Hypothèque et caution

Comme l’assurance, la garantie est demandée par la banque pour accorder un prêt immobilier. Elle permettra le remboursement du crédit en cas de défaut de l’emprunteur en dehors des cas couverts par l’assurance. Il existe deux grands types de garanties : les organismes de cautionnement et l’hypothèque (ou PPD).

Les deux grands types de garanties

Il existe deux grandes familles de garanties : les garanties réelles et les garanties personnelles (ou cautions).

Les garanties réelles

Les garanties réelles sont des garanties prises directement sur le bien immobilier. En cas de défaut de paiement, le remboursement s’opère par la vente de votre bien immobilier.

Trois options existent :

  • L’inscription de privilège de prêteur de deniers (IPPD) comme son nom l’indique, il s’agit d’accorder au prêteur de deniers (plus simplement dit : à la banque) un privilège.  Si vous faites défaut, elle pourra saisir votre bien et le mettre aux enchères judiciaires. Elle coûte entre 0,7 à 0,8 % du capital emprunté.
  • L’hypothèque conventionnelle : elle ressemble beaucoup à l’IPPD. En pratique elle s’applique dans tous les cas où l’IPPD n’est pas réalisable. C’est le cas de l’achat dans le neuf, ainsi que le cas des prêts relais ou des rachats de prêt. (voir tableau ci dessous). Elle est plus chère qu’une IPPD : 1,5 % du capital emprunté.
  • Le nantissement : utilisé en garantie d’un prêt in fine et lombard.

Les garanties personnelles

Les garanties personnelles reposent sur une évaluation de la solvabilité de l’emprunteur. Il existe plusieurs organismes de caution, dont le plus connu est le Crédit Logement. La caution peut s’appliquer à tous types de projets (dans le neuf ou l’ancien). Seule exception : la caution ne s’applique pas pour garantir un prêt accession sociale (le prêt PAS).

Le remboursement anticipé du crédit n’entraîne pas de surcoût contrairement aux garanties réelles (nous en parlons plus bas).

La caution mutuelle est le cautionnement par un particulier. Cette option est plutôt rarement employée en raison des montants engagés. Elle est intéressante à connaître si un proche peut se porter caution pour vous. En effet, il est possible qu’un particulier s’engage à payer à votre place les mensualités de votre place les mensualités de votre crédit si vous vous désistez.

Dans quels cas puis-je utiliser ces garanties ?

Nous avons fait pour vous le travail d’analyser tous les cas dans lesquels telle ou telle garantie peut s’appliquer. Le résultat est dans le tableau ci-dessous.

Type de garantieAncien ou neuf achevéTravaux sur un bien ancienConstructionVEFA
IPPDOUINONOUI, seulement sur le terrainNON, Sauf achat en construction. L’IPPD se fait alors sur la partie déjà construite
HypothèqueOUI
NantissementSeulement in fine
CautionOUI

En cas de rachat de prêt ou de prêt relais, toutes les garanties sont possibles, sauf l’IPPD

Quelle garantie choisir ?

Pour aller vite, vous avez intérêt à choisir la garantie la moins coûteuse pour vous qui sera acceptée par la banque. Vous aurez intérêt à privilégier l’organisme de caution mutuelle le moins coûteux, par exemple celui proposé par défaut par la banque. Si l’organisme refuse de garantir votre crédit, pas de panique, les garanties réelles sont une option tout à fait acceptable.

Rentrons maintenant dans le détail :

Le coût

Les garanties personnelles ou cautions sont généralement les moins coûteuses. En effet, les garanties réelles doivent être formalisées par un notaire. L’hypothèque conventionnelle est l’option la plus coûteuse, mais elle est nécessaire pour l’achat d’un bien neuf.

Par ailleurs, si vous renégociez votre crédit ou si vous le remboursez avec anticipation des garanties réelles, des frais supplémentaires de levée de garantie anticipée (dits de mainlevée) s’ajoutent à d’éventuelles IRA (indemnités de remboursement anticipé). Comme on le voit sur l’exemple ci-dessous, la caution peut être plus de 3 fois moins chère que l’hypothèque.

Coût des garanties pour un crédit de 200 000 € sur 20 ans, remboursé par anticipation au bout de 10 ans

IPPDHypothèqueCaution crédit logement (Barème classique)
Coût initial~ 1 600 €~ 3 000 €2 350 €
Remboursement en fin de prêt 1 347 €
Frais additionnels de levée de garantie anticipée~ 700 €~ 700 € -
Coût total~ 2 300 €~ 3 700 €1 003 €

Comme vous le voyez, la caution est souvent à privilégier !

La flexibilité

Un autre avantage de la caution réside dans la possibilité de bénéficier d’une plus grande flexibilité en cas de difficultés de paiement des mensualités : l’organisme de caution cherchera des solutions alternatives avant la procédure de saisie, en proposant par exemple de rééchelonner la dette.

Les conditions d’attribution

Pour obtenir une caution, il faut l’accord de l’organisme auprès duquel la demande est effectuée. Il peut tout à fait le refuser. En effet, l’organisme de caution ne va pas analyser la valeur du bien, mais la solvabilité de l’emprunteur : c’est pour cela qu’on parle de garantie personnelle. Il considérera notamment les critères suivants : taux d’endettement et reste à vivre, apport personnel, profession et ancienneté dans l’emploi ou encore qualité du comportement bancaire.

A l’inverse, la mise en place d’une garantie réelle sera plus directe : la qualité de votre profil n’est pas prise en compte, seule la valeur du bien importe.

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