Rétractation d'achat immobilier : quels sont les droits du vendeur et de l'acheteur ?

Vous avez trouvé la maison de vos rêves et avez plus qu'avancé dans vos négociations avec le propriétaire puisque vous avez signé une promesse de vente. Comment anticiper le scénario « catastrophe » au cas où le vendeur souhaite finalement la rétractation et annuler votre achat immobilier ? Pas de panique, on est là pour tout vous expliquer !

Le droit de rétractation du vendeur avant signature du compromis de vente pour votre achat immobilier

Vous venez de visiter un bien qui correspond en tout point à vos critères et qui en plus colle à votre budget ? Si le fameux « coup de cœur » se fait sentir, il sera urgent de faire une proposition d’achat au propriétaire pour éviter qu’un autre acheteur ne soit plus rapide que vous. Vous devez alors rédiger une offre d’achat à l'intention du vendeur en mentionnant le prix que vous proposez pour son bien. Celui-ci reste libre de donner suite ou non à cette offre.

Sachez que vous ne serez engagé dans le processus de vente de la maison qu’après avoir signé une promesse de vente ou un compromis de vente. Une offre faite de façon orale est difficile à prouver d’un point de vue juridique. Elle ne remplace en aucun cas un document officiel. Il est également important de différencier compromis de vente et offre d’achat. Le compromis a valeur une juridique et on l’appelle également « avant-contrat », ce qui n'est pas le cas de l'offre d'achat.

Le vendeur est quant à lui engagé à partir du moment où il accepte les conditions de votre offre d’achat. Il s'engage définitivement avec la promesse de vente ou le compromis. S'il refuse votre offre, aucune partie n’est engagée.

Avez-vous un droit de rétractation en tant qu'acheteur ?

Le compromis de vente engage acquéreur et vendeur sur le prix de vente et une date de disponibilité du bien. Vous disposez cependant d'un délai de rétractation en tant qu'acheteur de 10 jours après avoir signé ce compromis si vous venez à changer d'avis.

Par ailleurs, le compromis de vente comprend plusieurs documents annexes tels que :

L’attestation de surface
Le dossier de diagnostic technique
L’attestation de risque d’exposition au plomb et à l’amiante
L’attestation de l’état d’installation électrique et gaz
Le certificat de conformité de l’installation d’assainissement

Le compromis de vente est d’ailleurs indispensable pour débloquer votre demande de crédit auprès de la banque. Vous pouvez prévoir une clause suspensive dans le compromis. Celle-ci vous permet d'annuler la vente si vous ne parvenez pas à obtenir de crédit bancaire.

Que vaut la rétractation du vendeur après la signature du compromis pour votre achat immobilier ?

Après signature du compromis de vente, les deux parties sont alors engagées et l’acquéreur doit verser un acompte d’une valeur de 5 à 10 % de la valeur du bien. Il n’est pas rare que certains propriétaires essaient de faire annuler la vente, notamment lorsqu’un nouvel acheteur leur fait une offre plus intéressante. Sachez que le vendeur ne peut plus se rétracter de la vente une fois le compromis signé. En revanche la loi Macron de 2015 porte désormais le délai de rétractation de l’acquéreur à 10 jours, au lieu de 7 dans le passé.

L’autre partie a en effet le droit de saisir la justice pour vous contraindre à poursuivre la vente. C’est la raison pour laquelle il peut être judicieux de prévoir des clauses suspensives afin de vous protéger le plus possible. Elles peuvent par exemple jouer en votre faveur au cas où votre banque ne vous accorde finalement pas le prêt, ou si vous devez déménager pour raison professionnelle.

Le vendeur n’a quant à lui pas de délai de rétractation envisageable. S’il souhaite lever l’option sans clause suspensive, vous êtes en mesure de poursuivre le vendeur en justice pour le contraindre à la vente. Vous pouvez par la même occasion demander des dommages et intérêts.

C’est après avoir réglé cette étape que les deux parties se donnent rendez-vous chez un notaire pour signer l’acte de vente final. Vous versez le montant restant du bien et ne devenez propriétaire qu’à ce moment-là.

Rétractation du vendeur pour cause du décès

La situation devient plus particulière dans le cas où le vendeur décède après la signature du compromis de vente et avant la signature de l’acte final. Le contrat reste en effet valable et la vente doit tout de même avoir lieu. Ce sont les héritiers qui devront poursuivre la vente. La loi estime en effet que les héritiers continuent la personne du défunt et ils doivent honorer la vente. Leur consentement n’est d'ailleurs pas requis et ils ont obligation de se rendre chez le notaire le jour prévu de la finalisation de la vente.

Il est toutefois recommandé de consulter au préalable le contrat du compromis de vente pour s’assurer de la présence éventuelle d’une clause de reprise de l’engagement des ayants droits du vendeur. Il se peut alors que les héritiers puissent se libérer de toute obligation de continuer la vente.

Si les héritiers souhaitent s’opposer à la vente sans clause particulière, vous pouvez saisir le tribunal et demander l’exécution de la procédure de vente. La situation se complique toutefois s’il n’y a pas d’hériter. Il conviendra alors de faire valoir vos droits auprès d’un avocat car le vente peut être annulée.

A retenir

Pour le vendeur, l'acceptation de l'offre d'achat est déjà très engageante, et encore plus la signature de l'avant-contrat puisqu'il ne peut plus se rétracter.
Une fois que les deux parties ont signé le compromis, seule la non réalisation d'une clause suspensive, ou votre propre retrait, peuvent empêcher la vente d'avoir lieu.
En cas de décès, les héritiers sont tenus de continuer la vente. S'il n'y en a pas, faites vous aider par un avocat.

Mis à jour le 21 septembre 2020