Achat Immobilier

Créer une SCI pour l’achat immobilier : avantages et inconvénients

La Société Civile Immobilière (ou SCI) est un montage bien utile. Mais savez-vous quel est son fonctionnement ? Ses avantages ?  On vous explique !

Lorsque vous possédez un bien immobilier à plusieurs, dans le cas d’un héritage ou d’un mariage par exemple, le régime de base appliqué est l’indivision. Cela signifie que vous partagez les mêmes droits sur le bien sans que vos parts soient divisées. Cependant, la gestion est plus compliquée car les décisions doivent être prises à la majorité. Cela mène parfois à des situations de blocage.

L’acquisition via une SCI peut vous aider à pallier certains défauts. Elle est intéressante et pratique mais exige plus de gestion. Restez vigilants, on vous dit tout plus bas !

1. Une SCI, qu’est-ce que c’est ?

SCI, mode d’emploi

Petit point juridique : les SCI sont réglementées par les dispositions communes à toutes les sociétés, fixées par les articles 1832 et suivants du code civil, ainsi que par les articles 1845 et suivants.

Concrètement, il faut un minimum de deux associés ou époux : des personnes morales majeures, ou un mineur sans minimum d’âge accompagné de son représentant légal. Une SCI est constituée pour une durée maximale de 99 ans et son fonctionnement est régi par les statuts qui sont signés par ses membres à la création. Lors de la création de la société, chaque membre apporte sa part de l’immeuble, ou du cash, et obtient en échange une part proportionnelle à cet apport. C’est la société qui est alors propriétaire du bien.

Avantages d’une SCI

L’idée c’est de permettre à un groupe de personnes de réduire les frais d’acquisition et de mutualiser les charges.

Mais ce n’est pas tout ! Outre le partage des frais, la création d’une SCI permet de protéger son patrimoine. En cas de faillite (même si on ne vous le souhaite pas), les créanciers de la SCI qui souhaitent récupérer leur argent doivent d’abord intenter une procédure contre la SCI, avant de se retourner vers les associés. Cela protège les associés.

Néanmoins, dans une SCI, contrairement à d’autres types de société, les associés sont responsables de manière illimitée, c’est-à-dire qu’ils devront payer l’ensemble des dettes, même si leur montant dépasse leur apport initial.

Par exemple…

Une SCI est composé d’un bien d’une valeur de 200 000 €. 4 associés se partagent ce bien, avec des parts respectives de 15%, 20%, 30%, 35% de la SCI. Un créancier souhaite se faire rembourser une créance de 80 000€ qu’il a sur la société. Pour cela, il doit d’abord intenter une action envers la personne morale qu’est la SCI. C’est seulement si celle-ci n’est pas retenue, qu’il pourra s’adresser directement aux différents associés. S’il gagne, les associés devront payer respectivement 12 000€, 16 000€, 24 000€ et 28 000€.
Si un autre créancier possède une créance de 250 000€ sur la SCI, chaque associé devra répondre de cette dette, et devront donc payer un montant supérieur à leur apport initial.

Fiscalité d’une SCI

Sachez que la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu, c’est-à-dire que les revenus et les charges que vous percevez au travers de la SCI sont automatiquement pris en compte dans votre déclaration d’impôts personnelle : c’est la transparence fiscale. Mais vous pouvez choisir de soumettre votre SCI à l’impôt sur les sociétés, ce qui peut être avantageux dans certaines situations.

Comment choisir entre l’IS et l’IR ?

  • Si vous optez pour l’IR :
    •  chaque associé devra déclarer le montant des loyers sur sa déclaration d’impôts, dans la catégorie « revenus fonciers », au prorata des parts détenues dans la société.
    • Les déficits pourront être imputés sur le revenu global, et une décote existe selon la période de propriété. La grande majorité des SCI sont imposées à l’IR.
  • Si vous optez pour l’IS :
    • Le principal avantage est la possibilité de déduire de votre assiette d’imposition toutes les charges réelles de votre société. En fait, il permet de déduire l’amortissement de l’assiette fiscale.  Ceci est avantageux pendant la durée d’amortissement de l’actif, mais l’est moins dès que le bien est totalement amorti.
    • Attention : si vous optez pour l’impôt sur les sociétés, ce choix est irrévocable, réfléchissez donc sur le long terme lorsque vous choisissez votre régime d’imposition. Par ailleurs, si votre société est bénéficiaire et que vous êtes situé sur une tranche élevée d’IS, opter pour l’IR limitera votre imposition personnelle.

société civile immobilière SCI

2. Les différentes formes de SCI : quelles différences et comment choisir ?

 Enfin, il existe différentes SCI, dont les plus connues sont la SCI familiale et la SCI professionnelle.

 La SCI familiale

La SCI familiale permet aux membres d’une même famille d’être propriétaires d’un bien dans un but non commercial. La seule condition est que les personnes soient de la même famille (comme son nom l’indique très justement 😉).De plus, il n’y a pas de nombre maximum de personnes.

Les avantages de la SCI familiale concernent principalement les cas de succession et de donation des parts.

La SCI facilite les cas de succession. Si une personne dans la SCI décède, les parts seront transmises aux autres membres en vertu de leur droit d’usufruit sur le bien. Quand la SCI est composée de deux personnes et que l’une décède, l’autre obtiendra les parts restantes.

Avantage également pour les cas de donation !  Votre part de la SCI est soumise au paiement des droits de donation qui sont calculés sur la valeur des parts. Classique jusque là. Mais l’astuce dans le cas d’une SCI c’est que la valeur de la part prend en compte les dettes de la société. Celle-ci est donc moins importante. Vous pouvez donc réduire les frais de donation avec une SCI familiale. Royal !

La SCI professionnelle

Vous souhaitez acheter les murs d’une entreprise, peut-être la vôtre ? Il peut être intéressant de mettre en place cette SCI !

Mettre en place des montages juridiques à travers la SCI peut optimiser votre patrimoine. Le patron peut acheter en propre un immeuble au lieu de l’inscrire à l’actif de son entreprise, et le louer à sa société. Ainsi, les loyers payés par la société seront déductibles des revenus, et diminueront l’assiette de l’impôt sur les sociétés.

De son côté, le patron peut rembourser son crédit immobilier grâce aux loyers perçus. Par ailleurs, ce montage permet d’isoler l’immeuble du patrimoine de l’entreprise et le protège donc des créanciers de la société.

Vous l’avez compris, la SCI professionnelle est une solution relativement souple et flexible !

Bonus : la SCI marchand de biens

Si votre objectif est de réaliser des bénéfices en achetant et revendant des biens immobiliers, des parts et actions de sociétés immobilières, des terrains constructibles et des fonds de commerce, cette SCI est faite pour vous. Vous devrez simplement choisir une forme juridique pour votre SCI (SARL, SAS, SASU…).

Il y a une TVA à payer lors de la revente et de la prise de bénéfice. Il existe deux types de TVA lorsque l’on est marchand de biens.

  • La TVA classique que l’on collecte ou que l’on déduit.
  • La TVA sur marge sur la plus values des opérations de ventes. Elle se calcule de la manière suivante

    \[\\ TVA\ plus\ value\ =\ \frac{Prix\ de\ vente\ -\ Prix\ d\ achat}{ 1\ +\ Taux\ de\ TVA}\ x\ Taux\ de\ TVA\\]

Grâce à la SCI et selon son statut juridique, vous trouverez une solution fiscale intéressante. Encore mieux : les frais de notaire seront aussi moins élevés (environ 3% au lieu de 7,5%).

3. A savoir : la SCI nécessite plus de travail administratif

La SCI simplifie la gestion de votre maison ou appartement, mais elle implique des démarches administratives contraignantes. On vous a fait une petite check liste.

La mise en place de la SCI

Mettre en place une SCI comme n’importe quelle type de société nécessite un travail administratif, comprenant :

  • La rédaction les statuts avec un professionnel du droit
  • La publication d’une annonce légale
  • L’immatriculation la société au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés), comme n’importe quelle société

Prévoyez d’y investir entre 1000 et 1500€ si vous passez par un professionnel, et environ 350€ si vous le faites bravement par vous-même. Pour éviter de vous perdre dans la paperasse, on ne peut que vous conseiller de faire ces démarches en ligne.

La gestion

La gestion d’une SCI requiert quelques formalités. Voici les trois grands type de contraintes :

  • Les Assemblées Générales

Comme pour toute société, une assemblée générale doit avoir lieu tous les ans pour rédiger un procès verbal (et en garder la trace écrite !).  Par ailleurs, des assemblées extraordinaires peuvent être convoquées pour certains événements exceptionnels, comme par exemple quand un associé souhaite vendre ses parts.

  • Les obligations comptables

Vous devrez non seulement ouvrir un compte bancaire spécifique à la SCI mais aussi publier régulièrement les comptes, à chaque clôture d’exercice au moins. Donc n’oubliez pas de prévoir les honoraires de l’expert comptable.

  • Les contraintes liées au crédit immobilier

Besoin d’un crédit immobilier ? Sachez que le prêt peut être souscrit au nom de la SCI ou de ses associés. Cependant si c’est la SCI qui contracte le prêt, vous ne pourrez pas obtenir de prêts aidés, comme le prêt à taux zéro (PTZ).

Dans tous les cas, la SCI sera propriétaire du bien.

4.      Comment céder ses parts de SCI ?

Un membre de la SCI peut vouloir la quitter. Dans ce cas, il doit vendre ses parts, on parle de « cession de parts ».

L’un des principaux avantages de la SCI est qu’elle simplifie beaucoup d’actions, notamment la cession de parts. C’est pourquoi elle est très prisée dans les cas de successions. Sans elle, un acte notarié serait requis pour toute transaction immobilière, donc des frais de notaire et des démarches lourdes. Respirez, dans le cadre d’une SCI, ces démarches ne sont pas nécessaires !

Bon à savoir (et c’est une bonne nouvelle !) : lorsque vous cédez une part de SCI, l’immeuble n’est pas soumis au droit de préemption urbain, c’est-à-dire que les collectivités territoriales ne pourront pas exiger que vous leur vendiez le bien en priorité.

Trèves de généralités, entrons dans le vif du sujet : comment céder ses parts ? Voici un mode d’emploi en trois étapes pour tout vous expliquer…

Etape 1 : Obtenir l’accord des associés

Si vous souhaitez quitter la SCI, la première chose à faire est de prévenir les autres associés et d’obtenir leur accord. Ce dernier doit être donné à l’unanimité ou à la majorité, selon les statuts. Après avoir prévenu les autres membres de votre volonté de vendre vos parts, il y a trois cas de figure possibles :

  • Les associés ne répondent pas à la demande. S’ils dépassent le délai fixé dans les statuts (souvent 6 mois), on considère que vous avez obtenu leur accord.
  • Les associés refusent l’agrément à cause du prix. Les parties en présence ou le président du tribunal de grande instance désignent alors un expert financier, qui détermine un prix de cession acceptable par tous les associés.
  • Les associés refusent l’agrément à cause de l’acheteur prévu. Ils ont alors 6 mois pour racheter les parts. Attention : Un conjoint, un ascendant ou un descendant n’est pas considéré comme une personne externe.

Etape 2 : Définir le prix de cession

Vous êtes libre de choisir le prix des parts, mais gardez en tête certains critères objectifs.

Le mieux reste de déterminer la valeur du bien immobilier à la date de la vente, de prendre en compte la trésorerie sur le compte bancaire de la SCI et les dettes de celle-ci (le prêt immobilier) pour fixer le prix de cession. En fait, il est calculé de la manière suivante :

    \[Prix\ de\ session\ =\ \frac{valeur\ du\ bien\  +\  tr\acute{e}sorerie\ de\ la\ SCI\  -\  dettes\ de\ la\ SCI}{nombre\ de\ parts\ sociales}\]

On applique généralement une décote de 5 à 10% à ce prix, puisque les parts de SCI sont difficilement revendables.

Etape 3 : S’attaquer aux formalités administratives

L’acte de cession nécessite un dépôt d’acte modificatif auprès du greffe.

La cession de part de SCI est soumise aux droits d’enregistrement de 5% à payer par l’acquéreur.

Dans le cas où la valeur de cession des parts est supérieure à leur valeur initiale, le cédant doit s’acquitter de l’impôt sur les plus-values. La plus-value est taxée au taux de 19% à laquelle s’ajoutent les prélèvements sociaux (CSG / CRDS) à hauteur de 15,5 % (2013), soit un taux total de 34,5%. Cependant, un abattement sur la plus-value est possible, en fonction de la durée de détention des parts sociales (à partir de la 5ème année).

 

A retenir

Avantages juridiques : souplesse dans la rédaction des statuts et dans les montages possibles

Avantages financiers : permet de réunir les capitaux nécessaires pour un investissement, et à un dirigeant d’acquérir un immeuble en faisant payer les loyers à sa société

Avantages fiscaux : selon le régime choisi, réduction de l’IR ou de l’IS

Avantages administratifs : simplification de la cession de part, d’autant que les frais de notaire et le droit de préemption sont supprimés

Inconvénients : la création de la société nécessite l’avis d’un professionnel du droit, des réunions régulières d’assemblées générales ainsi que des publications des comptes.

Découvrez le guide de l'acheteur

Soyez prêt pour votre premier achat immobilier.
Tous nos conseils sont réunis dans un ebook gratuit !

Merci !

Le Guide de l'achat immobilier vous attend dans votre boîte mail.

À bientôt !

cover ebook Pretto