Comment bénéficier de frais de notaire réduits ?

Dans la catégorie des frais supplémentaires onéreux dans un projet immobilier, j'appelle les frais de notaire ! En effet, ces derniers peuvent vous coûter jusqu'à 8% du prix d’acquisition du bien. En fonction de la taille de votre projet immobilier, cela peut vite représenter une somme importante. Mais saviez-vous que vous pouviez faire des économies sur vos frais de notaire ?

Nous avons rassemblé pour vous les meilleures techniques pour faire baisser vos frais de notaire. Mais attention, cela peut avoir un impact fort sur votre plan de financement.

Vous et le notaire, une allégorie

Astuce n° 1 : Mettre les frais d'agence à votre charge réduit les frais de notaire

En règle générale, les agents immobiliers incluent leurs commissions dans le prix d’acquisition du bien immobilier. Ainsi, lors de la signature de l’acte authentique chez le notaire, le vendeur reçoit un montant pour lequel il reverse une partie directement à l’agent immobilier correspondant à ses honoraires.

Le fait de passer les frais d’agence à la charge de l’acquéreur et non du vendeur va permettre de baisser les frais de notaire de quelques centaines voir milliers d’euros.

Vous devez le demander dès que vous formulez votre offre d’achat à l’agent immobilier. En effet, si vous connaissez la manière dont se compose le plan de financement dans votre dossier de crédit, les frais de notaire sont calculés sur le coût d’acquisition du bien immobilier.
Prix du bienFrais d'agence à votre chargeFrais de notaire
200 000 €0€15 580 €
180 000 €20 000 €14 207 €

Dans cet exemple, le coût du bien est de 200 000 € dans les deux cas, mais la deuxième proposition sépare les frais d'agence immobilière du prix du bien. Vous économisez en frais de notaire, et cela arrange le vendeur car il le déduit de son prix de vente et donc potentiellement de sa plus-value (sur laquelle il doit payer des impôts). Pas mal, non ?

Astuce n° 2 : Déduire le mobilier du montant d’acquisition vous donne des frais de notaire réduits

Cette astuce peut se combiner avec la première que nous avons vue ci-dessus. Si le vendeur laisse des meubles vous pouvez demander à ce que le mobilier soit séparé de l’acquisition.

Rassurez-vous il n’y a pas besoin de faire expertiser la valeur des meubles, mais nous vous invitons simplement à rester raisonnable et ne pas augmenter de manière inconsidérée la valeur de manière factice pour éviter tout problème avec l’administration fiscale.

Ainsi, reprenons notre exemple de base. Nous avons 20 000 € de frais d’agence, 10 000 € de mobilier et 170 000 € d’acquisition. Les frais de notaire seront calculés sur les 170 000 €, soit 13 520 € !

Attention tout de même car en cas de revente la plus-value ici sera plus importante du fait de cette séparation puisque l’administration fiscale comparera le prix d’acquisition hors mobilier avec le prix de vente.

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Astuce n° 3 : Demander directement au notaire de réduire ses frais

Soyons honnête, cette méthode est certainement la moins efficace des 3 ! Mais vous pouvez toujours demander au notaire de baisser ses frais.

Attention, vous ne pouvez pas lui demander sans comprendre comment se décompose le montant. Reprenons l’exemple des 170 000 € d’acquisition, les 13 520 € se décomposent ainsi :

  • 2 147 € d’émoluments du notaire (ses frais à lui) ;
  • 10 013 € de droits et taxes (l’Etat) ;
  • 1 360 € d’émoluments de formalités et débours (l’Etat) ;

Ainsi vous pouvez lui demander de baisser ses émoluments, mais l'économie ne sera certainement pas très importante... et vous risquez de le vexer !

Attention tout de même à la marge hypothécaire

A chaque avantage il y a toujours une contrepartie ! Nous nous adressons ici particulièrement aux personnes souhaitant financer leur bien sans apport.

En effet, la banque fait attention à ce que nous appelons la marge hypothécaire. Elle souhaite financer un montant similaire, voire inférieur au prix du bien. Or, si vous diminuez artificiellement le prix du bien en séparant les frais d’agence et de mobilier et que vous ne mettez pas d’apport dans le bien cela peut jouer contre vous au niveau de l’acceptation de votre dossier de crédit !

Posons les chiffres d’un financement sans apport basé sur notre exemple, en ajoutant simplement le coût de la garantie et les frais de dossier de la banque :

Exemple
Prix d’acquisition170 000 €
+ Frais d’agence20 000 €
+ Mobilier10 000 €
+ Frais de notaire13 520 €
+ Frais de dossier800 €
+ Garantie2 627 €
Soit 216 947 € à financer

Nous sommes ici sur un financement à 127 % par rapport au prix du bien, et encore, nous sommes partis du principe qu’il n'y avait pas de travaux, ce qui aurait encore creusé l'écart. Ce n'est pas impossible à financer, mais c'est sans aucun doute plus compliqué !

Il est toujours mieux de passer par un courtier immobilier pour ce genre de projets un peu compliqués. En effet, couplé à une bonne gestion de comptes et une épargne régulière, un coup de pouce supplémentaire ne fait jamais de mal. Le courtier peut vous expliquer les détails de votre investissement, ce qui inspire toujours confiance au banquier, et surtout, il pourra défendre votre dossier. Il a accès à des interlocuteurs autres que votre conseiller, et qui présenteront votre dossier devant l'organisme de caution.
A retenir
  • Pour bénéficier de frais de notaire réduits, vous pouvez demander à prendre les frais d'agence à votre charge. Cela ne modifie en rien le prix que vous payez à l'agence immobilière, mais fait forcément baisser vos frais de notaire.
  • Vous pouvez aussi enlever le prix des meubles du prix de votre bien.
  • Enfin, vous pouvez négocier directement auprès de votre notaire.
  • Mais attention à ce que ça ne complique pas votre demande de financement !
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Les frais de notaire comprennent les taxes reversées à l'Etat et aux collectivités territoriales, les débours et le salaire du notaire. Ils sont à votre charge et diffèrent en fonction du bien (neuf ou ancien).