Plus-value immobilière : les infos à connaître

La plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix d’achat d’un bien immobilier et son prix de vente (ou sa valeur déclarée, s’il vous revient par succession ou donation). Que l’on ait la fibre entrepreneuriale ou non, elle est toujours un des objectifs (au minimum inconscient) de l’achat immobilier.

Certains investisseurs ne jugent que par elle, mais son fonctionnement reste méconnu du grand public. Comment réaliser une plus-value immobilière ? Comment les plus-values sont-elles taxées ?

On vous dit tout.

Comment faire une plus-value immobilière ?

Comme sa définition l’indique, faire une plus-value immobilière implique de voir la valeur de son bien immobilier augmenter. Il est difficile de s’assurer de la prise de valeur d’un bien immobilier. Il n’y a pas non plus de secret, ou de méthode infaillible pour doper la valeur de son logement. Mais vous pouvez néanmoins vous fier à des faisceaux d’indices indiquant qu’une plus-value immobilière est envisageable dans quelques années.

L’emplacement

On considère, souvent à juste titre, que l’emplacement est le point clé d’une plus-value immobilière. Cependant, lorsque l’on a dit cela, on n’a pas dit grand-chose. En effet, savoir que l’emplacement est capital pour la plus-value immobilière est un premier pas, mais savoir trouver un emplacement stratégique en est un autre.

Si vous vous êtes déjà arrêté sur une zone géographique précise, quelles qu’en soient les raisons (proximité du travail, de la famille, etc.), vous devez vous concentrer sur l’environnement immédiat de votre futur logement. Ici, le raisonnement est plutôt intuitif : vous devez rechercher la plus grande proximité avec les équipements attractifs (commerces, transports, espaces verts, etc.). Mais n’oubliez pas que vous misez sur l’avenir : soyez donc attentifs aux nouveaux projets immobiliers, à la création de nouveaux pôles d’activité qui peuvent redessiner l’attractivité d’une ville.

Si vous êtes ouverts à différentes régions, vous devez miser sur les villes à fort potentiel : celles qui se développent rapidement et seront des références d’ici quelques années. On pense ici au Grand Paris, amené à devenir un pôle urbain majeur dans les 15 prochaines années, mais également aux métropoles régionales comme Nantes, Montpellier, ou Tours qui devraient voir leurs prix augmenter fortement dans les prochaines années.

La performance énergétique

C’est dans l’air du temps : que la raison soit écologique ou économique, nous souhaitons tous que notre logement soit énergiquement performant. La rénovation énergétique de votre logement est donc une autre clé de votre future plus-value immobilière.

Une étude de l’association DINAMIC a d’ailleurs démontré que la valeur d’un logement performant énergiquement augmente de 3 % à 9 %, selon les cas. Selon les notaires de France, en 2017, les appartements anciens avec une étiquette A-B ont pu se vendre jusqu'à 22 % plus cher que les appartements d'étiquette D.
Cet investissement est donc rentable, d’autant plus que de nombreuses aides ou crédits d’impôt vous seront proposés pour ce type de travaux.

Un aménagement malin de l’intérieur

L’agencement de votre logement compte aussi pour beaucoup dans la réalisation d’une plus-value immobilière. Certains aménagements sont des « must have » immuables (toilettes séparées, rangements, grand séjour, etc.), d’autres sont des bonus non négligeables (exposition, absence de vis-à-vis, balcon ou terrasse, etc.) qui faciliteront grandement la revente de votre bien immobilier.

La division

Enfin, il s’agit moins d’un indice que d’une technique vous permettant de réaliser une plus-value immobilière : vous pouvez également vous essayer à la division de votre logement. L’idée est la suivante : découper votre bien immobilier en plusieurs biens séparés. Vous passez d’un bien à deux ou trois et les bénéfices à la revente de l’ensemble des biens suivent souvent naturellement.

Attention, néanmoins : cette opération ne peut pas se faire sur un coup de tête. Vous devez vous assurer de sa conformité avec le Plan Local d’Urbanisme (PLU) et le contrat de copropriété, si le bien est un appartement. Enfin, sachez que la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains (dite « loi SRU ») a fixé une limite à la division des logements : les logements créés par découpage doivent faire un minimum de 14 m2 et 33 m3.

Plus-value immobilière : attention à la fiscalité !

Si vous avez investi en suivant nos conseils et que vous vous apprêtez à revendre votre bien, vous allez certainement faire une plus-value immobilière. Félicitations ! C’est une très bonne nouvelle, que vous allez néanmoins devoir nuancer, puisque les plus-values immobilières sont imposables. La fiscalité des plus-values immobilières étant spécifique, nous vous expliquons son fonctionnement ci-dessous.

Vérifiez si vous bénéficiez d'une exonération ou non

Dans certains cas, précisément encadrés par l’article 150 U du Code général des impôts, vous pouvez être exonérés de l’impôt sur votre plus-value immobilière. Parmi, ces cas, on trouve notamment :

  • La vente d’une résidence principale.
  • La vente d’un bien détenu depuis plus de 22 ans (pour l’impôt sur le revenu), ou 30 ans (pour les prélèvements sociaux).
  • Le propriétaire a un revenu fiscal inférieur à 10 815 € et quitte son logement pour une maison de retraite ou un foyer pour personnes handicapées.
  • Si le prix de la vente ne dépasse pas 15 000 €.
  • Si le propriétaire a été exproprié.
  • La vente d’un bien en France par des personnes qui transfèrent leur domicile fiscal hors de France, selon les conditions édictées par l’article 150 U du Code général des impôts (sections II-2 à 9 et III)
  • La revente d’une résidence secondaire, si :
    • C’est la première vente d’une résidence secondaire depuis le 1er février 2012.
    • Le propriétaire n’a pas été propriétaire de sa résidence principale depuis 4 ans.
    • Le propriétaire réinvestit la somme dans l’achat de sa résidence principale (l’exonération portera alors sur la somme réinvestie).

Calculez votre plus-value immobilière brute

Si vous ne faites pas partie des exonérés, vous devez calculer le montant de vos impôts sur votre plus-value immobilière. Pour cela, vous devez tout d’abord calculer votre plus-value immobilière brute. Elle est égale à la soustraction du prix d’acquisition corrigé au prix de vente corrigé. Voici à quoi ces derniers correspondent :

  • Prix d’acquisition corrigé : C’est le prix mentionné dans l’acte de vente, majoré des frais de notaires (réels ou évalués forfaitairement à 7,5 % du prix) ainsi que du prix des travaux réalisés sur votre logement (sous réserve bien sûr de factures authentiques).

  • Prix de vente corrigé : C’est le prix mentionné dans l’acte de vente, majoré d’éventuelles indemnités mentionnées dans l’acte et qui vous sont dues par l’acquéreur, et minoré des frais obligatoires relatifs à la vente (comme les diagnostics techniques obligatoires). Le tout devant bien sûr être justifié par des factures.

Appliquez les abattements pour calculer votre plus-value immobilière imposable

Maintenant que vous avez déterminé votre plus-value immobilière brute, vous devez lui appliquer des abattements pour calculer le montant de votre plus-value immobilière imposable (nette). Le principe est le suivant : plus vous conservez votre logement longtemps, plus vous bénéficiez d’un taux d’abattement élevé, plus votre plus-value imposable diminue, et moins vous payez d’impôts sur votre plus-value immobilière.

Votre plus-value immobilière est sujette à deux impôts, et chacun a sa propre logique d’abattement.

L’impôt sur le revenu

Vous bénéficiez d'un abattement de 6 % supplémentaires chaque année, à partir de la 6e année, suivant ce tableau :

Durée de détention (années)Abattement (pourcentage)
0-5 0 %
66 %
7 12 %
8 18 %
9 24 %
10 30 %
11 36 %
12 42 %
13 48 %
14 54 %
15 60 %
16 66 %
17 72 %
18 78 %
19 84 %
20 90 %
21 96 %
22 100 %

Les prélèvements sociaux

Vous bénéficiez d'un abattement croissant dès la 6e année, suivant ce tableau :

Durée de détention (années) Abattement (pourcentage)
0-5 0 %
6 1,65 %
7 3,3 %
8 4,95 %
9 6,6 %
10 8,25 %
11 9,9 %
12 11,55 %
13 13,2 %
14 14,85 %
15 16,5 %
16 18,15 %
17 19,8 %
18 21,45 %
19 23,1 %
20 24,75 %
21 26,4 %
22 28 %
23 37 %
24 46 %
25 55 %
26 64 %
27 73 %
28 82 %
29 91 %
30 100 %

De plus, depuis 2013, les plus-values d’un montant excédant 50 000 € réalisées sur la vente de logements sont également surtaxées selon ce barème :

Plus-value imposable Taux d’imposition
50.001 à 60.000 € 2 % PV* - (60.000 - PV) x 1/20
60.001 à 100.000 € 2 %
100.001 à 110.000 € 3 % PV* - (110.000 - PV) x 1/10
110.001 à 150.000 € 3 %
150.001 à 160.000 € 4 % PV* - (160.000 - PV) x 15/100
160.001 à 200.000 € 4 %
200.001 à 210.000 € 5 % PV* - (210.000 - PV) x 20/100
210.001 à 250.000 € 5 %
250.001 à 260.000 € 6 % PV* - (260.000 - PV) x 25/100
Plus de 260.000 € 6 %

Payez vos impôts sur votre plus-value imposable

Une fois ces abattements appliqués, vous obtenez votre plus-value imposable (nette), sur laquelle vous devrez payer :

  • Une taxation au titre des prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %
  • Une taxation au titre de l’impôt sur le revenu à hauteur de 19 %

Ces taxes sont à verser au notaire, lors de la signature de l’acte de vente. C’est le notaire qui se charge ensuite de faire la déclaration, mais vous devez tout de même inscrire le montant net de votre plus-value immobilière dans votre déclaration de revenus.

  • Certains critères permettent de s'assurer une plus-value immobilière : l'emplacement ou un bon bilan énergétique en font partie.
  • Si vous revendez votre résidence principale, vous ne payez pas de taxe sur la plus-value immobilière.
  • Si vous devez payer une taxe, vous devez verser le montant au notaire lors de la signature de l'acte de vente.
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