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Gestionnaire de patrimoine immobilier : quand faire appel à ses services ?

Gestionnaire de patrimoine immobilier : quand faire appel à ses services ?

Un courrier marqué du caducée notarial qui annonce un héritage, la mélodie d’une application bancaire qui rappelle que le livret A a atteint son plafond, un pot entre amis pour célébrer la fin du crédit de la résidence principale ou parfois une simple discussion à la terrasse d’un café.

Autant de situations qui peuvent tout à coup nous faire réaliser qu’au fil du temps, on a accumulé un patrimoine. Et ce patrimoine doit être protégé. Pourquoi ne pas le faire fructifier ?

Et pour gérer vos biens immobiliers, les aléas de la vie ne sont pas les meilleurs conseillers. A la fois juristes, fiscalistes et financiers, qui sont ces spécialistes de la pierre ? Qui sont les gestionnaires de patrimoine immobilier ?

Améliorer sa qualité de vie grâce à son patrimoine

Un patrimoine, c’est l’ensemble ce qu’on possède : un peu d’argent, une maison, des dettes. Le patrimoine inclut les meubles, parfois des œuvres d’art. Il ne faut pas oublier les parts des entreprises ou les produits financiers lorsqu’il y en a. Et pour certains entrepreneurs, un patrimoine professionnel peut venir rejoindre le patrimoine personnel.

« Petit » ou « Gros », on a tous un patrimoine. Et quand on réalise qu’il est un outil pour améliorer notre qualité de vie, de multiples possibilités s’offrent à nous. Un complément de revenu, une meilleure retraite, préparer sa succession, payer moins d’impôts ou juste constituer un patrimoine pour ses enfants. Bien utiliser son patrimoine, c’est avant tout bien définir ses objectifs.

Vient alors la question de la stratégie : Comment et pourquoi devrait-on investir en bourse ?, à quel moment investir dans l’immobilier, doit-on acheter une œuvre d’art ou épargner sur une assurance vie ?

Laquelle de ces 474 niches fiscales solliciter ? Acheter, vendre ou donner ? Il n’est pas toujours facile de faire le bon choix. Analyser son patrimoine et identifier les opportunités sont des activités chronophages et on peut vite devenir l’esclave de ce qui devait pourtant nous amener un confort de vie.

Réaliser qu’on a un patrimoine, c’est aussi réaliser qu’à tout moment, on peut le perdre.

Quand on en arrive à ces questions, il est peut-être temps de faire appel à un gestionnaire de patrimoine. Expert juridique, fiscaliste et financier, il réunit les différentes connaissances dans le but de protéger et de faire fructifier le patrimoine de ses clients afin d’en tirer le meilleur parti.

La gestion de patrimoine s’articule en 3 temps : A travers un audit, il recense tout ce qui peut être valorisé dans le patrimoine. Il échange ensuite avec ses clients pour comprendre leur situation familiale, professionnelle, financière, le foyer fiscal et surtout leurs attentes. Finalement, il propose une stratégie d’investissement adaptée. S’il a reçu une délégation de gestion, il peut même intervenir, acheter et vendre au nom de son client.

Que ce soit pour accroître le patrimoine ou, au contraire, pour se débarrasser d’un actif avant qu’il ne devienne trop encombrant, le gestionnaire de patrimoine réalise des veilles sur les différents marchés. Il propose ainsi les meilleures opportunités à des clients sereins. Le patrimoine, lui, reste à son meilleur niveau de performance.

Parmi tous les types d’actifs, l’immobilier est celui qui a le plus de spécificités. Entre la multiplicité des sources de financements et son caractère matériel qui demande un entretien spécifique, il nécessite souvent une attention particulière. Certains gestionnaires de patrimoine se sont donc spécialisés pour devenir des gestionnaires de patrimoine immobilier.

Pourquoi préparer un projet avec un gestionnaire de patrimoine immobilier ?

Quand on s’est décidé à investir dans les biens immobiliers, on est enthousiasmé à l’idée d’avoir franchi le pas, de saisir l’opportunité de faire prospérer son patrimoine et d’avoir quelque chose à transmettre à ses enfants. Logement neuf ou immobilier ancien, pour de nombreuses personnes s’enchaînent alors les visites et une fois la perle rare identifiée, les rendez-vous avec les banques.

On observe souvent qu’après avoir acheté un bien, quand vient la déclaration d’impôts, de nombreuses questions surgissent. On réalise par exemple que les intérêts intercalaires auraient pu être mis au déficit foncier reportable et donc déduits des futurs revenus fonciers. On se demande si le dossier du dispositif Pinel est bien rempli et va nous octroyer la réduction d’impôt attendue. N’aurait-il pas fallu créer une SCI ? Fallait-il minimiser les remboursements du crédit immobilier et prendre une rente sur le loyer ou, à l’inverse, maximiser le remboursement quitte à mettre la main à la poche chaque mois ? Finalement, au-delà des questions qui se bousculent, on se demande si on va tirer le meilleur profit du projet.

Toutes ces questions n’ont pas de réponses dans l’absolu. Tout dépend de l’objectif de l‘investisseur et de son style de vie. Le gestionnaire de patrimoine immobilier est là pour répondre à ces questions, projet par projet.

En général, il commencera par étudier la question des dispositifs de défiscalisation et des aides publiques à solliciter. Dans ces dispositifs, on pense bien sûr à la loi Pinel pour l’investissement locatif neuf, ou Denormandie pour l’ancien mais d’autres solutions existent comme par exemple les avantages fiscaux et les aides à la rénovation énergétique. Une autre possibilité : se positionner en loueur en meublé. On mesure alors à quel point cette question doit être vite posée. Au-delà du financement, elle influencera le type de bien immobilier recherché, sa localisation, son équipement et le profil du locataire et de ses loyers.

Identifier les opportunités disponibles sur le marché, calculer leur valeur et négocier des réductions quand ils ne sont pas justes : Avant même de parler de financement, le gestionnaire de patrimoine immobilier parle du prix d’achat. Définir la valeur d’un bien, c’est aussi définir sa valeur locative et le montant des revenus locatifs qu’il est susceptible de générer.

Ensuite vient la question du crédit. Il définit avec l’acquéreur le ratio entre apport personnel et emprunt. Pour certains investisseurs il sera préférable de minimiser l’emprunt pour réduire les coûts. Pour d’autres, il sera préférable de minimiser l’apport pour conserver une capacité d’investissement et préparer d’autres projets. Dans tous les cas, dès lors qu’on possède de l’immobilier, il est primordial de conserver des liquidités pour la réalisation des travaux d’entretien, voire des travaux d’urgence. L’immobilier est un investissement qui demande de l’attention.

Le gestionnaire de patrimoine étudiera également la question des assurances pour minimiser leurs coûts tout en protégeant l’investissement et la qualité de vie familiale si le pire devait arriver.

Mais on oublie souvent que la question des finances ne se limite pas à l’achat. Le gestionnaire de patrimoine immobilier aide les investisseurs à gérer leur SCI lorsqu’il y en a. Il les aide à remplir les déclarations de revenus, parce qu’il y en a toujours une. Si pour beaucoup la déclaration de revenus est un rituel qu’on répète année après année, pour le gestionnaire de patrimoine, aucune ne se ressemble : il étudie l’évolution de la situation financière de la famille et adapte les options fiscales cochées.

Les questions financières reviennent en force quand se pose la question de la succession. Un testament, c’est souvent le pire moyen de transmettre son patrimoine. Le gestionnaire de patrimoine conseille ses clients pour transmettre progressivement ses biens dans les meilleures conditions.

Le financement est une des clefs d’un investissement immobilier réussi. Et dans l’immobilier, il faut aussi financer les travaux d’amélioration et d’entretien.

Comment maintenir la rentabilité de ses investissements locatifs ?

Un des pièges de l’immobilier est de rentrer dans une phase de routine une fois les premiers loyers perçus, les premières mensualités de crédits remboursées. Les premiers locataires se succèdent puis on se rend compte que le logement ne se loue plus aussi vite. Les appels de provisions pour réaliser des réparations se multiplient. Et derrière le rideau déchiré de la douche, l’ombre du fisc se dessine encore. Finalement, nombreux sont ceux qui se demandent si finalement investir dans l’immobilier locatif est si rentable que ça.

Réaliser un investissement immobilier locatif est une démarche rentable. En revanche, il ne faut pas oublier qu’il s’use au rythme des intempéries et des portes qui s’ouvrent et se ferment. Au-delà de la simple usure, il devient obsolète devant les évolutions de la société et des modes de vie. Pour être maintenu à un niveau de rendement maximum, il demande une attention permanente.

Le gestionnaire de patrimoine immobilier fera en sorte que les biens qu’il gère soient en parfait état. Mais son rôle est avant tout d’anticiper l’avenir. Mise à jour de l’interphone, remplacement des convecteurs par une pompe à chaleur, construction d’une piscine, il s’assurera avant tout que les prestations offertes par votre bien soient en accord avec la demande locative du marché immobilier. Il peut aussi gérer le mobilier lorsqu’il s’agit d’une location meublée. C’est une condition nécessaire pour être loué et optimiser les loyers.

Améliorer le service ce n’est pas seulement optimiser les loyers. En s’assurant que le bien est en accord avec les objectifs gouvernementaux, le gestionnaire de patrimoine immobilier permet également aux propriétaires de bénéficier d’un avantage fiscal. Avec l’actualité environnementale, en particulier, les opportunités sont nombreuses. En choisissant le bon dispositif de défiscalisation, c’est aussi l’occasion de réaliser une plus-value à la revente. En un mot, il optimise le rapport coût – bénéfice du logement dès qu’une opportunité se présente. Il ne s’agit pas de tirer le maximum d’un bien mais d’en tirer le maximum sur toute sa durée d’exploitation.

Et en parfait connaisseur, le gestionnaire de patrimoine immobilier peut également suivre les travaux et négocier leurs tarifs selon le marché.

Anticiper ses projets

Il ne faut pas toujours une lettre de notaire, la fin d’un crédit ou un appel de la banque pour réaliser qu’on a un patrimoine. Parfois, la lecture d’un article sur un blog suffit. Et quand ça se produit, on réalise que pour obtenir une rente, préparer sa retraite ou offrir un coup de pouce à ses enfants le moment venu, ce patrimoine est un outil de poids.

Tous les projets sont différents mais ils ont aussi tous une chose en commun : Il faut anticiper et définir une stratégie.

L’immobilier est un investissement vivant, il vieillit, se répare, évolue avec la société. La pierre sait prospérer et protéger ses propriétaires, elle demande juste de l’attention. Et pour être un propriétaire attentif et serein, rien ne vaut l’aide d’un expert, d’un gestionnaire de patrimoine immobilier.

Publié le 11 août 2021
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