Marché locatif sous (haute) tension, loyers en nette augmentation : accéder à un logement étudiant relève aujourd’hui du Parcours Sup’(er tendu) ! Face à ce blocage général, vous disposez malgré tout de plusieurs stratégies pour mettre un toit sur la tête de votre enfant, tout en optimisant votre fiscalité. On vous explique.
1. Loger gratuitement votre enfant
Vous avez la chance d’être propriétaire d’un appartement vide ? Offrez la location à votre enfant le temps de ses études ! C’est une option plutôt confortable : pas de loyer = moins de stress = des études réussies (normalement…).
Voilà de quoi permettre à votre petit protégé de débuter ses études le plus sereinement possible, sans poids financier. Attention tout de même, il est impératif de rédiger un « prêt à usage » (ou commodat) – contrat qui encadre la durée d’occupation (exemple : jusqu’à la fin des études) et permet de limiter les risques de tension dans la famille au moment de
la succession (qui peut parfois être compliquée…). Ce document, à enregistrer aux impôts (et qui coûte 125 €), protège tous les membres de la famille et peut s’accompagner d’une compensation pour les autres enfants. Bon à savoir : pas de loyer, donc pas d’avantage fiscal, mais la tranquillité d’esprit. Ça n’a pas de prix, n’est-ce pas ?
2. Louer à son enfant (au prix du marché)
Autre solution : si vous êtes propriétaire d’un bien que vous louez et que votre enfant peut payer un loyer (parce qu’il a un petit job rémunérateur à côté de ses études), pourquoi ne pas lui louer directement votre logement ? C’est aussi une belle manière de le faire participer à sa future vie d’adulte. Pour cela, il suffit de signer avec lui un vrai
bail de location, comme avec n’importe quel locataire.
Attention à fixer le loyer au prix du marché pour éviter les redressements fiscaux et les impositions supplémentaires. Un loyer sous-évalué pourrait être considéré comme
une donation déguisée ou un avantage en nature imposable.
Gloups.3. Acheter un studio pour son enfant : un investissement à long terme
Pour contourner le problème de la tension locative qui sévit actuellement sur le territoire, il existe une solution, coûteuse certes, mais qui peut être intéressante sur le long terme :
acheter un studio pour loger votre enfant pendant ses études. À la fin du cursus, le bien peut être loué, ce qui génère des revenus, ou revendu avec, parfois, une belle plus-value à la clé.
Cependant, il faut rester vigilant face aux prix parfois très élevés des grandes villes universitaires, et ne pas oublier les frais annexes :
charges de copropriété,
taxe foncière, entretien, ainsi que la possibilité que le studio reste vide après le départ de l’étudiant. Autre point important : les enfants logés dans un bien familial n’ont pas droit aux APL (Aide Personnalisée au Logement).
Le bon plan ? Jusqu’en 2026, il est possible de donner à son enfant jusqu’à 100 000 € (exonérés d’impôt) s’ils sont utilisés pour acheter un
logement neuf ou
rénové, à condition qu’il s’agisse de sa
résidence principale, que le bien soit acquis dans les 6 mois et conservé 5 ans. C’est un moyen d’aider financièrement votre enfant tout en profitant d’avantages fiscaux pour la famille, à condition de bien réfléchir à l’intérêt de l’opération selon la ville et la situation du marché immobilier…
4. Donation temporaire d’usufruit : transmission à la clé !
On y pense finalement assez peu, mais il existe une autre solution intéressante en la matière : la donation temporaire d’usufruit, qui permet de loger son enfant tout en optimisant sa fiscalité. Kézako ?
Concrètement, vous gardez la
nue-propriété du bien (c’est-à-dire que vous restez propriétaire sur le papier, mais sans en avoir l’usage), et votre enfant peut l’occuper ou le louer pendant quelques années. Résultat : moins d’impôts, aussi bien sur la fortune immobilière que sur les revenus locatifs, tout en préparant la transmission familiale en douceur. Les droits de donation ? Ils seront calculés uniquement sur la valeur de l’usufruit : 23 % de la valeur totale du bien, souvent couverts par l’abattement fiscal de 100 000 € par parent (renouvelable tous les 15 ans). Un vrai levier patrimonial, simple et malin !
Vous réfléchissez à la meilleure stratégie pour loger votre jeune et optimiser votre patrimoine ? Pour réaliser cette belle pirouette, faites-vous accompagner par des experts (courtier ou banquier) pour affiner votre projet. Grâce à leur savoir-faire, vous pourrez simuler votre capacité d’emprunt, sécuriser votre montage familial, et trouver le meilleur financement pour concrétiser votre projet.
Pour aller plus loin : Où en est le marché immobilier ce printemps
