Tout ce que vous devez savoir sur l’achat immobilier ‘’acte en main’’

La clause « acte en main » permet de déroger à l’article 1593 du Code civil : le prix payé par l’acquéreur constitue alors un prix d’achat n’incluant pas les frais de notaire, que le vendeur prend en charge sur le produit de sa vente. Dans les faits, l’acheteur n’est pas exonéré de ces frais : ils sont simplement intégrés au prix du bien, comme les frais d’agence.

Vous avez peut-être entendu parler de la clause ‘’acte en main’’ qui vous permettrait, en tant qu'acheteur, de vous affranchir des frais de notaire ; alors, est-ce réellement le cas ?

Pas vraiment, on vous explique pourquoi !

Que signifie ‘’acte en main’’ ?

L’article 1593 du Code civil rappelle que « les frais d’actes et autres accessoires à la vente, sont à la charge de l’acheteur ». Néanmoins, il est tout à fait possible de déroger à cette disposition grâce à un “acte en main”.

Cela consiste à ce que le prix payé par l’acquéreur constitue un prix d’achat n’incluant pas les frais de notaire. C’est le vendeur qui devra prendre sur le fruit de sa vente, le montant de la somme à rétribuer au notaire.

L’acte en main est formulé sous la forme d’une clause.

Comment faire un ‘’acte en main’’

Cette disposition doit impérativement être inscrite dans l’avant-contrat (compromis ou promesse). Etant donné que ce cas reste très minoritaire, la plupart des agences immobilières ne connaissent pas bien ce mécanisme.

Il faut savoir que du côté des banques aussi, le dispositif de l’acte en main est peu maîtrisé, voire méconnu.

Ainsi, si vous vous lancez sur un acte en main, faites rédiger le compromis de vente (ou la promesse de vente) par votre notaire ou, a minima, par un agent immobilier ayant déjà pratiqué ce type de vente.

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Quels sont les avantages de la clause acte en main ?

Même si les avantages sont plus nets du point de vue de l’acheteur, la clause “acte en main” peut également être avantageuse pour le vendeur !

Dans la mesure où le compromis de vente mentionne la prise en charge des frais de notaire par le vendeur, la banque peut alors écarter un éventuel financement à 110 %, ce qui consolide le dossier de demande de prêt de l’acquéreur. Si vous avez peu ou pas d’apport, c’est une solution intéressante.

Mais attention car les frais de notaires sont en fait payés indirectement dans le prix du bien : l’acheteur n’est pas exonéré de ces frais, ils sont juste intégrés au prix du bien, à l’instar des frais d’agence.

Du côté du vendeur, la clause acte en main n’est pas forcément avantageuse d’un point de vue financier, puisqu’elle sera déduite du profit réalisé sur la vente. En revanche, accepter cette clause peut permettre de faciliter la vente du bien immobilier.

La clause “acte en main” est un véritable argument commercial pour vendre rapidement (mettre en place une clause acte en main peut s’avérer avantageux lorsqu’elle est mentionnée dans l’annonce).

Cette clause reste généralement rare et méconnue par l’ensemble des parties présentes sur l’achat du bien immobilier. Les frais de notaire sont donc payés par l’acheteur.

Quels sont les inconvénients de la clause acte en main ?

Ce dispositif demeure assez méconnu des banques et des professionnels de l’immobilier.

Lorsque le vendeur accepte de mettre en place cette clause, il doit alors s’assurer de vendre au prix « gonflé » par les frais de notaire : s’il vend le bien à un prix inférieur, il doit alors consentir un effort financier en déduisant le montant des frais de notaire du profit réalisé sur la vente du bien.

Autrement dit, du côté de l’acheteur, l’acte en main permet en effet de faire un financement déguisé à 110 % puisque la banque ne finance que la valeur du bien et non les frais annexes (dont les frais de notaire etc…)

Cette pratique est peu démocratisée dans les banques qui restent assez réticentes : elles demandent tout de même un apport de 10 %, cet apport ne servira pas à couvrir les frais annexes mais il permet à la banque de se prémunir contre certains risques.

Cette réticence s’explique aussi par le cadre fixé par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), que les banques doivent respecter : depuis 2022, le taux d’effort est plafonné à 35 % des revenus et la durée du crédit à 25 ans. Ces règles les incitent à exiger un vrai apport plutôt qu’un financement à 110 %.

On peut donc affirmer qu’il y a réellement un fossé entre ce qui est prévu pour la clause ‘’acte en main’’ et ce qui est pratiqué en réalité !

Quelles alternatives à l'achat ‘’acte en main’’ ?

D’autres pistes peuvent être envisagées pour diminuer le montant de la négociation.

• Négocier le prix d’achat ainsi que les conditions de prêt pour prétendre à un meilleur taux d’emprunt ou d’assurance.
• Investir dans les départements où les droits d’enregistrement et la taxe de publicité foncière sont les plus faibles.
• Investir dans un logement neuf pour profiter des frais de notaire réduits.