1. 6 conseils pour négocier son prêt immobilier

6 conseils pour négocier son prêt immobilier

Votre projet immobilier est sans doute en train de mûrir, et vous allez peut-être bientôt demander un crédit. Vous allez bien sûr rechercher le taux le plus bas et les meilleures conditions. Encore faut-il savoir s’y prendre pour bien négocier son prêt immobilier !

Une première étape est de simuler votre emprunt pour savoir ce à quoi vous pouvez prétendre. Notre simulateur personnalisé vous permet d’avoir une idée précise de vos conditions d’emprunt.

Les experts Pretto vous confient ci-dessous leurs meilleurs conseils pour bien négocier votre crédit. En espérant qu'ils vous seront utiles, on peut les résumer de la manière suivante :
  • profitez de toute l'aide qui vous est proposée
  • ne vous concentrez pas que sur le taux
  • soignez votre profil emprunteur
  • peaufinez votre dossier de demande de prêt
  • n'hésitez pas à faire jouer la concurrence
  • renseignez-vous sur les frais annexes

N'hésitez pas à vous faire aider pour négocier votre prêt immobilier !

C'est évidemment notre premier conseil : a priori, vous n'êtes pas un expert du crédit, et c'est normal. Mais bonne nouvelle, vous avez à disposition toute une profession à votre service !

Les courtiers immobiliers vont généralement appliquer des frais de courtage en rémunération de leur service. C'est le cas de Pretto, mais dans une moindre mesure. Avec notre modèle 100% digital, nos frais de dossiers sont fixes, à hauteur de 950 €, soit 2 fois moins chers qu'un courtier traditionnel. Bien sûr, Pretto n'est rémunéré qu'au succès de sa négociation avec la banque.

En passant par nous, vous pouvez bénéficier de notre accompagnement sur la totalité de votre recherche de financement. Cela démarre avec notre simulateur, qui vous permet d'évaluer d'un seul regard les différentes offres auxquelles vous pouvez prétendre, le taux qui y est associé... mais aussi les conditions de l'emprunt.

Le taux n'est pas la seule condition à négocier dans votre prêt immobilier

En effet, le taux ne fait pas tout dans la qualité d'une offre de prêt, et en fonction de votre projet vous avez tout intérêt à négocier une condition plutôt qu'une autre.

Sans en faire la liste complète, on peut ainsi citer :

  • l'exonération des frais de remboursement anticipé
  • la modularité de vos échéances d'emprunt
  • la gratuité des frais de dossier etc

Selon votre profil et votre projet, ces conditions peuvent être plus ou moins avantageuses. Par exemple, si vous savez déjà que vous n'allez garder votre bien que quelques années, l'exonération des IRA peut vous faire économiser beaucoup d'argent. Dans d'autre cas, le fait de pouvoir modifier vos mensualités d'emprunt régulièrement sera LA condition qui vous permettra de vivre votre prêt au mieux.

Mais comment vous y retrouver parmi toutes les propositions ? Et comment savoir ce qui a réellement de la valeur ?

C'est là qu'intervient votre expert crédit. Spécialiste du secteur, il saura vous conseiller dans votre projet et vous orienter vers la meilleure offre de crédit. C'est également un professionnel de la négociation, qui bénéficie d'un accès privilégié à des interlocuteurs autres que votre conseiller en agence.

En effet, le conseiller n'a pas de pouvoir de décision concernant votre offre de prêt : ces personnes se situent au siège de la banque dans des services dédiés. Votre courtier peut donc faire jouer d'autres leviers afin de vous trouver l'offre parfaite. Sans compter que vous économisez ainsi des heures passées au téléphone et en déplacement !

Ceci étant dit, si vous souhaitez faire les négociations vous-même, on vous donne quelques conseils.

Travaillez votre dossier aussi bien que votre CV

Demander un emprunt immobilier, c’est un petit peu comme chercher un job. Il faut savoir se montrer sous son meilleur jour, particulièrement sur son CV, qui est le premier contact avec votre emprunteur. Et dans le cas du crédit, votre CV, c'est votre dossier emprunteur !
  • L’équivalent de votre diplôme, c’est votre contrat de travail : la base.

Un CDI est préférable mais pas indispensable. Les intermittents, auto-entrepreneurs, professions libérales peuvent tout à fait décrocher un prêt immobilier. Le principal est de prouver à la banque que vous avez des revenus réguliers.

  • Vous devez y inclure vos trois derniers relevés de comptes.

Ils servent à calculer votre capacité d’endettement, mais aussi à déterminer si vous êtes un bon gestionnaire.

Certains comportements sont mal perçus et peuvent vous bloquer l’accès au crédit immobilier. Le plus important est d’éviter les incidents de paiement. Moins graves, les découverts bancaires donnent tout de même une mauvaise image de vous. Soyez prévoyant et évitez les découverts trois mois avant votre demande de prêt immobilier.

  • Prouvez à la banque que vous avez un profil attractif.

Toutes les banques ne sont pas attirés par les mêmes profils. Il s'agit donc de mettre en valeur ce qui fait de vous un futur bon client.

Votre patrimoine immobilier doit ainsi être mentionné dans votre dossier, de même que le montant de votre épargne (sur tous vos comptes, si vous en avez plusieurs). Même si vous ne souhaitez pas mettre la totalité de vos économies dans l'apport, cela prouve à la banque que votre gestion financière est saine. Dans certains cas, un montant plus important d'apport, par exemple 20 à 30 % du prix du bien, par rapport aux 10 % minimum conseillés, vous permet d'accéder à un meilleur taux.

Vous avez peut-être des crédits à la consommation : ils diminuent votre capacité d’endettement. Ils peuvent aussi avoir un impact sur l’image que renvoie votre dossier, selon la raison pour laquelle vous les avez pris. Aucun problème si c’est pour une voiture, alors qu’un crédit non affecté peut renvoyer l’image de quelqu’un de très dépensier.

Soignez la présentation de votre dossier de demande de prêt

Monter son dossier de prêt immobilier peut s'avérer compliqué : vous pouvez très facilement oublier une pièce (elles sont nombreuses !), réaliser au moment du dépôt que la liste n'était pas complète, vous tromper dans les documents (ça arrive à tout le monde), ou fournir des pièces illisibles.

Notre espace client tel que nous l'avons conçu permet justement d'éviter ce genre de désagréments : la liste des pièces s'adapte de manière automatique en fonction de vos échanges avec votre expert crédit, et tous les documents sont rassemblés sur cet espace numérique. Si vous n'avez pas de scanner chez vous, vous avez toujours la possibilité de numériser vos documents grâce à votre smartphone.

Nous montons ensuite votre dossier de demande de prêt afin de le présenter de la manière la plus lisible possible à la personne qui va l'analyser. Songez qu'elle voit des centaines de documents par jour : cela peut vraiment la mettre dans de bonnes dispositions si votre dossier est complet et toutes les pièces recevables !

De la recherche du bien au crédit
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Faites jouer la concurrence pour pouvoir mieux négocier

Lorsque vous débutez votre recherche de crédit, votre premier réflexe sera peut-être d'aller voir votre banque. Après tout, vous êtes un client fidèle depuis de nombreuses années, elle a de bonnes raisons de vous accorder un taux défiant toute concurrence, n'est-ce pas ?

En réalité, ce sera souvent peu concluant, car il y a peu de chances qu’elle soit compétitive : vous êtes déjà client, pourquoi faire un effort ?
Vous vous dites peut-être qu’avec votre conseiller très méticuleux, qui vous valorise beaucoup comme bon client ce sera différent ? En fait cela n’a rien à voir avec la compétence du conseiller, très souvent il doit appliquer des règles : sans offre concurrente, il ne pourra pas défendre votre dossier pour obtenir de meilleures conditions.

On va vous révéler un secret : les banques ne gagnent pas beaucoup d’argent quand elles vous font un crédit immobilier. Elles en gagnent quand elles vendent une gamme complète de produits d’épargne et d’assurance. C’est donc sur ces produits que les conseillers en agence sont surtout formés.

A noter qu’en France, le crédit est sous monopole bancaire : à quelques exceptions près, seules les banques ont le droit de prêter de l’argent aux particuliers et de toucher des intérêts. Vous serez donc forcément financé par une banque.

La solution est donc de faire jouer la concurrence entre les différentes, mais cela présente aussi de sacrés désavantages :

  • comparer les banques nécessite de faire un gros travail de démarchage, qui va très vite s'avérer chronophage si vous le faites vous-même
  • vous n'êtes pas un expert du crédit et une erreur peut vous coûter cher sur le long terme (littéralement !)

C'est justement le rôle de votre courtier (et plus particulièrement de notre simulateur) de comparer à votre place les offres de prêt pour trouver celle qui correspond le mieux à votre situation. En fonction de votre projet, celui-ci saura à quelle banque s'adresser en priorité, du fait de son expertise du secteur.

Renseignez-vous sur les frais annexes pour trouver la solution la plus avantageuse

Les intérêts de crédit ne sont pas les seuls coûts associés à votre crédit immobilier. En effet, gardez en tête que vous devez aussi payer les frais de notaire et de garantie au moment où vous achetez votre bien.

En fonction de votre projet, les frais de notaire peuvent être plus ou moins importants : ils sont moins chers si vous achetez dans le neuf. Mais comme ils sont principalement composés d'impôts, vous ne pourrez pas négocier ces frais.

Les frais de garantie peuvent aussi fortement varier. Passer par un organisme de caution représente environ 1 % du prix du bien, et vous pouvez souvent récupérer la somme en fin d'emprunt si vous n'avez pas eu d'incident de paiement. D'autres solutions de garantie existent si vous le souhaitez (comme l'hypothèque) mais elles sont généralement plus chères.

Vous devrez payer des frais de dossier à la banque en rémunération de son travail d'analyse. Ils dépendent des établissements, mais vous pouvez demander à les négocier. Il s'agit cependant d'un geste commercial de la part de la banque, elle n'a donc aucune obligation de vous les offrir. En passant par un courtier immobilier, vous mettez toutes les chances de votre côté car il effectue une analyse au préalable, ce qui fait gagner beaucoup de temps aux personnes en charge de l'étude de votre dossier.

Et si vous avez un doute, faites un tour sur notre page Trustpilot. 96 % de nos clients sont satisfaits de notre prestation !

A retenir
  • Le rôle du courtier immobilier est de vous aider à obtenir le meilleur taux. Et avec Pretto, le service est deux fois moins cher qu’avec un autre courtier !
  • Votre dossier de prêt est votre CV d'emprunteur : soignez-le particulièrement.
  • N'hésitez pas à faire jouer la concurrence, vous avez tout à y gagner.
Mis à jour le 21 septembre 2020
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Lucas Bories
Manager commercial
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