Avant de mettre votre bien en location, lisez ceci (ça peut tout changer)

Investir dans l'immobilier locatif est souvent perçu comme un parcours semé d'embûches. Pourtant, avec les bons outils et une méthodologie rigoureuse, il est tout à fait possible de sécuriser son investissement. On vous livre les grands enseignements à connaître absolument.

« Ne te lance pas dans un investissement locatif, ça va être un cauchemar. »

Pour Bruno Cantegrel, investisseur et fondateur de Monsieur Hugo, la réalité dépend surtout de l’état d’esprit qu’on adopte dans ce type d’investissement : « Gérer un bien immobilier, ce n’est pas simplement encaisser des loyers ».

Voyez vos locataires comme des clients : la qualité du bien proposé va directement influer sur leur engagement et leur comportement. Propreté, fonctionnalité, ambiance chaleureuse… Inspirez-vous des standards Airbnb en proposant une déco agréable et des accessoires du quotidien (cafetière, rideaux…).

« En tant que propriétaire, il faut que vous ayez envie vous-même d’y vivre », rappelle Bruno.

Plus votre locataire se sentira bien dans votre appartement, plus il en prendra soin et plus il voudra rester le plus longtemps possible. On a tendance à davantage se responsabiliser quand on est dans un bien en bon état.

Bruno souligne : “On a les locataires qu’on mérite !”

Les plateformes en ligne ne manquent pas. En tant que propriétaire, on peut vite se demander où poster son annonce pour attirer les bons profils…

• Le Bon Coin est privilégié pour son fort trafic et sa réactivité, à condition d’être soi-même très réactif. Par ailleurs, il ne faut pas avoir peur de faire du tri.

• SeLoger : ouvert à présent aux particuliers, la plateforme rencontre toutefois quelques problèmes de sécurité (fausses annonces, faux profils de locataires…).

• Autres plateformes communautaires : Facebook Market, La Carte des Colocs (pour les colocations)...

Pour Bruno, il est inutile de multiplier les plateformes : “vous risquez d’être submergé par les candidatures et de perdre un temps fou”. Mieux vaut bien cibler une plateforme et y déposer une annonce claire.

Quelques conseils pour sélectionner consciemment son locataire :

1. Dans l’annonce, mentionnez vos critères (emploi, garants, nombre d'occupants, date d'emménagement…) et demandez au futur candidat de se présenter (pourquoi le bien l’intéresse, quels sont ses garants, sa situation professionnelle…). Cela permet de filtrer et de concentrer vos efforts sur les profils réellement compatibles.

2. Pour les visites, Bruno préconise des visites groupées, surtout pour les petites surfaces (studio). Cela permet de gagner du temps et de se prémunir des annulations de dernière minute. Il recommande également d’observer comment se comporte le locataire dans le logement et ses remarques : comment s’exprime-t-il ? Est-il à l’heure ? S'essuie-t-il les pieds en rentrant ? Est-ce qu’il fume ? Est-ce qu’il a de nombreuses requêtes ? etc…

3. Après la visite, si la personne est intéressée, récupérez son dossier rapidement. Cela montre aussi son intérêt et son sérieux. Bruno étudie ensuite les dossiers dans les jours suivants pour prendre sa décision.

Bruno ne recommande pas de demander les dossiers avant la visite, même si c’est une pratique assez courante chez de nombreux propriétaires.

En effet, d’une part, de plus en plus de locataires ne sont pas rassurés à l’idée de partager des documents confidentiels en ligne. De plus, cela ne sert à rien de demander un dossier si le locataire n’est finalement pas intéressé par le bien.

“Il vaut mieux avoir moins de dossiers à analyser, mais plus qualifiés”. Comme en marketing, Bruno rappelle qu’on recherche des prospects chauds, c’est-à-dire qui sont réellement intéressés par notre bien.

Les documents que vous pouvez légalement demander en tant que bailleur :

• Justificatif d’identité

• Justificatif de revenus (bulletins de salaire, ou bilans pour les professions libérales)

• Avis d’imposition

Il est interdit de demander la carte vitale, un dossier médical, des relevés bancaires, ou justificatifs de prêts à la consommation… Si vous les demandez malgré tout, vous pouvez avoir des amendes administratives.

Bruno recommande aux propriétaires de bien recouper les documents pour détecter d'éventuelles incohérences : salaire brut, date d’entrée dans l’entreprise, contrat de travail, cumul net fiscal en bas du bulletin…

Vous avez enfin votre candidat ? Parfait ! Il ne reste plus qu’à préparer votre bail. Mais attention, un bail mal rédigé peut le rendre caduc. Il doit contenir un certain nombre d’informations et être conforme aux dernières lois (ALUR, Élan) :

• Le montant du loyer conforme aux zones tendues : vérifiez si votre ville est concernée par les zones tendues.

• Les mentions obligatoires (surface, diagnostics, compléments de loyer). Pour la surface, la marge d’erreur est de 5%.

• La liste de mobilier obligatoire pour un meublé : vous devez fournir un certain nombre d’éléments obligatoires pour rester en régime LMNP.
• Acte de caution solidaire en cas de garants : Bruno demande toujours des garants, même pour une personne salariée. C’est une solution qui permet de sécuriser le bailleur.

Vous voulez gagner du temps et éviter les erreurs ? Des outils de génération de bail certifié existent comme BailFacile ou Smartloc.

Prendre le temps de rencontrer les candidats et d’analyser leur dossier avec méthode, c’est poser les bases d’une location sereine. En suivant ces étapes, vous mettez toutes les chances de votre côté pour louer en toute confiance. Alors, prêt à vous lancer dans la location immobilière ?