Les taux immobiliers en avril 2020 - Recap et analyse

L’année 2020 promettait d’être fructueuse pour l’immobilier, dans la lignée de 2019. Oui mais ça, c’était avant la pandémie du Coronavirus et le confinement imposé dans les pays européens, qui sont venus chambouler le marché de l’immobilier, au même titre que la totalité de l’économie française.

Depuis le début du mois d’avril, certaines banques remontent leurs taux ; malgré tout, ils restent très bas et permettent d’emprunter à faible coût.

En avril 2020, vous pouvez obtenir les taux suivants :

Nous constatons que certaines banques ont remonté leurs taux d’emprunt immobilier de manière générale, quels que soient le profil d’emprunteur et la durée du prêt.

Cependant, si les taux tendent à remonter, nous sommes encore loin des taux qui étaient pratiqués il y a encore 4 ans, et la situation n’a rien à voir avec les taux de 2008. Consulter l'évolution des taux immobiliers.

Les taux immobiliers sont le reflet du taux de refinancement des banques. Ils sont aussi liés à l’activité macroéconomique du pays. Cela signifie que les banques ne décident pas seules des taux qu’elles appliquent, loin de là !

Le premier indicateur à observer actuellement est l’OAT 10 ans. Les Obligations Assimilables du Trésor représentent les emprunts réalisés par l’Etat pour son financement, pouvant aller jusqu’à 30 ans. Les taux d’intérêt de l’OAT 10 ans servent de référence pour définir les taux fixes des banques, et ils représentent pour les banques le taux rémunérateur d’un placement à moyen terme. Si les taux de l’OAT montent, les taux appliqués par les banques montent également, et inversement.

Voyez cela comme les 10 centimes supplémentaires sur le prix de la baguette que le boulanger applique lorsque le prix du blé augmente.

Les banques se doivent aussi d’analyser la situation en fonction de leurs capacités de traitement des dossiers. Actuellement, leurs services sont réduits : certaines agences sont fermées ou ne peuvent plus accueillir autant de clients, et les employés des services dédiés et du back office, qui traitent les dossiers, sont en sous-effectif.

Rien d’étonnant à ce qu’elles ne cherchent pas à aller de l’avant et à attirer énormément de dossiers, et ne proposent donc pas de taux extrêmement bas face à la concurrence.

Le taux d’usure, défini par la banque de France tous les trimestres, indique le taux maximum au-delà duquel vous ne pouvez pas emprunter. Il concerne votre TEG, et non pas uniquement le taux nominal que vous fournit la banque : il s’agit du taux qui recense la totalité des coûts de votre emprunt, et qui inclut donc notamment l’assurance de votre prêt.

Ce taux d’usure correspond à la moyenne des taux nominaux observés sur les 3 derniers mois + 33 %. Mais si les taux sont très bas, ce taux d’usure est donc également bas… et peut donc être problématique en cas de remontée importante des taux nominaux des banques.

Le taux proposé selon votre profil, ajouté aux autres coûts de l’emprunt, peut vous faire passer du côté des projets non finançables en raison du taux d’usure alors même que la banque serait prête à vous financer ! C’est ce qu’on appelle l’effet ciseau, qui explique pourquoi la remontée des taux immobiliers peut être dommageable pour les projets les plus fragiles, même si le coût de l'emprunt reste faible.

En temps normal, il est déjà difficile de faire des prévisions sur l'évolution des taux immobilier. En cette période très particulière, la situation est encore plus incertaine (qu'il s'agisse de la durée du confinement et des mesures associées, ou de la réaction des marchés à la sortie), il est donc difficile de se prononcer sur la suite de cette évolution.

A retenir cependant : les taux sont toujours très bas et l'immobilier est très largement considéré en France comme une valeur refuge.