Simulation prêt immobilier

Remboursement anticipé de votre prêt : combien ça coûte ?

En moyenne, un crédit immobilier ne dure que huit ans, ce qui est largement inférieure à la durée de souscription. En effet, le remboursement anticipé est donc très commun suite à la vente d’un bien ou en raison de liquidités disponibles. Vous pouvez aussi rembourser une partie de votre prêt afin d’alléger vos mensualités et augmenter ainsi votre capacité d’emprunt.

1. Comment rembourser en anticipé votre prêt immobilier ?

Dans quels cas rembourser son prêt ?

Vous pouvez avoir des liquidités disponibles d’un seul coup ou vouloir déménager. Dans ce cas, vous pourriez vouloir rembourser votre prêt en cours. Par ailleurs, il est possible que vous vendiez votre bien pour en acheter un autre. Vous allez surement rembourser le prêt actuel avec la vente du bien et prendre, si besoin, un nouveau prêt pour le dernier bien.

Dans ce dernier cas, il est possible que vous ayez besoin d’un prêt relais. Vous pouvez aussi utiliser la clause de transfert de votre prêt, si vous l’avez mise en place au moment de la souscription.

Les banques ne peuvent pas s’opposer à votre volonté de rembourser votre prêt avant la date prévue. C’est d’ailleurs le cas pour la plupart des prêts. Seulement, elles perdent de l’argent car il y a une partie des intérêts que vous ne payez pas. Même si l’amortissement est pensé pour que la majorité des intérêts soient remboursés en début de prêt, cela n’en reste pas moins pénalisant pour les banques. C’est d’autant plus vrai en période de taux bas.

Quelles sont les formalités administratives ?

La loi ne prévoit pas de délai de préavis en cas de remboursement anticipé du crédit mais certaines banques demandent parfois : « un mois de préavis qui doit être formulé sous lettre recommandée avec accusé de réception ». Vous pouvez télécharger notre modèle de courrier recommandé pour le remboursement anticipé.

Si vous remboursez une partie de votre prêt avec votre banque prêteuse, cela modifiera votre prêt. Nous en parlons un peu plus bas. Dans ce cas, la banque est tenue de mettre à jour votre contrat de prêt immobilier. Elle vous donne ce qu’on appelle un avenant.

L’avenant contient plusieurs informations importantes. Tout d’abord, la banque vous fournie le nouveau tableau d’amortissement avec vos nouvelles mensualités et le nouveau TAEG. De plus, vous allez trouver le coût total des intérêts mis à jour. Et comme pour la signature de votre prêt, à la réception de l’avenant, vous êtes dans l’obligation d’utiliser un délai de 10 jours pour accepter l’avenant.

2. Le remboursement partiel ou total de votre prêt immobilier.

Vous pouvez vouloir rembourser une partie seulement ou la totalité de votre prêt immobilier.

Remboursement anticipé total d’un prêt immobilier

Dans tous les cas les banques facturent des frais en cas de remboursement anticipé en raison de leur manque à gagner sur les intérêts. On les appelle indemnités de remboursement anticipé (IRA) ou pénalités de remboursement anticipé (PRA). Le montant de ces indemnités est (heureusement) réglementé. Vous payerez :

  • 3% du capital restant dû au moment du remboursement
  • ou 6 mois d’intérêts.

C’est le plus petit de ces deux montants qui sera facturé par la banque. Dans le cas d’un prêt à taux variable ou mixte, les IRA peuvent être majorées par des intérêts compensateurs.

« L’indemnité éventuellement due par l’emprunteur, prévue à l’article L. 312-21 en cas de remboursement par anticipation, ne peut excéder la valeur d’un semestre d’intérêt sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, sans pouvoir dépasser 3 % du capital restant dû avant le remboursement. » Code de la consommation Article R312-2

BONS PLANS PRETTO

Ces frais ne peuvent vous être imputés que s’ils sont inscrits dans votre offre de prêt. Relisez là attentivement.

Remboursement anticipé partiel d’un prêt immobilier

Le remboursement partiel de votre prêt le modifie. En effet, le capital restant dû diminue, et vous avez le choix de :

  • garder des mensualités constantes et diminuer la durée de votre emprunt
  • garder la même durée de prêt et réduire vos mensualités. Cette option augmente votre capacité d’emprunt et vous donne la possibilité de faire un autre investissement.

Attention, sachez que l’offre de prêt peut interdire les remboursements inférieurs ou égaux à 10% du montant initial du prêt.

De la même façon que pour un remboursement anticipé total, la banque vous facturera la plus petite somme entre 3% du capital restant dû et 6 mois d’intérêts sur la somme remboursée.

Vous comprenez alors qu’un remboursement partiel en anticipé ne vous assure pas de faire des économies sur le coût total du crédit et n’est donc pas toujours avantageux. Nous vous conseillons de faire une simulation de remboursement anticipé pour comparer les économies réalisables et les coûts liés à cette opération.

Exemple

Un prêt de 200 000 € sur 25 ans avec un taux d’intérêt de 2%  est souscrit en 2009. La mensualité hors assurance est de 848 €. En 2015, vous remboursez en anticipé votre crédit dont le capital restant dû s’élève à 160 686 €.

  • Remboursement total

Les pénalités de remboursement anticipé s’élèvent à 1606,86€, ce qui correspond à la valeur la moins élevée entre 3% du capital restant dû (160 686*3%=4820,58 €) et six mois d’intérêts (160 686*2%/12*6=1606,86€)

  • Remboursement partiel de 60 000€

Les pénalités de remboursement anticipé s’élèvent à 600€, valeur la moins élevée entre 3% du capital restant dû (160 686*3%=4820,58 €) et six mois d’intérêts (60000*2%/12*6=600 €)

Dans le cas où vous garderez la même durée de prêt, vous économiserez 12 000 € sur les intérêts ! Cela vaut le coup de faire un remboursement partiel dans cette situation.

 remboursement anticipé

3. Frais de remboursement anticipé de crédit immobilier, négociez les !

Souvent il est possible de négocier la suppression des frais liés au remboursement anticipé (indemnités ou pénalités de remboursement anticipé) avec la banque qui vous accorde votre crédit immobilier. Cette négociation doit se faire avant la signature de l’offre de prêt ! Une fois le contrat signé, vous ne pouvez plus revenir sur ses conditions.

Chez Pretto, nous vous aidons à obtenir les meilleures conditions de prêt. D’ailleurs, nous demandons systématiquement la suppression des indemnités de remboursement anticipé.

En revanche, dans le cas d’une renégociation de crédit auprès d’une autre banque, vous payerez quoi qu’il arrive les pénalités qui seront réintégrées dans votre nouveau prêt.

Attention tout de même, sachez que vous n’avez pas à payer de frais de remboursement anticipé si celui-ci est dû à :

  • Une mutation professionnelle
  • Un licenciement
  • Un décès d’un des emprunteurs

A retenir

En remboursant votre prêt avant la fin, vous risquez de payer des IRA

Le remboursement partiel n’est pas toujours intéressant en raison des pénalités

Pensez à négocier la suppression des IRA au moment de souscrire à votre prêt.