Achat Immobilier

Frais de notaire : pourquoi sont-ils si élevés ?

Que ce soit pour un achat, une donation ou toute autre transaction immobilière, vous devrez payer des frais de notaire. Leurs montants peuvent sembler exorbitants au premier abord. Mais contrairement à ce que leur nom indique, ces frais ne reviennent pas tous au notaire. D’ailleurs, on les appelle normalement frais d’acquisition. On vous explique précisément à quoi ils correspondent, et pourquoi ils sont si élevés.

Si vous ne savez pas à combien s’élèvent les frais de notaire pour votre future acquisition, faites d’abord une simulation en ligne sur notre site 🙂

1. La rémunération du notaire, seulement 10% des frais totaux

Les émoluments

Une part du montant des frais versés au notaire s’appelle les émoluments. C’est une rémunération pour le notaire. le service apporté par le notaire est considéré comme un service public. Les montants des émoluments sont donc réglementés par l’Etat et ils sont identiques pour une prestation donnée, quelque soit le notaire que vous choisissez. En revanche, ce montant varie selon le type d’acte.

Les émoluments peuvent être fixes ou variables, selon la prestation.

  • Les émoluments fixes

Certains actes sont rémunérés par des émoluments fixes. La liste des prestations concernées est précisée dans l’arrêté du 26 février 2016. C’est le cas par exemple de la signature d’un PACS.

  • Les émoluments proportionnels

Dans d’autres cas et dans la majorité des actes impliquant un bien immobilier, la rémunération du notaire dépend de la valeur énoncée dans l’acte. C’est le cas notamment des ventes immobilières.  

Lors d’une vente immobilière, le notaire se rémunère de manière proportionnelle, par tranche. Les montants sont fixés par l’Etat et ont été révisés suite à la loi Macron du 6 août 2015.

Tranche d'assietteTaux applicable
De 0 à 6500 €3,945 %
De 6500 € à 17000 €1,627 %
De 17000 € à 60000 €1,085 %
Plus de 60000 €0,814 %

Par exemple, pour une vente à 200000 €, les frais de notaires sont de 2033,42 euros. Ils sont calculés comme ce qui suit. 

Tranche d'assietteTaux applicableÉmoluments proportionnels
De 0 à 6500 €3,945 %6500 X 3,945 %
= 256,43 €
De 6500 € à 17000 €1,627 %(17000 - 6500) X 1,627 %
= 170,84 €
De 17000 € à 60000 €1,085 %(60000 - 17000) X 1,085 %
= 466,55 €
Plus de 60000 €0,814 %(200000 - 60000) X 0,814 %
= 1139,60 €

Le montant à payer pour cette vente sera donc 256,43 + 170,84 + 466,55 + 1139,60 = 2 033,42 €.

  • Les émoluments de formalité

Pour réaliser sa prestation, le notaire a parfois besoin de réaliser des actes accessoires. Il se rémunère alors par des émoluments de formalité. De la même manière que les émoluments fixes et variables, leur montant est indiqué dans l’arrêté du 26 février 2016.

Par exemple, une copie authentique est facturée 1,15 € HT, et une copie sur papier libre 0,38 € HT.

Les émoluments ne correspondent qu’à environ 10% du montant payé par le client. Le notaire ne perçoit donc qu’une infime partie des frais engagés par l’acheteur.

Les honoraires

Certains actes ne sont pas réglementés, et dans ces cas, le notaire peut choisir librement sa rémunération. On parle alors d’honoraires. Ce sont les actes dont les notaires n’ont pas le monopole, comme les conseils juridiques, qui peuvent aussi être effectués par un avocat. Le notaire doit alors informer à l’avance le client du montant.

C’est par exemple le cas pour les services de négociation immobilière.

BONS PLANS PRETTO

Souvent, avant le contrat de vente, les deux parties signent un compromis de vente sous conditions suspensives. Ainsi, la vente ne se réalise que si l’acquéreur obtient un crédit immobilier. Dans ce cas, l’acheteur devra payer la moitié des frais de notaire à la signature du compromis, et l’autre moitié si une fois la vente signée, dans le cas ou la condition suspensive ne se réalise pas.

2. Les autres frais

Les débours, pour rembourser les frais annexes

Pour chaque acte, le notaire doit payer des frais à des prestataires publics ou privés. Le notaire avance les frais, et le client les rembourse en payant les débours. Ces frais incluent le paiement des services de cadastre, les versements divers aux collectivités locales, aux établissement bancaires etc. Les débours incluent aussi les éventuels frais engagés par le notaire pour effectuer sa prestation, comme les frais de déplacement.

Les débours correspondent environ à 10% des frais d’acquisition payés par le client.

Les droits et taxes, la part la plus importante des frais que vous payez

Enfin, la part la plus importante des frais de notaire est constituée par les taxes. Ces sommes sont versées par le notaire pour le compte du client. Ils reviennent à l’Etat ou aux collectivités territoriales. Le notaire a donc un simple rôle d’intermédiaire et ne perçoit pas ces montants. On appelle aussi ces taxes les droits d’enregistrement.

Impôts et taxes d'un bien ancien

Total 5,89 %
Droit départemental4,50 %
Taxe communale 1,20 %
Prélèvement pour frais d'assiette et de contribution de sécurité immobilière0,19 %

Impôts et taxes d'un bien neuf

Total 0,815 %
Taxe de publicité foncière 4,50 %
Contribution de sécurité immobilière0,1 %

Le terme de “frais de notaire” utilisé dans le langage courant est donc trompeur, puisque seuls 10% des frais payés reviennent au notaire.

L’achat dans le neuf peut vous procurer des avantages, nous reparlerons de cette notion plus tard. Les frais de notaire sont plus faibles mais la répartition est différente de l’achat d’un bien ancien.

3. Comment réduire ses frais d’acquisition ?

Les frais d’acquisition rendent l’achat immobilier très onéreux. Mais il est possible de les diminuer, grâce à plusieurs techniques que nous vous expliquons ici 😉

Avant même de négocier, sachez que pour les petits montants (quelques milliers d’euros), la somme des émoluments ne peut dépasser 10% de la valeur du bien. 

Choisir le bon notaire

Les notaires peuvent accorder une remise partielle ou totale sur leurs émoluments pour une prestation précise. Dans ce cas, ils doivent l’appliquer à tous leurs clients de la même manière. Sachez toutefois que cette remise porte sur la part des émoluments proportionnels calculés sur les tranches supérieures à 150 000 € et ne peut dépasser 10 %.

Acheter en VEFA ou acheter une construction récemment achevée

Vous pouvez bénéficier de réduction des frais de notaire si vous achetez un bien en l’état futur d’achèvement ou une construction récente n’ayant jamais été habitée. Dans ce cas, les frais de notaire s’élèvent à 2 à 3% du prix d’achat, soit 3 à 4 points de moins que pour l’acquisition d’un bien ancien.

Penser aux valeurs mobilières

Lors du calcul des frais de notaire, la valeur des biens mobiliers est déduite du prix d’achat. Un bien avec une forte valeur mobilière permet donc de diminuer les frais d’acquisition 😉

Exemple

Si vous achetez un appartement à 310 000 €, dont 10 000 € de valeur mobilière, les frais de notaire seront calculés sur 310 000 € – 10 000 €, soit 300 000 €. On applique alors le barème dégressif présenté plus haut, ce qui donne 2 847 € d’émoluments, auxquels s’ajoutent les débours et les taxes. Au total, vous paierez donc 332 386 € pour acheter le bien.

Demander un crédit

En général, l’acquéreur paie les frais de notaire au moment de la vente. Mais dans certains cas, il est possible d’inclure ces frais dans le crédit immobilier. Les banques acceptent de financer les frais de notaire pour les très bons dossiers, notamment lorsque l’emprunteur est jeune. C’est le financement à 110%.

A retenir

Si vous achetez un appartement ou une maison, vous paierez des frais d’acquisition qui comprennent:

La rémunération du notaire, sous forme d’émoluments et d’honoraires, réglementée par l’Etat (10% des frais environ)

Les débours, pour rembourser les prestations de tiers (10% des frais)

Les taxes versées à l’Etat et aux collectivités territoriales, qui constituent la majeure partie des frais d’acquisition (80% des frais)

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