider à trouver des acheteurs et négocier un prix intéressant. Enfin, si vous n’acceptez aucunes de ces solutions, la société de caution peut entamer des démarches judiciaires pour recouvrer la créance et peut ainsi obtenir une hypothèque judiciaire sur votre bien pour pouvoir le vendre à son compte et se rembourser.

Quels sont les différents organismes de caution de prêt immobilier ?

Voici un aperçu des sociétés de cautionnement acceptées en fonction des banques :

  • AXA : Crédit Logement
  • BNP : Crédit Logement
  • Banque Populaire : Crédit Logement, Garantie Habitat et CASDEN
  • Caisse d’Epargne : Saccef
  • Crédit du Nord : Crédit Logement et Creserfi
  • Crédit Agricole : Camca
  • LCL : Camca et Crédit Logement

Certaines catégories professionnelles, les fonctionnaires par exemple, bénéficient de solutions privilégiées. Ils peuvent ainsi accéder à des organismes de caution qui leur sont propres.

La CASDEN, précédemment accessible aux fonctionnaires de l’Éducation nationale, est maintenant ouverte aux assimilés fonctionnaires. La GMPA est destinée aux militaires.

Combien coûte une caution de prêt immobilier ?

Le calcul du coût d’une garantie dépend de nombreux facteurs. En premier lieu, il faut considérer la somme empruntée : plus celle-ci sera importante, plus le coût de la garantie qui la protège sera important. Mais ce n’est pas le seul facteur, il faut également tenir compte du type de garantie pour lequel vous optez : caution, hypothèque ou privilège de prêteur de deniers.

Calcul de la caution d’un prêt immobilier

La caution est divisée en deux coûts pour l’emprunteur :

  • Une commission de caution pour rémunérer l'organisme de ses services : en moyenne, de 150 à 600 €
  • Une contribution au fond commun pour rembourser les prêts des emprunteurs défaillants. Une partie de votre participation vous sera reversée si vous remboursez votre prêt sans incident : en moyenne, environ 0,8 % du capital emprunté + une somme forfaitaire d’environ 200 €

Tableau comparatif des différents organismes de caution

Pour vous aider à y voir plus clair, nous vous avons préparé un tableau récapitulatif. Vous pouvez y retrouver le coût (initial, puis à la fin du prêt) des différents cautionnements bancaires d’une société privée de caution pour un crédit immobilier d’un montant de 150 000 € :

Organisme de cautionCoût de la signature de prêt (en €)Coût final (en €) Taux (en %)
CMH9357830,5
Crédit logement classic1 9157980,5
Crédit logement Initio1 5159980,7
BRED Habitat1 0501 0500,5
CNP Caution1 0501 0500,7
SACCEF1 6501 6501,1
SOCAMI1 9501 9501,3

C'est la banque qui décide de l'organisme auquel envoyer votre dossier, en fonction de votre profil. Dans le cas où l'organisme refuse la prise en charge du dossier essayez de savoir pour quelle raison l'organisme l'a refusé.

En effet, même si vous passez par un autre établissement bancaire, si cette banque travaille avec le même organisme alors le résultat sera le même.

Deux choix s'offrent alors à vous :

  • Soit la banque accepte une autre garantie (type PPD par exemple)
  • Soit il faut aller dans une autre banque qui travaille avec un autre organisme
Exemple

Si le Crédit Logement refuse un dossier, vous pouvez envoyer votre dossier au Crédit Agricole, qui passe par la CAMCA, ou à la Caisse d'Epargne, qui passe par la CEGC.

Sinon, la banque peut accepter de mettre un PPD ou une hypothèque sur le bien à la place de Crédit Logement.

A retenir
  • La caution est le service de garantie de prêt immobilier la plus répandue du marché.
  • C'est aussi le service de garantie de prêt immobilier qui vous coûtera le moins cher.
  • Les organismes de caution interviennent quand vous n'êtes plus en mesure de payer les mensualités.
  • En général, c'est la banque qui décide où envoyer le dossier. Si l'organisme refuse, optez pour une autre garantie ou rapprochez vous d'une autre banque qui travail avec un autre organisme.
Mis à jour le 27 mars 2020
avatar
Flavio Mazza
Manager commercial
Sur le même sujet