Lissage de prêt immobilier : calcul et simulation aux meilleurs taux

Le lissage de prêt immobilier est une technique de montage de prêt qui permet de garder la mensualité d’un emprunt constante pendant toute sa durée, alors même que l’on a plusieurs prêts en cours. C’est votre cas, et vous aimeriez savoir comment tout cela fonctionne ? Vous êtes au bon endroit !
Chez Pretto, nos courtiers sont experts en crédit et peuvent vous guider vers le montage de prêt le plus adapté à votre situation. N’hésitez pas à faire une simulation pour obtenir en 5 minutes une estimation de vos mensualités.

1. Comment fonctionne le lissage de prêt ?

Définition du lissage de prêt

On dit de votre emprunt qu’il comporte plusieurs lignes lorsqu’il est formé de plusieurs prêts : chacun a son taux, sa durée de remboursement et sa mensualité. Le lissage permet de prendre en compte les mensualités de chacun de ces prêts et de faire en sorte de les équilibrer dans la durée. Ainsi, vous évitez d’avoir des mensualités trop élevées pendant quelques mois, voire quelques années.

Mais une image vaut mille mots, et c’est précisément le cas ici.

Exemple de lissage de prêt avec un PTZ

Le Prêt à taux zéro fait partie des emprunts aidés les plus populaires. Il consiste à emprunter un montant pour lequel l'Etat fait directement les intérêts à la banque. Il vient forcément en complément d'un prêt principal. En voici un exemple :

Mme Irma a acheté une maison à l’aide d’un prêt immobilier classique (c’est son emprunt principal) et d’un prêt à taux zéro. Elle a ainsi emprunté 266 000 € répartis de la manière suivante :

Prêt principal

PTZ

Montant du prêt

182 000 €

84 000 €

Taux du prêt

1,50 %

0 %

Durée du prêt

25 ans

12 ans

Début du remboursement

dès le déblocage des fonds

10 ans après le déblocage des fonds

Montant des mensualités

728 €

583,3 €

Ou en d’autres termes :

Sans lissage de prêt, on voit donc que sa mensualité maximum est de 1 311 €.

Comment lisse-t-on un prêt ?

Afin de bien comprendre le lissage de prêt, il faut avoir en tête le fait qu’on ne lisse en réalité que le prêt principal. Il s’agit de l’emprunt délivré par la banque, pour la durée la plus longue.

Ainsi, lorsque vous devez rembourser les deux prêts en même temps, seule la mensualité du prêt principal est modifiée. Concrètement, cela veut dire qu’on baisse la mensualité du prêt principal pour y ajouter la mensualité du prêt complémentaire.

Pour reprendre l'exemple précédent du lissage de prêt avec PTZ de Mme Ira, voici donc ce que nous obtenons :

Avec cette méthode, Mme Irma paye une mensualité constante de 1 008 € pendant 25 ans.

Lissage de prêt et assurance

Vous pouvez malgré tout avoir une légère modification dans vos mensualités en cas de lissage de prêt. Cela est dû à l’assurance, qui peut être comprise ou exclue de ce calcul.

Vous devez en effet payer une assurance pour chaque prêt : deux prêts, deux assurances, c’est logique ! Comme pour les mensualités, vous pouvez donc décider d’inclure l’assurance dans le lissage ou pas.

  • si l’assurance est comprise dans le lissage, la mensualité est un peu plus élevée mais elle est constante tout au long du prêt
  • si l’assurance est exclue, la mensualité diminue au fur et à mesure du remboursement de vos prêts

Le lissage le plus courant est le lissage sans assurance.

2. Pourquoi faire un lissage de prêt ?

Maintenant que le lissage de prêt n’a plus de secrets pour vous, il est grand temps de savoir pourquoi le mettre en place. Petite étude comparée des avantages et inconvénients de ce montage.

Les avantages du lissage

Le premier avantage du prêt lissé est de diminuer le poids de vos crédits. La mensualité unique permet ainsi de ne pas voir de pic de remboursement si plusieurs crédits se chevauchent. Si vous avez déjà des crédits en cours au moment de votre emprunt, vous pourrez voir arriver les échéances de remboursement de votre crédit immobilier d’un oeil plus serein.

Par ailleurs, le lissage de prêt vous permet de diminuer votre taux d’endettement. La banque prête rarement si votre taux d’endettement dépasse les 33 %, c’est à dire si les mensualités représentent plus du tiers de vos revenus. Or, elle prend en compte la mensualité maximum pour effectuer ce calcul.

Par conséquent, grâce au lissage de prêt, vous pouvez soit emprunter un montant plus important, soit garder un reste à vivre confortable malgré plusieurs crédits.

Enfin, qui dit prêts différents dit dates d’échéances différentes ! Avec le lissage, la gestion budgétaire est forcément simplifiée, puisque vous payez tous vos crédits en une seule échéance.

Les inconvénients du lissage

En fonction de votre situation, le lissage de prêt peut cependant coûter plus cher que le remboursement séparé de vos emprunts.

Nos conseillers sont experts de ces sujets, et peuvent vous orienter vers le montage le plus adapté à votre profil. N’hésitez pas à les contacter !

3. Dans quels cas fait-on un lissage de prêt ?

Les prêts aidés, dont le PTZ

En fonction de votre situation, vous pouvez peut-être bénéficier de prêts aidés. Souvent soumis à des plafonds de ressources ou à des zones géographiques, ils peuvent cependant vous permettre d’augmenter votre capacité d’emprunt de manière conséquente.

Ils vous donnent accès à un crédit à des conditions préférentielles. Cela peut être un taux d’intérêts bas (comme le prêt à taux zéro ou le Crédit Action Logement) ou un accès à des prestations sociales (comme le prêt Accession Sociale qui vous permet de toucher les APL en étant propriétaire).

La plupart de ces prêts aidés sont des prêts complémentaires qui viennent s’ajouter à votre prêt principal. Ces prêts ont des durées, des taux, et des mensualités différentes de votre prêt principal. Le lissage de prêt permet donc de simplifier la gestion de votre budget.

Le prêt consommation

Vous pouvez demander à effectuer un lissage de prêt si vous remboursez encore des emprunts à la consommation. Cela peut être le cas si vous remboursez encore un prêt étudiant, que vous avez un emprunt auto. La question se pose aussi si vous souhaitez effectuer des travaux seuls, et que vous empruntez pour les financer.

Dans ce cas cependant, le lissage de prêt n’est qu’une solution parmi d’autres. Vous pouvez aussi opter pour le regroupement de crédits. Mais il s’agit d’un produit difficile à négocier dont nous ne nous occupons pas.

A retenir
  • Le lissage de prêt permet d’avoir une mensualité constante tout au long de prêt alors que vous avez contracté plusieurs crédits
  • Il permet une gestion budgétaire simplifiée et diminue votre taux d’endettement
  • Mais il s’agit d’un montage complexe. Nos experts sont là pour vous guider dans vos démarches !
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