Durcissement octroi de prêt : comment optimiser votre dossier ?

Afin de protéger les particuliers face au risque de “surendettement”, le Haut Conseil de la Stabilité Financière (HCSF) et la Banque de France ont récemment émis des recommandations robustes. Celles-ci incitent les banques à limiter les conditions d’octroi de crédit immobilier à 33 % de taux d’endettement et à fixer des durées maximum de remboursement à 25 ans. Pour obtenir un crédit immobilier en 2020, il faudra donc activer certains leviers comme un calcul des revenus et un meilleur aménagement de ses charges. Pour faciliter ces démarches, les acheteurs pourront compter sur l’expertise de courtiers professionnels et bénéficier d’un accompagnement personnalisé afin d’obtenir la meilleure offre de crédit.

Une redéfinition des règles pour les banques

Après une année 2019, que l’on peut qualifier de record en terme de volume de crédits immobiliers souscrits et dans un contexte de baisse historique des taux ces dernières années, les banques subissent actuellement un contrecoup. Ainsi, pour mettre en application les recommandations formulées par le HCSF, elles vont devoir s’organiser et fixer leurs propres critères d’octroi. Avec une marge de manœuvre de 15%, quota autorisé pour accepter des dossiers affichant un taux d’endettement supérieur à 33%, elles sont progressivement en train de mettre en place une politique adaptée et moins souple. Si elles ont réagi négativement face à ces nouvelles recommandations, en annonçant que 100.000 emprunteurs pourraient être exclus du crédit immobilier, le HCSF, quant à lui, se veut plus modéré en estimant qu’il faudra puiser dans l’épargne des particuliers afin de réduire le taux d’endettement des ménages.

Optimiser son projet financier en réduisant son taux d’endettement via un calcul affiné

Pour mettre toutes les chances de son côté et éviter de voir son dossier rejeté, il est important de savoir qu’il existe plusieurs manières de calculer ses revenus et donc son taux d’endettement. Il est ainsi possible de se baser uniquement sur les salaires perçus lors des trois derniers mois précédant la demande de crédit et de prendre ainsi en considération les augmentations, même si elles sont récentes. Autre possibilité : se baser sur l’année précédente en prenant en compte le treizième mois. Ceci pourra jouer en la faveur de l’emprunteur en augmentant sa capacité d’emprunt.

Booster ses chances en aménageant ses charges

En vue de passer sous le seuil d’endettement décidé par une banque, il est possible par exemple de puiser dans son épargne personnelle, soit pour solder des petits crédits en cours, soit pour augmenter l’apport dans le projet. C’est l’ajustement le plus naturel, mais il convient de bien comparer les rendements des différents placements. En effet, certaines banques pourraient préconiser la mobilisation des PEL (le groupe Crédit Agricole a communiqué en ce sens), mais liquider un PEL ancien bénéficiant d’un taux de rendement élevé n’est pas forcément une bonne opération. Selon Pierre Chapon, co-fondateur de Pretto « Il faudra veiller à ce que l’intérêt de l’emprunteur soit respecté car inciter à liquider un PEL très rémunérateur peut être avantageux pour la banque mais pas pour lui. »

D’autre part, dans certains cas, il est envisageable de s’orienter vers des prêts par pallier. Par exemple, lorsque d’autres crédits sont en cours de remboursement sur une durée limitée ou lorsqu’une perspective d’augmentation de revenus est possible sur le plus ou moins long terme.

Pour aménager des crédits en cours et permettre de rendre le nouveau projet d’emprunt viable, il est également possible de se tourner vers un rachat de crédit. Cette opération permet ainsi de rallonger la durée d’emprunt existant, dans la limite des 25 ans, et de favoriser le dossier du nouvel emprunt. Si, jusqu’à présent, les banques étaient peu enclines à proposer des solutions d’allongement, elles pourraient changer leur comportement face à la nouvelle donne.

Enfin, pour optimiser un dossier, l’emprunteur peut éventuellement ajuster son projet et ses ambitions vis-à-vis du bien immobilier acheté, notamment en excluant les travaux du crédit immobilier demandé. Selon Pierre Chapon, « Il peut être avantageux de financer des travaux via un crédit à la consommation dont les règles sur le taux d’endettement sont moins strictes ».

En ajustant ainsi ses charges et ses ambitions, il sera donc possible d’optimiser son taux d’endettement et de rentrer dans les nouvelles normes fixées par les banques.

Passer par un courtier de qualité pour mettre toutes les chances de son côté

Dans cette situation, il est plus que jamais intéressant de passer par un courtier dont l’expertise et le savoir-faire permettront à un emprunteur de voir son dossier accepté plus facilement par une banque. En effet, le courtier peut l’aider à optimiser son projet pour le faire passer sous la barre des 33% de taux d’endettement, ou même le faire rentrer dans les 15% dérogatoires grâce à une présentation précise et ciblée du dossier aux banques sélectionnées.

Mis à jour le 14 août 2023

Pierre Chapon

Co-fondateur & CEO

Pierre est le co-fondateur de Pretto. Ingénieur de formation et après une expérience de 6 ans au BCG à Paris puis à Londres, il a créé Pretto après avoir eu lui-même beaucoup de mal à trouver un crédit immobilier dans le but d'accompagner au mieux les emprunteurs dans leur demande de prêt.