Investissement locatif

Faut-il rembourser son prêt immobilier ou investir ?

Vous avez un emprunt en cours et des liquidités disponibles, épargne ou jackpot, peu importe ! Une question se pose : vaut-il mieux rembourser son emprunt ou garder son épargne pour investir ? Nous vous donnons des éléments de réflexion sur ce point.

1. Comparer les taux d’intérêt d’emprunt et de placement

Un contexte macro à regarder

Il n’est pas toujours judicieux de rembourser son prêt par anticipation sauf si vous souhaitez faire plaisir à votre banque. Il est nécessaire de regarder le contexte des taux d’intérêt. En effet, depuis quelques années les taux d’emprunt sont historiquement bas. Quand le coût de l’argent est exceptionnellement bas, pourquoi s’en priver ? Par ailleurs, certains contextes économiques sont particulièrement propices au crédit même si les taux sont hauts. C’est notamment le cas quand l’inflation est plus forte que les taux.

Comparer les taux d’intérêts et les taux de rendement

Si vous avez des liquidités disponibles, vous devez vous demander ce qui vous rapportera le plus d’argent entre rembourser votre prêt et placer ces liquidités. En effet, il n’est pas utile de rembourser votre ou vos prêts en cours si les taux d’emprunt sont inférieurs à vos taux de rendement. L’arbitrage est assez simple, prendre en compte votre taux d’emprunt et le mettre en rapport avec les conditions de placement de vos liquidités. Si les intérêts de placement générés sont supérieurs aux intérêts remboursés pour votre emprunt, vous êtes gagnant en conservant votre prêt.

Sur le graphique ci-dessous, on constate qu’à capital, durée et taux égaux, placer son argent rapporte deux fois ce que coûte le crédit !

 

2. Le crédit immobilier : un effet de levier pour développer son patrimoine

Si vous avez de l’épargne disponible et que votre capacité d’emprunt le permet, vous pouvez aussi prendre un nouveau prêt immobilier. Vous pouvez ainsi acquérir une résidence secondaire ou réaliser un investissement locatif.

L’investissement locatif notamment permet d’obtenir des rendements de 3, 5 ou 10% (pour les plus chanceux). Il est donc plus intéressant d’investir sur un nouveau bien immobilier que de rembourser son prêt immobilier en cours. Dans le même temps, vous vous constituez un patrimoine immobilier et bénéficiez d’un placement sécurisé assorti d’un rendement élevé et tout ça grâce au crédit.

Le crédit immobilier vous fait bénéficier d’un effet de levier : au lieu de rembourser votre prêt en cours, vous empruntez à nouveau. Votre patrimoine est ainsi composé de deux biens immobiliers ! Avec seulement 10% d’apport (généralement pour le paiement des frais notaire et de garantie), parfois même sans apport, il est possible d’acquérir un nouveau bien immobilier.

Vous avez de l’épargne mais ne souhaitez ni rembourser votre prêt, ni mettre d’apport pour votre nouveau prêt immobilier ? Pas de panique c’est possible ! En effet, la banque sait que vous êtes capable d’épargner et acceptera potentiellement de vous prêter à 110 %.

En revanche, si vous n’avez pas d’épargne, la banque se demandera comment vous serez capable d’emprunter à nouveau alors que vous n’arrivez déjà pas à mettre de côté.

3. Fiscalement il peut être préférable de ne pas rembourser un prêt immobilier

Il y a plusieurs avantages à ne pas rembourser un prêt immobilier par anticipation, nous avons cité l’effet de levier et les meilleurs rendements de placement. La fiscalité en est un autre.

Les intérêts d’emprunt déduits de vos revenus locatifs

Par exemple, si vous avez un prêt immobilier pour un investissement locatif, les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers. C’est le cas si vous êtes au régime réel, sinon vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50%.

Cela peut donc être plus avantageux de conserver un prêt immobilier pour déduire les intérêts d’emprunt et donc réduire son imposition.A l’inverse, économiser les intérêts d’emprunt en remboursant son prêt et réduire ce gain par une imposition plus importante n’est pas nécessairement avantageux.

Par ailleurs, les frais liés à l’acquisition sont eux aussi déductibles de vos revenus locatifs en régime réel. Ainsi les frais de dossier facturés par la banque, les frais de cautionnement ou d’inscription hypothécaire sont eux aussi déductibles. Par ailleurs, ces différents frais sont reportables chaque année. 

Le prêt immobilier réduit l’assiette d’ISF

Le calcul d’ISF sur le patrimoine est sur le patrimoine net, c’est-à-dire emprunt déduit. En effet, lorsque vous avez un prêt en cours sur un bien immobilier, le montant de l’emprunt est déduit de la valeur du bien.

Le calcul est le suivant

Valeur du bien – emprunt sur le bien en cours = patrimoine net (base d’imposition)

Il y a donc tout intérêt à conserver son financement pour limiter ou s’exonérer de l’imposition sur la fortune.

En comparaison, l’épargne n’est pas ou faiblement imposée. Le niveau d’imposition dépend du support, ce qui représente un avantage non négligeable.

 

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A retenir

Placer ses liquidités peut s’avérer plus intéressant que de rembourser son prêt

Le prêt est un bon moyen de se constituer un patrimoine immobilier

Il est possible de réduire son imposition grâce à la dette (prêt immobilier)

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