Achat immobilier sans notaire : c'est possible ?

Que vous veniez de signer le compromis de vente de la maison de vos rêves ou que vous entamiez vos recherches, vous vous interrogez peut-être sur le rôle des notaires dans un achat immobilier. Que vous apportent-ils ? Comment bien choisir son notaire ? Pouvez-vous éviter les fameux « frais de notaire » ? En un mot, pouvez-vous réaliser votre achat immobilier sans notaire ? Pas de panique. Vous avez cinq minutes ? Nous avons les réponses.

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1. Le notaire : un allié tout au long de votre achat immobilier

Le notaire est un juriste nommé par le ministre de la Justice et investi d’une mission de service public : celle de garantir l’authenticité de documents juridiques. Il a donc l’expertise pour rédiger des contrats incontestables. Dans le cadre d’un achat immobilier, le notaire est principalement connu pour sa présence à la signature de l’acte de vente, mais il peut intervenir aux différentes étapes de votre projet d'achat.

Le notaire déclare les impôts liés à votre achat immobilier

Au moment de l’achat, le notaire régularise votre situation fiscale en collectant les fameux frais de notaire. Eh oui ! Contrairement à ce que l’on entend souvent, ils ne vont pas directement dans la poche du notaire. Ils comprennent en fait les débours (frais avancés par le notaire pour payer les différents intervenants tels que les géomètres, le bureau du cadastre, etc.), et les droits d’enregistrement, qui sont à proprement parler les impôts prélevés par l’État sur la transaction. Leur paiement est donc inévitable, mais il existe quelques astuces pour réduire les frais de notaire lors de votre achat immobilier.

Pour aller plus loin : Toutes les informations nécessaires pour calculer vos frais de notaire

Faites appel à un notaire pour rédiger votre compromis de vente

Le notaire peut également intervenir plus tôt dans votre projet d’achat immobilier : à la signature du compromis de vente. Le compromis de vente, c’est un préaccord signé par le vendeur et l’acheteur d’un bien. Il fixe les principales caractéristiques de la transaction : date butoir, prix, etc. Mais c’est aussi un document juridique, dont la rédaction ne s’improvise pas. C’est du droit, donc c’est technique. Il requiert notamment l’annexe de nombreux documents et mentions dont l’absence peut aller jusqu’à remettre en cause votre achat !

C’est pourquoi, si la loi autorise à signer un compromis de vente sans notaire, nous conseillons tout de même à nos clients de le faire en présence d’un notaire. Il peut vous guider dans la rédaction des conditions suspensives, et s’assurer que l'ensemble des documents est bien fourni.

Bon plan

Vous pouvez vous faire accompagner par un notaire, même si le vendeur en a déjà un. Aucun frais supplémentaire de ne vous sera demandé, puisque les deux notaires se partageront les émoluments.

Le notaire peut aussi jouer un rôle de conseiller dans votre achat immobilier

L’immobilier représente 70 % de l’activité des notaires, qui sont de véritables experts du droit de l’immobilier. Ces juristes de formation maîtrisent les subtilités de ce domaine parfois très technique et peuvent donc vous aider, à chaque étape de votre achat immobilier. Mieux, en tant qu’Officiers Publics, l’État leur a donné pour mission de vous informer !

Ce conseil engendre néanmoins des frais supplémentaires : les honoraires, que les notaires sont libres de fixer. Ils doivent obligatoirement vous en informer, mais l’avoir à l’esprit vous aidera à maîtriser vos dépenses.

Bon plan

Vous l'avez compris, le notaire est un allié. Il est donc courant que le vendeur et l'acheteur soient chacun accompagnés de leur propre notaire. Si vous ne souhaitez pas multiplier les interlocuteurs, vous pouvez tout à fait vous "greffer" au notaire du vendeur -ou vous pouvez demander à votre agent ou courtier immobilier s'il peut vous aider à trouver un professionnel de confiance, une partie neutre entre vous et le vendeur.

2. Le notaire : des compétences indispensables lors de l’acte d’achat immobilier

Avoir recours à un notaire engendre donc des frais supplémentaires que tout acheteur souhaite éviter. Alors est-il possible de conclure un achat immobilier sans notaire ?

La loi ne vous oblige pas à avoir recours aux services d’un notaire pour votre achat immobilier

L’article 1582 du Code civil définit la vente comme « une convention par laquelle l’un s’oblige à livrer une chose, et l’autre à la payer ». Toujours selon cet article, « Elle peut être faite par acte authentique » (c’est-à-dire établie par un notaire), « ou sous seing privé » (par un accord écrit entre les deux parties).

Un achat immobilier étant une vente comme une autre, la loi ne vous contraint aucunement à avoir recours à un notaire. Légalement parlant, il est tout à fait possible de régler une vente sous seing privé, et donc de conclure un achat immobilier sans notaire. Logiquement parlant, en revanche, cela pose question…

Seul un notaire peut valider votre achat immobilier

Oubliez la fable de l’achat immobilier sans notaire. Dans les faits, vous aurez nécessairement recours à un notaire pour authentifier votre acte de vente.

En authentifiant votre acte de vente, le notaire vous protège

En authentifiant votre acte de vente, le notaire certifie toutes les informations qu’il contient devant la justice. C’est ce que l’on appelle la force probante. Il vous donne ainsi les moyens de vous protéger en cas de litige. Si le moindre problème survient dans l'exécution de la vente, vous pourrez faire respecter vos droits, sans même avoir recours à un jugement supplémentaire. C’est ce que l’on appelle la force exécutoire.

Pour aller plus loin : L'acte authentique de vente

Le notaire a le monopole de la publicité foncière

Enfin, et surtout, un acte de vente authentique peut être publié , ce qui le rend opposable. Vous vous demandez à quoi cela peut servir ? Prenons un exemple parlant. Vous ne laisseriez jamais la porte de votre maison grande ouverte avant de partir en vacances, n’est-ce pas ? Et si nous vous disions que conclure un acte d’achat immobilier sans le publier revient à la même chose ?

L’achat immobilier est souvent la plus grande transaction de la vie d’un ménage. Les sommes en jeu sont si importantes qu’il apparaît évident de s’assurer que personne ne pourra contester la propriété de votre bien. Eh bien, le seul moyen de s’en prévaloir est de faire publier votre acte de vente. Ce n’est qu’une fois public, qu’il sera opposable à un tiers - concrètement, à toute personne qui souhaiterait vous contester la propriété de votre bien. Or, seul un acte authentique être publié au service de la publicité foncière. Et comme nous l’avons vu plus haut, un acte authentique doit obligatoirement être rédigé par un officier public, habilité par la loi : un notaire. Le notaire détient donc le monopole de la publication des actes de vente. Par conséquent, avoir recours à un notaire demeure indispensable pour sécuriser votre titre de propriété.

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A retenir

Le notaire peut vous accompagner tout au long de l’achat, de la recherche à la signature de la vente.
Le notaire dispose du monopole de la publicité foncière qui le rend inévitable dans la vente.