Achat Immobilier

La tontine, préparation d’une succession

Par défaut, lorsque vous possédez un bien à plusieurs (en couple ou entre frères et sœurs par exemple), le régime juridique appliqué est l’indivision. Ce régime de base peut entraîner des situations de blocage, notamment pour certaines décisions qui doivent être prises à la majorité. Pour éviter ces situations, vous pouvez organiser votre propriété en SCI ou en tontine. La tontine est un contrat peu connu, mais peut être utile pour préparer une succession.

clause d'accroissement

Qu’est-ce que c’est ?

La clause de tontine, ou clause d’accroissement, est une clause incluse dans le contrat d’achat d’un bien immobilier. Elle prévoit que le dernier survivant des signataires deviendra propriétaire du bien, et ce rétroactivement, c’est-à-dire qu’on considérera qu’il aura toujours été l’unique propriétaire.

Juridiquement, les acquéreurs ne sont donc pas propriétaires du bien, mais sont partis à un contrat qui stipule que le dernier survivant sera propriétaire. Ceci explique par exemple que les banques refusent de prendre en hypothèque sur un bien détenu en tontine : personne ne peut être sur que l’emprunteur sera le dernier survivant, et récupérera le bien.

Comment se déroule la transmission ?

Etant donné que le dernier survivant acquiert la propriété de manière rétroactive, on considère que le bien n’a jamais appartenu au défunt. Il ne fait donc pas partie de la succession, et échappe aux règles traditionnelles de la succession. Ainsi, le bien en tontine ne devra pas obéir aux règles de la réserve héréditaire : la valeur de ce bien ne sera pas prise en compte pour le calcul de la part qui revient aux héritiers réservataires (les enfants notamment). Cela permet de transmettre la propriété du bien à son conjoint, sans devoir léguer une partie à ses enfants.

Exemple

Un homme célibataire avec un enfant, possède un patrimoine de 500 000 €, composé d’un appartement à 300 000€, et des biens mobiliers de 200 000€. En théorie, son enfant doit acquérir au moins la moitié de son patrimoine, soit 250 000€. Si le logement a été acheté en tontine avec sa concubine, celle-ci devient propriétaire. Le patrimoine de Monsieur descend alors automatiquement à 200 000€, dont 100 000€ doivent revenir à son fils.

A noter : les héritiers lésés peuvent intenter une action en justice, s’ils estiment que la tontine a été mise en place dans le seul but de les priver d’une partie de l’héritage

Quelle fiscalité à la transmission ?

Au décès de l’avant-dernier membre, le dernier devient propriétaire. Les héritiers des autres membres n’ont aucun droit sur le bien. Le nouveau propriétaire du bien doit payer des droits de succession, moins chers que dans un montage classique :

  • Par défaut, le survivant paie des droits de succession sur la valeur de la part transmise. Exemple : si un couple a réalisé une tontine, au moment du décès du premier conjoint, le second paiera des droits de succession sur la moitié de la valeur du bien, puisque seule cette moitié est transmise. Entre concubins, les droits sont de 60%, avec un abattement de 1 570€.
  • Par exception, lorsqu’un couple marié ou pacsé effectue une tontine sur leur résidence principale qui vaut moins de 76 000€, le conjoint survivant ne paie que des droits de mutation à titre onéreux (5,09 %). Cela revient moins cher que les droits de succession.

 

Quelles conditions ?

La particularité de la tontine réside dans son caractère aléatoire. C’est pourquoi la loi exige que cet aléa soit réel. Concrètement, il faut que les partis aient à peu près le même âge (la tontine ne peut pas se faire entre parents et enfants), et les mêmes conditions de santé, pour que leur espérance de vie soit comparable. Il faut aussi qu’ils contribuent tous à l’achat du bien. De cette manière, la destination du bien est aléatoire, et on ne peut pas prévoir qui sera propriétaire du bien. (Ceci évite les donations cachées ?).

Le consensus est nécessaire pour gérer un bien détenu en tontine

Pendant que les acquéreurs sont encore vivants, les décisions doivent être prises à l’unanimité. Cela est souvent à l’origine de situations de blocage, notamment pour les concubins qui ne s’entendent pas. C’est le principal inconvénient de la tontine.

En plus, dans une tontine, les copropriétaires ne peuvent pas intenter une action en justice pour provoquer le partage ou la vente du bien. Il faut donc impérativement s’entendre avec ses cocontractants.

 

A retenir

La tontine est un montage juridique rare, qui permet surtout à des concubins non mariés d’assurer la transmission du bien entre eux

La fiscalité de la tontine n’est plus particulièrement avantageuse depuis 1980, où elle est soumise aux mêmes règles fiscales que la succession

La tontine est à comparer avec l’indivision et la SCI, les avantages et inconvénients de ces situations dépendent des cas

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