L’achat en indivision : définition et obligations

Si acquérir un appartement seul est courant, il peut être intéressant d’acquérir un bien avec son conjoint, sa famille ou ses amis afin d’acheter un logement plus grand. Parmi les moyens légaux permettant d’acheter un bien à plusieurs figure l’indivision.

L’achat en indivision repose notamment sur des règles présentes dans le Code civil (art. 815 et suivants).

Qu’est-ce que l’achat en indivision ?

Un achat en indivision se présente lorsqu’au moins deux personnes deviennent propriétaires d’un bien immobilier. Chaque acquéreur devient propriétaire du logement, car il a participé financièrement à son acquisition : on les appelle les indivisaires.

Lors de l’achat, chaque indivisaire acquiert donc des droits sur l’ensemble du bien, mais devient propriétaire seulement à hauteur de sa part dans le financement de l’acquisition.

A savoir
Chaque indivisaire est tenu de participer au paiement des impôts ou des charges liés au bien selon sa quote-part (part que chaque personne doit payer ou recevoir dans la répartition d’une somme), qu’il l’occupe ou non.

Les décisions sont en outre prises ensemble, à l’unanimité.

Attention
Ne pas confondre une maison en indivision avec un immeuble en copropriété. La copropriété est une situation dans laquelle plusieurs propriétaires possèdent chacun un logement dans un immeuble : à chaque logement correspond donc un seul propriétaire.
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Pourquoi acheter en indivision ?

Les avantages de l’indivision

En plus d’être simple et commode, l’achat en indivision est une solution économique pour ceux qui souhaitent acheter un bien à plusieurs.

D’autres moyens existent (à l’image d’une Société Civile Immobilière), mais aucune ne se révèle aussi simple d’utilisation que l’achat en indivision parce qu’elle ne nécessite aucune formalité particulière.

Dans un achat à deux (suite à un mariage par exemple), chaque acquéreur est tenu de signer l’acte d’acquisition, et devient donc propriétaire à hauteur de sa contribution financière (50-50, 60-40, 70-30 …).

A savoir

Toutefois la part de chacun n’est pas mise en évidence ou individualisée : chacun a sa part dans le logement, mais tous les deux le détiennent en entier.

Ensuite parce qu’elle peut être utilisée pour l’achat de n’importe quel bien : terrain, appartement, résidence principale, résidence secondaire…

L’achat en indivision peut se réaliser avec son conjoint marié ou pacsé, ses amis, un membre de sa famille. Les restrictions sont donc presque inexistantes.

Avec qui peut-on acheter en indivision ?

À deux ou à plusieurs, couple marié ou pacsé, concubins, amis et membres d’une fratrie, parents et enfants… tout le monde peut acheter une maison en indivision.
  • Couple marié, régime séparation des biens

Lorsqu’un couple marié sous le régime de la séparation des biens acquiert une maison en indivision, chacun devient propriétaire à hauteur de sa contribution financière.

  • Couple marié, régime de la communauté universelle

Un couple marié sous le régime de la communauté universelle peut également acheter une maison en indivision. Cependant, le logement sera détenu à parts égales, quel que soit l’apport financier de chacun.

  • Couple pacsé

De même, les couples unis par un Pacs et même les couples en concubinage sont en mesure d’utiliser cette solution. Chacun devient propriétaire à hauteur de ce qu’il apporte.

La convention d’indivision

L’achat en indivision n’est pas sans risque. Des désaccords peuvent naître du paiement des dépenses liées au logement (taxe foncière, travaux à réaliser…) ou lorsqu’un conjoint décède.

Une convention d’indivision permet de parer à ces risques. Elle peut être rédigée avec l’aide d’un notaire ou d’un avocat spécialisé, pour une durée fixe ou indéterminée. Elle doit être signée par tous les indivisaires.

A savoir

Grâce à cette convention, les indivisaires fixent des règles concernant la répartition des dépenses, le fonctionnement et la gestion du bien... Elle peut également permettre la nomination d’un gérant pour s’occuper de toutes les formalités nécessaires à la place des propriétaires.

Autre possibilité : organiser les droits de chacun sur une résidence secondaire.

Comment vendre une maison en indivision

Par principe, la vente d’un bien détenu en indivision est décidée à l’unanimité.

Cependant, rien n’empêche l’un des indivisaires de vendre séparément sa part. À condition d’en informer les autres indivisaires, qui ont la priorité pour racheter sa part. Informés par lettre recommandée, ceux-ci disposent d’un mois pour se décider.

Il est également possible de passer outre cette obligation d’information, lorsqu’au moins 2/3 des indivisaires souhaitent vendre leurs parts. La vente peut se faire à l’amiable, ou en saisissant le juge lorsque les indivisaires non vendeurs s’opposent à la vente.

Comment emprunter en indivision ?

Comment sont calculées les quotités d’acquisition ?

Le calcul des quotités d’acquisition doit inclure le prix de vente du bien, mais également d’autres dépenses liées à l’acquisition telles que :

  • les frais de notaire lors de l’achat de la maison en indivision
  • les droits de mutation (pour le notaire)
  • les travaux de rénovation …
  • Les quotités (montants d’une quote-part) d’acquisition sont déterminées suivant la contribution réelle de chaque nouveau propriétaire.
Elles sont indiquées dans l’acte authentique de vente.

La contribution financière peut être un capital personnel (économies, vente d’un autre bien) ou un capital emprunté (crédit immobilier classique, prêt à taux zéro).

A savoir

Il est courant de recourir à un emprunt lors d’une acquisition immobilière. Il n’est donc pas rare que lors d’un achat à plusieurs, un acquéreur finance la totalité de sa part avec un crédit contracté de son côté, tandis que les autres apportent leurs économies.

Pour les personnes non propriétaires, un PTZ (prêt à taux zéro) est possible pour acheter en indivision.

Apport personnel et indivision

Un indivisaire peut apporter ses économies, tandis que les autres peuvent financer leur part avec un emprunt. Par exemple, le premier fait un apport personnel de 50 %, tandis que le deuxième emprunte pour un montant équivalent aux 20 % et le troisième emprunte également pour les 30 % restants.

Il se peut aussi que les trois amis apportent chacun 20 % pour financer 60 % de l’acquisition, et se rendent auprès d’un établissement de crédit pour emprunter conjointement les 40 % restants.

Il est possible enfin que les trois amis n’aient pas les moyens et n’apportent rien personnellement. Les 100 % de l’acquisition sont empruntés conjointement auprès d’un établissement de crédit.

Comment racheter les parts d’une maison en indivision ?

L’indivision dans le cas d’une séparation

Lorsqu’un couple se sépare, l’un des conjoints peut envisager de racheter les parts de son ex-conjoint. Il peut s’agir d’un couple marié, pacsé ou en concubinage.

Ils doivent alors s’entendre sur une compensation financière, que l’on appelle soulte. Le rachat de soulte est encadré par la loi.
Le bien est évalué par un professionnel neutre, et le rachat de soulte en indivision est acté devant notaire.

L’indivision dans le cas d’une succession

Lorsque des héritiers reçoivent une propriété en héritage, l’un des héritiers peut également souhaiter racheter les parts de ses frères et sœurs dans la maison familiale en indivision.

La procédure est la même que pour un couple qui se sépare. L’héritier acheteur doit verser une compensation à ses cohéritiers.

La fiscalité de l’indivision

Quand le bien acquis en commun est mis en location, les loyers sont reversés aux propriétaires proportionnellement à leurs parts respectives. Chacun d’entre eux paie donc son impôt sur ses revenus locatifs.

Dès lors que le bien est revendu, la plus-value est également répartie proportionnellement entre les propriétaires. Chacun d’eux s’acquitte de l’impôt, et éventuellement de la taxe supplémentaire, sur la plus-value immobilière.

Les biens immobiliers détenus en indivision sont également soumis à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) et à la Taxe foncière. Le paiement est assuré par les propriétaires ou plus couramment par un propriétaire qui se fait ensuite rembourser par les autres.

A retenir
  • L’achat en indivision est simple et ne nécessite aucune formalité spécifique
  • Les indivisaires peuvent contribuer avec des fonds personnels ou un capital emprunté auprès d’une banque
  • La vente d’un bien en indivision est décidée à l’unanimité
  • Lors de la séparation, un conjoint peut racheter la part de son ex-conjoint dans l’indivision
Mis à jour le 29 juin 2020
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Lauriane Potin
Content Manager
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