Simulation prêt immobilier

Tableau d’amortissement d’un prêt immobilier

Obligatoire pour chaque emprunt immobilier et crédit à la consommation, le tableau d’amortissement est un outil indispensable à la bonne compréhension de votre financement. Il va vous permettre de comprendre comment est amorti votre crédit. Il est aussi appelé échéancier. Allez-vous rembourser plus d’intérêts que de capital ? Comment va évoluer le capital restant dû ? C’est ce que le tableau d’amortissement vous indiquera. Il vous permet de mieux comprendre votre plan de financement immobilier.

1. Le tableau d’amortissement : comment ça marche ?

Que comporte le tableau d’amortissement

Un tableau d’amortissement vous permet de comprendre ce que vous êtes en train de rembourser entre les intérêts et le capital. De plus, il vous permet de voir ce qu’il vous reste à rembourser. Le tableau d’amortissement comporte 4 colonnes :

  • Le montant de la mensualité : est le montant qui sera prélevé sur votre compte bancaire chaque mois
  • Intérêts remboursés : il s’agit du coût mensuel de votre crédit. Le capital restant dû baissant à chaque échéance, le montant des intérêts aussi. Les intérêts remboursés sont calculés de la manière suivante : Intérêts remboursés = [(Taux d’intérêt/100)/12]*Capital restant dû
  • Le Capital remboursé : est la part d’amortissement de votre bien dans le crédit
  • Le Capital restant dû (CRD) : correspond au montant que vous devez encore et celui qui reste à rembourser à la banque si vous souhaitiez rembourser le crédit. Sans compter les indemnités de remboursement anticipé

Chaque ligne correspond à une mensualité. Il y a autant de lignes que de mois pour rembourser votre crédit. Si vous empruntez sur 20 ans, il y aura donc 240 lignes car 20 x 12 mois = 240 mensualités.

Les différentes versions du tableau d’amortissement

Tableau d'amortissementAu moment de votre demande de financement, votre banque vous donnera un tableau d’amortissement provisoire. Celui-ci comportera l’ensemble des informations, le montant de la mensualité, les intérêts remboursés, le capital remboursé, le CRD, à l’exception des dates de prélèvements. En effet, la date exacte de déblocage du financement n’est pas encore connue. Dès le déblocage de l’intégralité du prêt, vous recevrez le tableau d’amortissement définitif (renseigné avec les dates exactes de prélèvements).

Pour le cas spécifique des VEFA, le tableau est envoyé quand le dernier prêt est débloqué dans son intégralité, ce qui peut prendre plusieurs années. Le déblocage des fonds des prêts VEFA se fait étape par étape de l’avancement de la construction du bien. Ainsi pendant toute la durée des travaux, vous remboursez les intérêts appelés intérêts intercalaires.

Si vous cherchez à renégocier un crédit immobilier, attention à bien vous munir du tableau d’amortissement final avec les dates exactes de prélèvement.

Exemple de tableau amortissement sur Excel

Pour vous aider à mieux comprendre les différentes étapes de la souscription d’un prêt immobilier, nous avons monté pour vous un fichier excel de tableau d’amortissement. Il vous permettra de comprendre les détails des échéances de crédit immobilier.

Une fois le tableau d’amortissement téléchargé, vous pouvez modifier le taux annuel, le capital emprunté et la durée du prêt.

Vous calculez, grâce à ce tableau, votre mensualité et le montant des intérêts que vous devrez payer selon la simulation. De plus vous pouvez approfondir votre recherche grâce à notre simulateur. En moins de 5 minutes vous connaissez votre capacité d’emprunt, les meilleurs taux du marché et le coût total du crédit.

2. Prêt amortissable : le cas le plus courant

Le prêt amortissable est le type de prêt le plus courant. La durée de remboursement peut aller jusqu’à 30 ans, de plus vous remboursez votre capital dans le temps. La mensualité est constante. Au début du remboursement, vous payez les intérêts multipliés par le capital restant dû. C’est la raison pour laquelle en début de remboursement, la part des intérêts est beaucoup plus importante que celle du capital.

Pour mieux comprendre le remboursement du prêt amortissable, voici un exemple de tableau d’amortissement basé sur un emprunt de 200 000€ sur 10 ans à un taux de 1.3% . Nous remarquons que l’annuité est constante tout au long du remboursement.

MensualitéMontant de la mensualitéCapital rembourséIntérêts remboursésCapital restant dû
11 778 €1 562 €217 €198 438 €
121 778 €1 580 €198 €181 149 €
241 778 €1 601 €177 €162 051
361 778 €1 622 €156 €142 704 €
481 778 €1 643 €135 €123 104 €
601 778 €1 665 €114 €103 247 €
721 778 €1 686 €92 €83 131 €
841 778 €1 708 €70 €62 751 €
961 778 €1 731 €47 €42 105 €
1081 778 €1 753 €25 €21 189 €
1201 778 €1 776 €2 €0 €

Le calcul de la mensualité

    \[mensualit\acute{e} = \frac{Capital*\frac{Taux}{12}}{1-(1+\frac{Taux}{12})^{-dure\acute{e}}}\]

Vous remarquerez que vous allez rembourser de moins en moins d’intérêts et de plus en plus de capital au fil des mensualités. Avec ce type d’amortissement la renégociation aura un impact important si vous êtes en début de prêt. Inversement si vous êtes en fin de financement la renégociation ne sera pas intéressante.

A noter : certains tableaux d’amortissement affichent le montant de l’assurance : nous avons détaillé dans un autres article toutes les règles du calcul de l’assurance.

3. Le prêt à paliers

Vous bénéficiez d’un prêt accession sociale ? D’un prêt à taux zéro (PTZ) ? D’un prêt employeur ? Vous souhaitez optimiser votre plan de financement ? Dans tous ces cas et pour faire cohabiter plusieurs lignes de prêt, le banquier va réaliser un prêt à palier pour lisser la mensualité. Le lissage de prêt immobilier vous permet de payer chaque mois la même mensualité sur toute la durée de votre prêt. Ce principe vous permet de ne pas payer des mensualités trop élevées sur certaines périodes.

 Prêt courtPrêt longTotal
Montant145898€54102€200000€
mensualité pendant 180 mois873.19€/mois58.61€/mois931.80€/mois
mensualité du 181ème au 240ème mois931.80€/mois931.80€/mois

Pour comprendre le principe de palier, vous devez savoir que lorsque le prêt le plus court se termine, la ligne de prêt la plus longue va automatiquement augmenter pour que votre mensualité reste fixe. Nous avons repris le même montant de 200 000 € de financement. Ainsi qu’une durée de 20 ans soit 240 mois avec un palier à 180 mois. Vous serez en mesure de voir le palier uniquement sur le tableau d’amortissement du prêt « long terme ». Il n’y a qu’un échéancier par ligne de prêt.

Au passage, vous pouvez noter que la mensualité est plus basse que le prêt classique ! Tour de magie ? Non, il s’agit d’une optimisation de votre plan de financement que Pretto est en mesure de vous offrir dans le cadre de votre financement immobilier.

4. Le prêt in fine

Pour un crédit à amortissement in fine, le remboursement du capital emprunté est effectué seulement sur la dernière échéance. Pendant toute la durée du prêt, vous ne payez que les intérêts et les assurances. Ce type de prêt est intéressant pour les investissements locatifs. En effet, les intérêts sont constants et déductibles d’impôts pour le propriétaire.

Date de prélèvementMensualité d'intéretsCapital restant dû
1216.66€/mois200000€
2216.66€/mois200000€
3216.66€/mois200000€
4216.66€/mois200000€
5216.66€/mois200000€
6216.66€/mois200000€
7216.66€/mois200000€
8216.66€/mois200000€
9216.66€/mois200000€
10216.66€/mois200000€
......200000€

Comme vous le voyez, vous n’allez pas rembourser de capital au fil des mensualités, puisque l’intégralité du capital sera remboursé au terme du prêt. Ainsi vous serez amené à payer uniquement les intérêts (et l’assurance) pendant la durée du financement. Et le montant des intérêts ne va pas varier car le capital n’est pas amorti durant la durée du prêt …

A retenir

La lecture du tableau d’amortissement est obligatoire si vous souhaitez comprendre votre financement

2 prêts = 2 tableaux d’amortissement

Vous payez plus d’intérêts au début du prêt qu’a la fin

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