Nos 10 astuces pour bien optimiser son rendement locatif

Ça y est, vous vous lancez, vous mettez en location un de vos biens : félicitations ! A ce propos, vous avez lu, vu, entendu un terme plus ou moins connu : le rendement locatif. Ce dernier définit le ratio du revenu brut issu de la location par rapport au prix d'achat du bien. Ainsi, pour connaître la rentabilité brute en pourcentage de votre bien, vous pouvez utiliser la formule suivante :

Rentabiliteˊ locative brute = loyer mensuel×12×100montant d acquisition du bienRentabilit\acute{e}\ locative\ brute\ =\ \frac{loyer\ mensuel \times 12 \times 100}{montant\ d\ acquisition\ du\ bien}
Il est clair qu'un bon rendement locatif démarre au moment de l'investissement, puisqu'il s'agit des principaux centres de coût (prix du bien, prix des travaux, etc). Mais une fois cette étape franchie, votre projet va continuer à évoluer et vous aurez plusieurs options pour optimiser votre rendement locatif. Pour vous aider à y voir plus clair, voici donc la liste de nos 10 astuces.

1. Réduire la vacance locative

Selon les critères du bien (ville d'implantation, surface, proximité d'institutions), vous aurez plus ou moins de vacance locative. Il s'agit de la période pendant laquelle le logement n’est pas loué. Elle est corrélée négativement à votre rentabilité, c'est à dire que plus votre logement est vide, et moins votre investissement sera rentabilisé !

Nous vous recommandons donc de toujours proposer aux locataires partants la possibilité de vous faire des retours. En effet, ça vous permettra d'avoir plus de visibilité sur ce qui va ou ne va pas dans votre appartement.

Vous serez ensuite en mesure de faire les travaux nécessaires pour accroître l'expérience de vos locataires dans votre bien. Si vous le pouvez, ayez recours à la location saisonnière. Louer votre bien sur les plateformes de locations saisonnières entre les locataires de longue durée est un vrai coup de pouce financier ! Et si l'impact opérationnel est à considérer, l’impact sur la rentabilité peut vous convaincre 😉

2. La colocation

La colocation, mode de vie de plus en plus plébiscité par les actifs urbains, a le vent en poupe lorsqu'on parle d’investissement locatif ! Et pour cause, si vous avez la chance de posséder ou d’acquérir un bien situé dans une zone locative tendue, il est temps de penser à mettre ce dernier en colocation et d’augmenter votre rendement locatif !

En effet, un bien qui se prête à la colocation, c’est-à-dire qui propose a minima plusieurs chambres, mais aussi plusieurs salles de bain, le WIFI, des meubles ou encore de l’électroménager, présente de nombreux avantages pour la colocation : location du bien à des montants plus intéressants, vacance quasi inexistante, réduction des risques d'impayés, …

Ayant pressenti la tendance, Wattamate - plateforme dédiée à la colocation - se positionne sur le créneau et adresse la globalité du marché en proposant des offres adaptées à ses différents acteurs !

3. La location meublée

L'idée d'une location meublée était induite dans les deux points précédents, mais il nous semble important de le préciser pour bien optimiser votre rendement locatif. La location nue peut être très intéressante pour faire de l’optimisation fiscale autour du déficit foncier. Mais la location meublée vous permettra de largement augmenter la rentabilité de votre bien ! Le simple fait de louer votre appartement meublé plutôt qu’en nu augmentera les chances d'occupation de votre bien.

4. Revalorisez votre loyer

Le caractère passif d'un investissement locatif fait que, souvent, les investisseurs ne prennent pas le temps de revenir sur des conditions de location qui avaient été définies à un instant T. Mais heureusement, le temps passe et le prix de l'immobilier évolue. Renseignez-vous sur la valorisation locative du m² habitable dans votre zone afin de revaloriser votre loyer au moment opportun. Chaque année à date d’anniversaire du contrat, vous pouvez revaloriser le loyer. Pour cela, vous pouvez effectuer en ligne une estimation de loyer en ligne qui vous permettra de louer votre bien à sa juste valeur. Le simulateur de l’agence immobilière en ligne Flatlooker a été développé par une équipe formée d’ingénieurs et d’experts en estimation locative. Le simulateur Flatlooker vous permet de réaliser une estimation de loyer gratuite et immédiate la plus exacte possible grâce à son algorithme qui se base sur des centaines de logements, des données publiques et plus de 100 000 annonces immobilières de location. N’attendez pas pour revaloriser votre loyer !

5. Faites des travaux

Ce point est en lien direct avec le premier. Lorsque vous avez des retours de la part de vos locataires, n'hésitez pas à investir pour rendre votre appartement agréable. D’ailleurs, vous y serez gagnant sur tous les points :

  • Augmentation de la demande pour votre logement
  • Augmentation de la rétention de vos locataires
  • Baisse de vos impôts : déduction fiscale sur la grande majorité des travaux de rénovation

6. Les charges communes

Les charges communes auront un double effet sur la rentabilité locative de votre bien. D’une part, si les provisions que vous payez sont mal utilisées, ce n'est clairement pas rentable pour vous. Nous vous recommandons donc de participer aux assemblées générales et de coopérer avec le syndic. Ainsi, vous vous assurez que les dépenses du budget de la copropriété sont maîtrisées.

D'autre part, il peut arriver que les parties communes ne soient pas au même niveau de qualité que votre appartement et cela peut avoir un effet immédiat sur l'attractivité de votre bien. Surtout en location saisonnière ! Vous vous rendrez compte que les voyageurs se plaignent énormément du niveau de qualité et de propreté des parties communes. Si elles sont dans un état douteux, vous le constaterez rapidement sur les notes que vont vous laisser les voyageurs et vous aurez de plus en plus de vacance locative.

7. Renégociez votre assurance propriétaire non-occupant

L’économie que l’on peut réaliser sur l’assurance propriétaire non-occupant se compte en centaines d’euros, mais sur un investissement cela se compte en années. Nous avons constaté que sur le marché de l'assurance de propriétaire non-occupant, le prix d'une assurance peut varier du simple au quadruple ! N'hésitez pas à remettre en question les montants que vous payez avec votre assurance, mais surtout, n'hésitez pas à faire marcher la concurrence.

8. Changez d'assurance emprunteur

Votre crédit immobilier est toujours accompagné d’une assurance emprunteur. Parfois cela peut valoir le coup de la renégocier ou d’en changer. La loi Sapin vous permet de changer d’assurance emprunteur tous les ans à date d’anniversaire du contrat. Pretto s’occupe de toutes les démarches pour vous, n'hésitez pas à nous contacter !

9. Renégociez votre crédit

Faire des économies passe aussi par la rachat potentielde votre crédit immobilier. En fonction de l’évolution des taux d’intérêt proposés par les banques, il peut être intéressant de faire racheter votre prêt immobilier. Et si vous avez déjà renégocié votre prêt, aucun problème : vous pouvez faire racheter votre prêt autant de fois que vous le désirez !

Si vous renégociez votre crédit auprès de votre banque, cela vaudra toujours le coup, en revanche elle ne vous proposera peut-être pas les meilleurs taux du marché. Le rachat, qui consiste à faire racheter votre prêt par une autre banque, génère des frais supplémentaires, il faut donc vérifier que ça en vaut la peine. Faites une simulation en 5 minutes et parlez-en avec un expert crédit Pretto !

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10. Revoir votre situation fiscale

Ce dernier point est probablement un des plus critiques sur votre rendement locatif. D'une année à l'autre, des éléments vont venir s'ajouter à votre projet (des travaux par exemple) qui risquent de décrédibiliser des choix fiscaux faits précédemment. Il est important de remettre sa stratégie fiscale à plat pour gagner des points de rentabilité.

En regardant ces 10 points dans leur globalité, il peut sembler compliqué de s'attaquer à tous les chantiers en même temps. La plate-forme d'Happy Property vous permet gratuitement de vous pencher sur chacun d'eux dans la plus grande simplicité. Le service s’illustre par la simplification des processus de gestion d’investissements immobiliers tels que :
  • Suivi des indicateurs de performance réels de vos investissements en tenant compte de vos revenus, votre régime fiscal, vos conditions de crédit et le taux de remplissage de vos biens

  • Identifier et simplifier les opportunités d’optimisations de vos investissements tels que la renégociation de crédit, le changement d’assurance, le changement de régime fiscal ou encore le changement de type de location

Ce service se base sur des algorithmes afin de proposer les opportunités les plus adaptées à vos besoins et vos conditions actuelles.

A retenir
  • Si vous achetez pour faire un investissement locatif, le point primordial est de faire en sorte qu'il soit habité le plus souvent possible pour que les loyers contribuent au remboursement de votre emprunt.
  • Pour cela, vous disposez de différents moyens, comme la colocation, ou le fait de faire des travaux régulièrement.
  • Mais vous pouvez aussi rentabiliser votre investissement en jouant directement sur la fiscalité ou sur le montant de vos mensualités.
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