Mesures HCSF : quelles conséquences pour les emprunteurs ?

Malgré les nombreuses sollicitations du secteur entier pour un assouplissement des conditions d’accès au prêt immobilier, on se retrouve finalement face à un pas de plus vers un scénario toujours plus dystopique. C’est avec l’expertise de nos équipes que nous avons eu à cœur de décoder les informations délivrées suite à la réunion du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) du 13 juin dernier.

Pour faire court, pas de grande mutation : le taux d’endettement est toujours fixé à 35% et les prêts sont toujours d’une durée maximale de 25 ans (27 ans pour la construction). Ce qui change légèrement : les banques sont encouragées à financer plus de dossiers sur des projets de résidences locatives. C’est l’occasion de vous exposer les risques et bénéfices pour investir dans un projet de location en toute quiétude. Décryptage avec nos experts crédits Alban et Hélène - dans une perspective de conjuguer nos connaissances et de mieux nourrir vos réflexions.

Pour les primo-accédants, il vous faut Alban

Alban c’est l’expert crédit qui nous a permis de mieux comprendre tous les secrets des banques sur l’investissement locatif selon votre profil emprunteur. Salarié de la maison depuis quatre ans, son expérience permet de mieux saisir les subtilités et les enjeux de vos réalités.

Pour les acquéreurs qui souhaitent pour un premier investissement, s’orienter sur du locatif, très clairement ce n’est pas le plus simple. Évidemment les banques préfèrent les profils qui peuvent garantir des revenus stables sur du long terme, avec le moins de risques possibles. Dans l’imaginaire, si vous investissez dans un bien pour le louer, vous finirez par vouloir investir dans un bien pour y vivre. Et commencer par du locatif sous-entend une situation potentiellement plus à risque.

Pour autant, vous n’êtes pas dans l’obligation de cocher toutes les cases dès la négociation de votre contrat. Vous devez seulement montrer des garanties. Voyez notre cher Alban (et tous nos experts bien sûr, pas de jaloux) comme l’avocat qui vous fera gagner un procès. Au fil de vos échanges et de la compréhension de votre potentiel, l’expert-crédit aura les bonnes clés à insérer dans les bons verrous (la banque qui vous dira oui).

Il y a autant de profils primo-accédants qu'il y a de primo-accédants. Vous pouvez être vous même locataire, logé gratuitement, en couple, célibataire, au début de votre carrière, à la fin, un certain apport… Bref, à partir du moment où votre projet est, soit évolutif ou juste bien ficelé, vous avez toutes les chances de pouvoir investir dans du locatif. Tout se joue sur la négociation, la base du métier d’expert crédit, ainsi que sur une bonne dose d’expérience et sur la connaissance aigüe des différents acteurs. Gardons en tête que derrière l’entité “banque”, se trouvent des humains (petit clin d’œil à l’intelligence artificielle) avec lesquels votre expert échange, dialogue, partage leurs usages respectifs pour que tout le monde trouve son compte. Le courtier est le médiateur au service de vos projets de vie.

Conseil d'expert

Privilégiez un investissement locatif proche de votre lieu de vie, ce sera fortement apprécié (pour une meilleure maîtrise/gestion du bien).

Pour ceux qui ont une résidence principal, c’est le Graal

Effectivement les banques préfèrent financer une résidence locative quand vous êtes déjà en possession de votre résidence principale, puisque vous avez déjà pu capitaliser sur ce premier bien. La seule chose sur laquelle vous devez vous pencher sérieusement, c’est la rentabilité ! Votre dossier en banque sera bien mieux réceptionné si en amont vous pouvez estimer une rentabilité à hauteur de 4% (minimum). Notre experte Hélène nous a simplifié un calcul pour vous permettre de mesurer vous même cet équilibre lors de la recherche de votre bien.

MONTANT DES LOYERS X 12 / PRIX D'ACHAT DU BIEN *100
Soit pour un appartement d’une valeur de 150 000€ avec des loyers perçus estimés à hauteur de 550€/mois :
(550 X 12 / 150 000)*100 = 4,4%
Pour une meilleure estimation, vous pouvez retirer l’estimation du montant des charges et des impôts.

Et comme la banque se base sur les futurs loyers perçus et que le marché du logement est pas mal tendu, il vaut mieux ces temps-ci se diriger vers des villes moins chères sans plafonnement des loyers pour espérer une meilleure rentabilité.

Pour ceux qui veulent louer pour défiscaliser, vous restez les petits préférés

Après plusieurs lectures entre les lignes de cette annonce HCSF, la stratégie est la suivante : le gouvernement veut impulser la construction, seul moyen de pallier la pénurie des logements. Depuis l’inflation, les promoteurs immobiliers peinent à poursuivre les chantiers en cours et à venir avec un coût des matières premières qui grimpe et une main d’œuvre démotivée. C’est pourquoi cette conférence de presse, plutôt excluante, s’adresse aux plus gros portefeuilles. Pour relancer le marché, les mesures énoncées début juin par le gouvernement et les précisions de l’annonce de ce mardi 13 juin ciblent les acteurs susceptibles d’impulser la création de nouveaux logements. Entre Prêt à Taux Zéro (PTZ) et loi Pinel, l’investissement locatif pour les particuliers est au logement neuf !

Pour aller plus loin : Simulation Pinel 2023 : êtes-vous éligible à la loi Pinel ?

Que vous soyez en profession libérale ou un investisseur agile, en plus de bénéficier de loyers, vous pouvez également - grâce à la Loi Pinel - réduire vos impôts. À priori, la loi devrait disparaître fin 2024, cependant tous les dispositifs Pinel signés d’ici cette date seront honorés.

Alors nous sommes conscients de toutes les contraintes que cela implique avant d’obtenir son crédit. C’est pourquoi être accompagné de personnes expérimentées reste le meilleur des conseils. Chez nos experts Pretto, c’est l’expérience qui construit l’expertise. Nous prenons le temps pour vous éviter d’en perdre.