Nantissement de prêt immobilier : de quoi parle-t-on ?

Vous êtes sur le point de conclure avec votre banque le contrat de prêt qui vous permettra d’acheter le bien immobilier que vous convoitez depuis plusieurs mois ! Mais pour passer cette étape cruciale de l’achat immobilier, vous devez vous montrer convaincant et proposer à votre banque des garanties suffisantes pour la rassurer sur vos capacités de remboursement. Le nantissement de prêt immobilier est une des solutions à votre disposition.

Les garanties sont ce qu’on appelle dans un langage plus juridique, des sûretés. Elles peuvent porter sur des biens corporels (c’est le cas de l’hypothèque) ou incorporels (c’est le cas du nantissement) : c’est ce qu’on appelle des sûretés réelles. Elles peuvent également porter sur des personnes (c’est le cas du cautionnement) et dans ce cas, ce sont des sûretés personnelles.

Assez coûteux, l’hypothèque et le cautionnement restent néanmoins les garanties les plus utilisées par les clients pour garantir leur prêt. Toutefois, il existe d’autres alternatives telles que le nantissement, qui concerne cependant quelques profils particuliers.

Le nantissement : une garantie de sûreté alternative pour votre prêt immobilier

Quelles différences entre nantissement, hypothèque et caution ?

Le nantissement est le contrat par lequel vous, emprunteur, permettez à la banque qui vous accorde un prêt de détenir en garantie une partie votre patrimoine financier, et ce, pendant toute la durée de remboursement de ce prêt. Les biens nantis sont des produits financiers tels qu’un compte épargne, une assurance vie, des comptes titres en OPCVM (Organismes de Placement Collectif aux Valeurs Mobilières) ou des contrats de capitalisation.

En cas de non remboursement de votre part, la banque pourra directement puiser dans le capital du bien que vous avez placé en garantie.

Le nantissement est différent de l’hypotheque qui est une sûreté qui porte sur un bien immobilier. Dans l’hypothèque, l’emprunteur garde la possession de son bien tant qu’il reste régulier dans le remboursement du prêt. En cas de défaillance dans le remboursement, le bien est alors saisi par la banque et vendu aux enchères.

La caution quant à elle est une garantie de sûreté personnelle. Il s'agit d'une personne physique ou morale (un établissement de crédit par exemple) qui est tenue de payer le montant de la dette restante en cas de défaillance de remboursement de la part de l’emprunteur.

Quelles sont les démarches à suivre pour effectuer un nantissement ?

La conclusion d’un contrat de nantissement est formelle, ce qui signifie que l’acte doit être écrit et signé par les parties sous peine de nullité.

Le contrat peut se faire par acte sous seing-privé : dans ce cas, il est conclu entre l’emprunteur et la banque avec notification à l’établissement gérant le compte à nantir. Cette notification peut se faire par la banque ou par votre initiative : demandez à l'établissement gérant le compte à nantir d'établir un acte de nantissement, adressez les documents transmis par celui-ci à votre banque pour signature puis retournez-les à l'établissement où est inscrit votre compte nanti.

Le contrat peut se faire par acte authentique. Dans ce cas, le contrat est signé entre les parties avec la présence d’un notaire (ou un officier public) qui appose son tampon sur l’acte de nantissement. L’action du notaire confère à l’acte une authenticité indéniable et lui donne force exécutoire. Ainsi, dès la signature de l’acte par les parties, la possession du compte nanti est alors transférée à la banque. En cas de défaillance de remboursement du prêt immobilier, l’acte authentique permet à la banque de mettre directement en oeuvre le droit qu’elle possède sur le compte nanti. A l’inverse, avec un acte sous seing-privé, il faudra passer devant le juge en cas de litige.

L’acte est rédigé en 3 exemplaires, un pour l’emprunteur, un pour la banque et un pour le service d’enregistrement. L’acte est ensuite rendu public. Les frais de nantissement varient selon les banques mais dépassent rarement 500 €.

A savoir
Lorsque vous décidez de faire nantir un produit financier, la somme placée dans ce produit ne doit pas être inférieure au montant du prêt. Si tel est le cas, la banque peut vous demander une garantie supplémentaire telle qu’une hypothèque ou un cautionnement.

Quels avantages et inconvénients présente le nantissement ?

Le nantissement pour l’achat d’une résidence principale : une garantie moins coûteuse mais moins flexible

Les avantages

L’avantage principal du nantissement est qu’il évite à l’emprunteur de recourir à des garanties onéreuses telles que l’hypothèque ou le cautionnement.

C'est la solution la moins coûteuse car contrairement aux autres garanties, le nantissement n’est généralement pas soumis à des frais supplémentaires.

Les inconvénients

Le nantissement présente toutefois certains inconvénients qu’il est bon de connaître :

  • Pour avoir recours au nantissement, vous devez disposer d’une épargne conséquente.
  • Lorsque vous nantissez votre compte, l’entièreté des fonds nantis est placée entre les mains de la banque prêteuse. Une fois le compte nanti, vous ne pourrez plus disposer des fonds qui sont dans ce compte. Pis, si vous avez opté pour un nantissement total de votre compte, tous les nouveaux apports effectués tomberont dans le nantissement alors même que les sommes disposées sur le compte nanti seraient supérieures au montant du prêt.
  • Vos opérations sur les fonds nantis sont conditionnées au bon vouloir de la banque prêteuse. Vous devrez donc faire valider chaque opération par la banque.

Ainsi, si le nantissement est moins coûteux qu’un cautionnement ou une hypothèque, il présente beaucoup de contraintes. C’est la raison pour laquelle le cautionnement est l’option de garantie la plus privilégiée chez les emprunteurs. Le cautionnement a l’avantage d’être plus flexible en cas de difficultés de paiement dans les mensualités : l’organisme cherchera des solutions alternatives avant la procédure de saisie, en proposant par exemple de rééchelonner la dette.

Généralement, ce sont les emprunteurs âgés ou en mauvaise santé qui ont le plus recours au nantissement. D’une part, cette option est avantageuse pour la banque car elle lui permet de se rembourser directement sur le compte nanti en cas de décès de l’emprunteur. Avantageuse, elle l’est également pour l’emprunteur qui s’affranchit de la souscription d’une assurance décès potentiellement coûteuse.

En résumé, nantir peut rendre service mais à condition d’y prêter la plus grande attention du début à la fin.

Bon plan

Voici quelques bons conseils Pretto pour garder la mainmise sur votre compte nanti :

  • Optez pour un nantissement partiel plutôt que total : ainsi vous éviterez que de nouveaux apports dans le compte se retrouvent bloqués du fait du nantissement.
  • Négociez la quotité de couverture de l’emprunt pour qu’elle soit la plus faible possible. Si en principe la somme nantie correspond à 100% de la somme empruntée, certaines banques peuvent accepter que le nantissement porte sur une quotité moindre.
  • Réduisez la poche nantie au cours du prêt : vous pouvez en effet prévoir dans l’acte de nantissement de libérer des fonds de la poche nantie au fur et à mesure du remboursement afin de retrouver une certaine liberté dans la gestion de vos fonds.
  • Assurez-vous auprès de la banque que la garantie est bien levée à la fin du prêt car une mainlevée est nécessaire. Le délai de la mainlevée est de deux à trois mois et celle-ci peut se voir parfois facturée par les banques.

Le nantissement d’une assurance-vie : un très bon plan pour l’investissement locatif !

Si vous souhaitez réaliser un investissement locatif, il est alors opportun de vous intéresser au nantissement dans le cadre d’un crédit (ou prêt) "in fine" !

Le credit in fine est le crédit immobilier à taux fixe non amortissable conclu avec la banque prêteuse et par lequel vous vous engagez à ne payer que des intérêts pendant toute la durée de l’emprunt et à rembourser le capital en une seule fois à la dernière mensualité. Parce qu’il nécessite une épargne conséquente, le crédit in fine est garanti systématiquement par un nantissement sur assurance-vie (ou autre compte).

Le crédit in fine présente de nombreux avantages fiscaux favorables à l’investissement locatif. En outre le crédit in fine permet :

  • De réduire les remboursements mensuels de votre investissement locatif
  • De faire fructifier le compte nanti en garantie du prêt immobilier
  • De rembourser intégralement le prêt en cas de décès de l’emprunteur et permet aux ayants-droits d’hériter d’un bien immobilier entièrement payé
  • Toujours en cas de décès de l’emprunteur, les ayants-droits bénéficient du capital du contrat d’assurance-vie
  • De déduire les intérêts des revenus locatif perçus dans le cadre d’un investissement locatif.

    Par ailleurs, dans le cadre d’un crédit in fine, les banques transigent plus facilement sur la quotité de la couverture de l'emprunt. Elles exigent toutefois que l’assurance vie soit composée au minimum à 80% d’obligations, car celles-ci sont moins volatiles que les actions et sont des valeurs plus sûres. L’inconvénient du crédit in fine réside dans son coût, plus cher qu’un contrat classique en raison d’intérêts plus élevés.

    Mais sur le long terme, les avantages du crédit in fine vous assureront des économies non négligeables et vous permettront de réaliser un gain fiscal grâce aux déductions des intérêts d’emprunt.

A retenir
  • Le nantissement est moins coûteux qu’un cautionnement ou une hypothèque mais présente beaucoup de contraintes, notamment dans la gestion dynamique du compte nanti.
  • Le nantissement est toutefois très recommandé pour réaliser un investissement locatif dans le cadre d’un crédit in fine. Il permet de réaliser des économies et un gain fiscal important.
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