Simulation prêt immobilier

Le prêt lombard et le prêt in fine : quels avantages ?

 Le prêt in fine vous permet de réaliser des économies d’impôts si votre patrimoine est important. Le crédit lombard quant à lui, est soit inconnu du grand public, soit associé à l’évasion fiscale. Pourtant, il ne se limite pas à cette utilisation ! On vous explique dans cet article comment fonctionnent ces deux types de prêt, et comment ils sont utilisés. 

1. Qu’elles différences existent-ils entre le prêt in-fine et le prêt lombard ? 

Qu’est-ce qu’un prêt in fine ?

Dans un prêt in fine, l’emprunteur ne paie que des intérêts pendant toute la durée de l’emprunt et rembourse le capital en une seule fois à la dernière mensualité.

Le prêt in fine est souscrit essentiellement pour des investissements locatifs.  En effet, les intérêts sont constants pendant toute la durée du prêt in fine contrairement aux intérêts dégressifs du prêt amortissable. Comme il est possible de déduire les intérêts des revenus fonciers lorsque le client choisit le régime réel d’imposition, le prêt in fine est donc un moyen de réduire son assiette d’imposition.

Attention : pour souscrire un prêt in fine, la banque demande en général un nantissement sur un actif que vous possédez. Les banques peuvent exiger un apport personnel d’un montant minium de 30 % du prix du bien. Cet apport est appelé nantissement initial et est placé sur un compte épargne. Le plus souvent, ce produit est une assurance vie. Ce nantissement doit valoir à la fin de votre prêt au moins 50% du montant emprunté voire égal au capital initial. 

Qu’est-ce qu’un crédit lombard ?

Le prêt lombard est un type particulier de prêt in fine, pour lequel la banque demande un nantissement sur des liquidités dont l’emprunteur est propriétaire, par exemple : 

  • Actions
  • Obligations
  • Placement monétaire

La banque prête donc une certaine somme qui dépend de la valeur des actifs, et l’emprunteur la rembourse au moment où il vend ses actifs.

Plus simplement, le crédit lombard s’apparente à une avance de trésorerie.

Combien peut-on emprunter avec un prêt lombard ?

Vous avez une somme d’argent mais vous pouvez ne pas vouloir y toucher dans l’immédiat (souvent sur une assurance-vie ou un PEA). Cela peut-être le cas si vous bénéficiez d’un rendement intéressant ou si vous attendez une revalorisation.  

Le prêt Lombard peut-être considéré comme une avance de liquidité faite par une banque. Le montant prêté dépend de la “sûreté” du placement. A titre indicatif, la banque prête :

  • 100% pour un fonds euro
  • 80% à 100% pour une assurance-vie
  • 30% et 50% pour des actions, en fonction du secteur, de la société et de la répartition.

Le montant prêté dépendra aussi de certains critères, comme de la diversification de votre portefeuille d’actions. Le banquier ne s’intéresse donc pas à votre profil, mais aux actifs que vous détenez. Le banquier va d’abord s’intéresser aux actifs nantis, avant de se pencher sur votre profil, comme pour un prêt classique.

Enfin, en fonction de leur positionnement, les banques sont plus ou moins disposées à vous faire un prêt lombard. Toutes n’acceptent pas de fournir ce type de financement.

Quelles sont les modalités ?

Le taux du crédit lombard est généralement variable. Il est basé sur des taux de références comme le taux Euribor, auquel la banque ajoute une marge de 1% environ. Ces taux sont souvent plus élevés que ceux des crédits traditionnels.

Mais le crédit lombard permet à l’emprunteur de profiter d’un effet de levier : grâce aux fonds empruntés, il peut investir dans de nouveaux actifs (immobiliers ou financiers), et donc dégager un rendement important.

2. Comment et pourquoi utiliser le prêt lombard 

Quid des actifs nantis ?

L’emprunteur continue à recevoir les intérêts et dividendes de ces actifs.

Si la valeur de marché des biens nantis se met à chuter brutalement, l’établissement prêteur peut exiger des garanties supplémentaires. Dans le cas d’un non remboursement de votre dette, la banque devient propriétaire de la garantie.

Quels sont les types de crédit lombard ?

Il existe différents types de crédit lombard :

  • le crédit en compte courant
  • le découvert
  • l’avance à terme fixe

Le crédit en compte courant et le découvert fonctionnent de la même manière, le montant du prêt n’est pas préalablement fixé.  Le prêt se rapproche alors du découvert : la banque autorise son client à piocher des fonds au fur et à mesure, selon ses besoins. Les intérêts sont alors calculés sur la somme utilisée.

Pour l’avance à terme fixe, la durée du crédit et la somme prêtée sont fixées à l’avance. La somme est alors versée sur le compte de l’emprunteur, et les intérêts sont payés sur ce montant.

Le crédit lombard, outil phare de l’évasion fiscale ?

Le crédit lombard est beaucoup pointé du doigt lorsqu’on évoque l’évasion fiscale. En effet, il facilite certaines pratiques frauduleuses en matière fiscale. La banque prend en garantie les actifs de l’emprunteur, et les récupère si celui-ci ne rembourse pas son crédit.

Ainsi, il peut être utilisé pour cacher des actifs non déclaré à l’étranger : l’emprunteur souscrit un crédit lombard et ne rembourse volontairement pas son prêt. La banque prend alors possession des biens sans déclarer la saisie, ce qui vide le compte illégalement détenu en toute simplicité.

Ou un moyen de diminuer ses impôts ?

Le crédit lombard est aussi utilisé pour diminuer ses impôts tout en gardant un train de vie confortable. Une personne soumise à l’impôt sur le revenu avec une tranche élevée, et à l’impôt sur la fortune, peut optimiser son patrimoine grâce à un crédit lombard. En effet, ses revenus 

 

Exemple

Un patron de société, soumis à l’ISF et à une tranche élevée d’IR, décide de se verser un salaire moins important, pour bénéficier des aides publiques et réduire ses impôts.

En parallèle, il souscrit un prêt lombard, garanti sur son contrat d’assurance-vie. Ainsi, la banque lui verse 600 000 euros, qui ne sont pas imposés, puisqu’il ne s’agit pas de revenus. Il conserve son contrat d’assurance-vie, qu’il libérera dans quelques années, et peut continuer à vivre confortablement grâce au crédit lombard.

 

A retenir

Le crédit lombard est une avance de fonds proposée par la banque, garantie par des actifs nantis

Il est utilisé par des personnes disposant d’un patrimoine important, mais qui ne souhaitent pas le libérer tout de suite