1. La tontine, préparation d’une succession

La tontine, préparation d’une succession

La clause de tontine, ou clause d’accroissement, est une clause inclue dans le contrat d’achat d’un bien immobilier.

Elle prévoit que le dernier survivant des signataires deviendra propriétaire du bien, et ce rétroactivement, c’est-à-dire que l'on considérera qu’il aura toujours été l’unique propriétaire.

Juridiquement, les acquéreurs ne sont donc pas propriétaires du bien, mais sont partis à un contrat qui stipule que le dernier survivant sera propriétaire. Ceci explique par exemple que les banques refusent de prendre une hypothèque sur un bien détenu en tontine : personne ne peut être sûr que l’emprunteur sera le dernier survivant, et récupérera le bien.

Tontine et succession : comment se déroule la transmission ?

La clause de tontine et le dernier survivant

Si les signataires décèdent, et que leur nombre se réduit progressivement, le dernier survivant devient propriétaire à part entière du bien immobilier. Les autres signataires sont réputés n’avoir jamais détenu une part de celui-ci, avec effet rétroactif au jour de l’acquisition.

A savoir

Cela implique d’une part que les héritiers des signataires défunts ne peuvent prétendre à aucun droit ni revendiquer que le bien rentre dans l’actif successoral.

Cela implique d’autre part qu’il n’y a pas de transmission à documenter entre les associés défunts et l’associé survivant. Ce dernier est réputé être et avoir été l’unique propriétaire acheteur du bien.

Tontine et héritiers réservataires

En raison de la part d’aléas qui existe dans l’ordre des décès des associés, la tontine ne constitue ni une donation, ni un legs, ni un avantage successoral, l’un ou l’autre des signataires pouvant mourir avant les autres.

L’associé survivant deviendra propriétaire du bien immobilier sans prise en compte de la réserve héréditaire (la part de la succession qui revient de droit aux héritiers d’un défunt, ses enfants par exemple, le reste pouvant être légué par le défunt à qui bon lui semble).

Les avantages et inconvénients de la clause de tontine

Clause de tontine et fiscalité

Les biens immobiliers acquis en tontine ne sont pas soumis à l’IFI (Impôt sur Fortune Immobilière).

Même si la transmission, dans le cadre de la tontine, n’est pas une donation, elle reste taxable, et le survivant doit payer des droits sur la valeur de la part reçue.

Lorsque le bien est la résidence principale des acquéreurs, et que sa valeur ne dépasse pas 76 000 €, le survivant doit s’acquitter de droits de mutation à titre onéreux (DMTO), c’est-à-dire des droits calculés suivant la grille des droits d’acquisition d’un bien immobilier.

Lorsque cela n’est pas le cas, le barème des droits de mutation à titre gratuit (DMTG) est appliqué, c’est-à-dire celui des droits de succession. Ils sont bien plus élevés.

A savoir
Un coacquéreur marié ou pacsé sera exonéré de droits de succession et ne paiera que des droits de mutation à hauteur de 6 %, tandis qu’un partenaire en concubinage devra payer des droits à hauteur de 60 %.

Acheter en tontine

La clause de tontine, également appelée pacte tontinier, est insérée dans l’acte notarié lors de l’achat d’un bien immobilier.
Attention
Des conditions doivent être respectées, à commencer par la part d’aléa dans le contrat qui doit être réelle et justifiable. Cela signifie que les tontiniers doivent avoir des espérances de vie similaires et tous doivent financer l’achat du bien.

Autrement, la clause risque d’être requalifiée en donation : les avantages fiscaux du survivant sont perdus, et les héritiers du défunt ont des droits sur le bien.

Inconvénients de la clause de tontine

Son principal inconvénient tient au dénouement du contrat en cas de désaccord entre associés. Dans le meilleur des cas, les parts en tontine peuvent être rachetées d’un associé à l’autre. Mais en cas de désaccord entre deux concubins sur la vente des parts, la tontine ne peut pas être annulée par décision de justice. La seule solution est d’attendre le décès de l’associé.

Son autre inconvénient, déjà indiqué précédemment, tient à sa fiscalité. En effet, le cadre fiscal privilégié ne vaut que si le bien est utilisé comme résidence principale et que sa valeur ne dépasse pas 76 000 €. Au-delà de ce plafond (cas très fréquent compte tenu des prix de l’immobilier), les DMTG de 60 % sont appliqués après abattement de 1 570 €.

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Comment créer une tontine ?

Les démarches pour créer une tontine

La tontine se matérialise par une clause insérée dans le contrat d’achat d’un bien immobilier.

Cette clause est couramment appelée clause d’accroissement. Il s’agit d’une clause contractuelle insérée au moment de l’acte de vente, et peut être annulée si elle a été insérée a posteriori.

Les conditions à la clause de tontine

Le caractère aléatoire est la principale condition à la clause de tontine.

Cela signifie que les chances de survie des associés doivent être équivalentes. La clause de tontine peut être invalidée si l'espérance de vie d'un des associés est très limitée ou s'il est prouvé qu’un associé a dans les faits financé la totalité de l'achat du bien.

Exemple
La tontine n’est donc pas possible entre un enfant et son père en raison de leur différence d'âge importante.

Tontine et SCI

La création d’une SCI avec clause de tontine dans les statuts est une solution prisée par des parents pour transmettre un bien immobilier à leurs enfants et éviter les droits de succession. La SCI détient le bien.

Sur les parts reçues en tontine, le survivant ne paiera alors que des droits d’enregistrement.

Attention

L’inclusion de toutes les parts de la SCI dans la tontine peut provoquer l’annulation de cette dernière.

L’Administration peut en effet considérer la SCI comme un montage réalisé aux seules fins de réduire la taxation, autrement dit un abus de droit.

Le consensus est nécessaire pour gérer un bien détenu en tontine

Pendant que les acquéreurs sont encore vivants, les décisions doivent être prises à l’unanimité. Cela est souvent à l’origine de situations de blocage, notamment pour les concubins qui ne s’entendent pas. C’est le principal inconvénient de la tontine.

En plus, dans une tontine, les copropriétaires ne peuvent pas intenter une action en justice pour provoquer le partage ou la vente du bien. Il faut donc impérativement s’entendre avec ses cocontractants.

Comment annuler une clause de tontine ?

Annuler une clause de tontine peut être fait de trois manières :

  • par vente des parts d’un tontinier à l’autre
  • par revente du bien à l’unanimité
  • par requalification du contrat d’achat du bien acquis

La vente des parts d’un associé à un autre est la solution la plus simple, annulant de fait la clause de tontine au profit d’un seul propriétaire. La vente unanime à un tiers se révèle être une option envisageable dans le cas où aucun des tontiniers ne souhaite récupérer le bien.

En revanche, l’annulation par décision de justice peut être imprévue et intervenir à l’encontre de la volonté des tontiniers.

A savoir
Lorsque la clause de tontine a été ajoutée a posteriori de l’acquisition d’un bien en indivision, elle peut être requalifiée. En effet, cette situation est désavantageuse pour les héritiers du tontinier qui décède en premier.
A retenir
  • La tontine permet à un couple en concubinage d’acheter un bien immobilier autrement qu’en indivision
  • La tontine présente un avantage fiscal considérable, car étant par défaut exonérée de droits de succession
  • La tontine peut être contraignante en cas de désaccord chronique entre associés, car les décisions sont prises à l’unanimité
  • La tontine ne peut-être séparé juridquement parlant. Il attentre le décès d'un des coproprietaire
Mis à jour le 21 septembre 2020
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Lauriane Potin
Content Manager
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