Le tableau d'amortissement Excel : cas pratique

Obligatoire pour chaque emprunt immobilier et crédit à la consommation, le tableau d’amortissement est un outil indispensable à la bonne compréhension de votre financement. Pretto a créé un tableau d’amortissement de prêt immobilier sur mesure pour vous.

Utilisé via excel, il va vous permettre de comprendre comment est amorti votre prêt immobilier et l’évolution de votre capital restant dû. Nous allons vous montrer tout au long de l’article comment l’utiliser.

Si vous avez l’intentention d’obtenir un prêt immobilier n’hésitez pas à utiliser notre simulateur de prêt immobilier en ligne afin de savoir à quel emprunt vous pouvez prétendre. Vous pourrez également savoir quelles sont les taux qui vous sont accordés et faire fluctuer différents paramètres.

Amusez vous ensuite avec votre tableau d'amortissement que vous venez fraîchement de télécharger.

Le tableau d'amortissement d’un prêt immobilier, comment ça marche ?

Qu’est ce qu’un tableau d’amortissement ?

Le tableau d’amortissement est un tableau qui présente l’ensemble des échéanciers de remboursement d’un prêt. Que ce soit un crédit à la consommation ou un prêt immobilier, ce tableau vous permettra d’avoir une vision globale sur l’avancée de votre remboursement. Pour ceux ayant contracté un prêt immobilier vous pourrez retrouver par année un sous total.

Ce document vous est fourni par l’établissement qui vous accorde le prêt.

Que comporte le tableau d'amortissement ?

Le tableau d’amortissement détaille le montant que vous remboursez entre les intérêts et le capital. De plus, il vous permet de voir ce qu’il vous reste à rembourser. Il comporte ainsi 4 colonnes :

  • Le montant de la mensualité est le montant qui sera prélevé sur votre compte bancaire chaque mois
  • Les intérêts remboursés correspondent au coût mensuel de votre crédit. Le capital restant dû baissant à chaque échéance, le montant des intérêts aussi. Les intérêts remboursés sont calculés de la manière suivante :
  • Le capital remboursé est la part d’amortissement de votre bien dans le crédit
  • Le capital restant dû (CRD) correspond au montant que vous devez encore à la banque. Si vous souhaitez rembourser votre prêt en anticipé, c'est ce montant que vous devez regarder (sans compter les indemnités de remboursement anticipé)

Chaque ligne correspond à une mensualité. Il y a autant de lignes que de mois pour rembourser votre crédit. Si vous empruntez sur 20 ans, il y aura donc 240 lignes car 20 x 12 mois = 240 mensualités.

Les différentes versions du tableau d’amortissement

Au moment de votre demande de financement, votre banque vous donnera un tableau d’amortissement provisoire. Celui-ci comporte l’ensemble des informations, le montant de la mensualité, les intérêts remboursés, le capital remboursé, le CRD, à l’exception des dates de prélèvements. En effet, la date exacte de déblocage du financement n’est pas encore connue. Dès le déblocage de l’intégralité du prêt, vous recevez le tableau d’amortissement définitif (renseigné avec les dates exactes de prélèvements).

Pour le cas spécifique des VEFA (Vente en Etat Futur d'Achèvement), le tableau est envoyé quand le dernier prêt est débloqué dans son intégralité, ce qui peut prendre plusieurs années. Le déblocage des fonds des prêts VEFA se fait étape par étape, en fonction de l’avancement de la construction du bien. Ainsi, pendant toute la durée des travaux, vous remboursez les intérêts appelés intérêts intercalaires.

Si vous cherchez à renégocier un crédit immobilier, attention à bien vous munir du tableau d’amortissement final avec les dates exactes de prélèvement.

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Simulation du tableau d'amortissement sur excel : Prise en main

Pretto vous a créé un simulateur excel de tableau d'amortissement pour vous permettre de connaître le détail des échéances de votre prêt. Nous vous détaillons étape par étape comment l'utiliser de manière efficace.

Télécharger le tableau d'amortissement excel de prêt immobilier

Si vous avez oublié de le faire en début d’article, nous remettons à votre disposition le tableau d'amortissement excel. Cette simulation du tableau d’amortissement sur excel vous permet de faire les calculs de mensualité vous-même et de voir l'évolution de votre capital restant dû.

Modifiez la durée, le taux et le montant de l'emprunt

Après avoir ouvert l'excel, vous pouvez modifier les trois dimensions suivantes :

  • Le taux annuel de votre prêt immobilier (avec ou sans assurance)
  • Le montant de l'emprunt
  • La durée de l'emprunt

Les formules excel du tableau d'amortissement

Votre tableau d'amortissement en main, nous vous présentons l’ensemble des formules afin que vous puissiez voir de quoi il s’agit.

Formule pour calculer le montant des mensualités

La formule pour calculer le montant des mensualités est la suivante :

Formule pour calculer le montant des intérêts

Nous avons : t = taux immobilier; n = durée du prêt(en année); C = capital total emprunté La formule pour calculer le montant des intérêts I est :

Approfondissez votre simulation d’emprunt immobilier

Chez Pretto, nous avons conçu un simulateur de prêt immobilier efficace et simple d'utilisation. En effet, avant d'étudier le tableau d'amortissement, nous vous proposons une étude rapide et gratuite de votre projet d'acquisition immobilière en 5 minutes. A l'issue de la simulation vous obtenez :

  • Les meilleurs taux du marché
  • La mensualité
  • Le coût total du crédit

Par ailleurs, l'objectif de ce simulateur est de vous aider à élaborer votre projet de crédit immobilier. Pour cela, vous pouvez jouer avec des curseurs (apport, durée et mensualités) et déterminer ainsi le financement qui vous va. Après votre simulation, vous pouvez discuter avec un expert du crédit immobilier.

Tableau d'amortissement de prêt immobilier : explications

La mécanique du prêt immobilier amortissable

Le prêt amortissable est le type de prêt le plus courant. Vous remboursez votre capital dans le temps (la durée de remboursement peut aller jusqu’à 30 ans) via une mensualité constante. C’est la raison pour laquelle, en début de remboursement, la part des intérêts est beaucoup plus importante que celle du capital puisque les intérêts sont calculés en fonction du capital restant dû.

Pour mieux comprendre le remboursement du prêt amortissable, voici un exemple de tableau d’amortissement basé sur un emprunt de 200 000 € sur 10 ans à un taux de 1.3 % .

MensualitéMontant de la mensualitéCapital rembourséIntérêts remboursésCapital restant dû
11 778 €1 562 €217 €198 438 €
121 778 €1 580 €198 €181 149 €
241 778 €1 601 €177 €162 051
361 778 €1 622 €156 €142 704 €
481 778 €1 643 €135 €123 104 €
601 778 €1 665 €114 €103 247 €
721 778 €1 686 €92 €83 131 €
841 778 €1 708 €70 €62 751 €
961 778 €1 731 €47 €42 105 €
1081 778 €1 753 €25 €21 189 €
1201 778 €1 776 €2 €0 €

A noter : certains tableaux d’amortissement affichent le montant de l’assurance, qui vient s'ajouter au montant de votre mensualité.

Les autres types de prêts

Le prêt à palier

Dans le cas où vous avez plusieurs crédits, vous avez la possibilité de les faire cohabiter (si vous avez un PTZ par exemple). Afin que vous n’ayez pas deux mensualités à rembourser, le banquier va réaliser un prêt à palier pour lisser la mensualité.

Lisser la mensualité signifie que le banquier va emboîter vos deux crédits. Au lieu de payer deux remboursements cumulés avec des durées, taux et mensualités différentes, le lissage de prêt immobilier vous permet de payer chaque mois une même mensualité sur toute la durée du prêt le plus long. Ce principe vous permet de ne pas payer des mensualités trop élevées sur certaines périodes.

Mais cela est beaucoup plus concret avec un exemple. Voyons cela maintenant :

Vous prenez un premier prêt immobilier de 200 000 € avec un taux à 1,30% sur 20 ans

MensualitéMontant de la mensualitéCapital rembourséIntérêts remboursésCapital restant dû
1947 €730 €217 €199 270 €
12947 €739 €208 €191 186 €
24947 €749 €198 €182 257 €
36947 €758 €188 €173 211 €
............

Vous payez une mensualité de 947 €. Le coût du crédit sera de 27 233 €.

Supposons maintenant que vous contractez un deuxième prêt complémentaire de 50 000 € à 0,9% sur 10 ans.

On obtient le tableau d’amortissement suivant

MensualitéMontant de la mensualitéCapital rembourséIntérêts remboursésCapital restant dû
1436 €389 €38 €49 602 €
12436 €402 €34 €45 200 €
24436 €405 €31 €40 357 €
36436 €409 €27 €35 469 €
............

Vos mensualités sont de 436 €. Le coût total des intérêt est de 2 302 €

Pour résumer :

Prêt 1Prêt 2
Capital200 000 €50 000 €
Durée20 ans 10 ans
Taux1,30%0,9%
Mensualité947 € 436 €
Intérêts27 233 €2 302 €

Cela veut également dire que pendant 10 ans vous aurez à débourser 947 € + 436 € soit la somme totale de 1 383 €.

Au lieu de payer une mensualité de 1 383 €, le lissage va nous donner le résultat suivant :

Prêt lissé
Capital250 000 €
Durée20 ans
Taux1,26%
Mensualité1 179 €
Intérêts 32 952 €

  • 1ere phase - du 1er mois au 120e mois soit les 10 premières années

Mensualité 1179 € = 436 € + 735 € (Les intérêts sont déjà compris dans le calcul)

  • 2e phase - du 121e mois au 240e mois soit les 10 dernières années

Mensualité = 1179 €. Votre 2e prêt étant remboursé, les mensualités sont désormais toutes allouées au remboursement de votre prêt principal.

A noter

Si vous effectuez un prêt lissé vous n’aurez pas un, mais deux tableaux d’amortissement (un pour chaque prêt).

Le prêt in fine

Pour un crédit à amortissement in fine, le remboursement du capital emprunté est effectué seulement sur la dernière échéance. Pendant toute la durée du prêt, vous ne payez que les intérêts et les assurances. Ce type de prêt est intéressant pour les investissements locatifs. En effet, les intérêts sont constants et déductibles des impôts pour le propriétaire.

Voyons cela avec un tableau. Vous prenez un prêt immobilier de 200 000 € sur 10 ans à un taux de 1,20%

MensualitéMontant de la mensualitéCapital rembourséIntérêts remboursés
115200023 000
116200023 200
117200023 400
118200023 600
119200023 800
120200 200200 000 24 000
A retenir
  • Vous pouvez télécharger notre tableau d'amortissement au format excel pour découvrir le coût de votre emprunt et les mensualités associées.
  • Ce document vous permet de comprendre en détails la manière dont vous allez rembourser votre crédit.
  • Pour une estimation plus poussée, n'hésitez pas à faire une simulation avec Pretto, pour découvrir le taux auquel vous pouvez prétendre.
Mis à jour le 5 juin 2020
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Lauriane Potin
Content Manager
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