Que faire en cas de vice caché immobilier ?

Vous venez d’acheter un bien immobilier et peu après votre installation, vous vous rendez compte de désagréments dont vous n’aviez pas eu connaissance au moment de l’achat ? Il s’agit peut-être de vices cachés pour lesquels des recours sont possibles. Nous vous aidons à mieux comprendre comment agir dans une telle situation et les solutions possibles.

1. Comment reconnaître un vice caché immobilier ?

Le vice caché est un vice non-apparent que le vendeur lui-même peut ne pas connaître, mais qui peut avoir un impact sur l’utilisation du bien. Comme indiqué dans l’article 1641 du Code Civil, « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».

Cela peut concerner plusieurs situations telles que :

  • La fragilité de la structure
  • Une alimentation en eau courante non présente
  • Une maison inondable
  • Des problèmes de fondation etc

Les vices cachés doivent bien entendu être antérieurs à l’achat du bien et c'est à l'acheteur de prouver cette antériorité. Le vendeur ne peut en effet pas être tenu responsable pour tout problème survenant après la vente. Les diagnostics immobiliers permettent de pointer la majeure partie des problèmes et dysfonctionnements, il est donc primordial d’en prendre connaissance avant d’acheter un bien. Cette garantie des vices cachés n’est pas applicable dans le cadre de ventes aux enchères.

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2. Quelle protection pour l'acheteur en cas de vice caché immobilier ?

Chaque partie a des obligations par rapport à la vente, surtout le vendeur.

Un vendeur professionnel peut être tenu responsable de vices cachés dans le cas de la vente d’une maison car il est supposé connaître parfaitement le bien dont il gère la transaction. Il peut donc être passible de dommages et intérêts envers l’acquéreur. Il peut toutefois faire valoir une présomption s’il s’agit d’une vente d’immeuble car il n’a alors qu’un rôle d’intermédiaire.

Un vendeur particulier peut être redevable de la garantie des vices cachés s’il en avait connaissance avant la vente du bien concerné. L’acquéreur devra toutefois prouver que le vendeur les connaissait.

Une clause de non-garantie des vices figure parfois dans le compromis de vente. Cela signifie que l’acheteur accepte le bien en l’état et renonce à tout type de recours. Cette démarche est tout à fait légale si le vendeur est un particulier. Si le but de ce type de clause est d’éviter tout recours, il est peut-être préférable de renoncer à une vente avec une telle clause pour éviter d’éventuelles mauvaises surprises. En effet, cette clause a pour but de protéger le vendeur mais d’autres obligations telles que les diagnostics termites, plomb, amiante ou encore le délai de rétractation ont tendance à protéger l’acheteur.

Pour éviter ce genre de situation, vous pouvez par exemple contacter un notaire différent de celui du vendeur.

Bon plan
Avoir deux notaires lors d’une vente n’augmente pas vos frais, car ils se partagent les émoluments -ce sont en réalité des taxes et des paiements aux tiers qui constituent la plus grande partie des frais de notaire.

3. Les recours possibles en cas de vice caché immobilier

En cas de vice caché, vous disposez en tant qu'acheteur d’un délai de 2 ans pour faire jouer la garantie, à partir du moment où vous identifiez le vice. Il est important de savoir que ce délai ne démarre pas au moment où la vente a lieu. Vous devez adresser un courrier recommandé au vendeur dans les 2 ans. C'est le Tribunal de Grande Instance dont dépend le logement qui prendra votre demande en charge.

Il peut également arriver que le vendeur n’ait pas été au courant de vices s’il avait lui-même acheté le bien à un autre vendeur. Il peut alors s’adresser à son vendeur et prouver que les vices concernés étaient déjà présents lors de la signature des contrats de vente.

Si toutefois vous remarquez des vices cachés, ce recours peut donner lieu à différentes solutions.

Vous pouvez par exemple demander l’annulation de la vente, ou encore une diminution du prix de vente du bien. Dans ce cas, la valeur de la diminution est estimée par des experts en fonction des vices cachés et de leur impact sur le bien concerné, du prix des travaux à effectuer en vue d’une remise en état.

Si la vente est annulée, l’acquéreur doit alors rendre le bien dans le même état que lorsqu’il l’a acheté. Dans ce cas, le vendeur peut lui rendre le montant du bien, ainsi que les différents frais de recours et d’éventuels dommages-intérêts qui peuvent parfois atteindre des sommes bien supérieures au prix initial du bien.

Il est également important de prendre en compte le fait qu’un juge peut ne pas valider le recours s’il estime que le vice ne représente pas un danger important sur le bien et son utilisation.

A retenir
  • Le vice caché est un défaut que le vendeur lui-même ne connaissait pas au moment de vous vendre le bien.
  • Vous disposez d'un délai de 2 ans pour faire jouer la garantie à partir du moment où vous identifiez la vice.
  • Vous pouvez en conséquence demander l'annulation de la vente ou une diminution du prix de vente.
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