Inflation : un crédit immobilier plus cher
Depuis le début de l’année, les taux immobiliers ont connu une rapidité inédite : +0,6% depuis janvier 2022. Une situation qui n’est pas sans conséquence pour les emprunteurs.
Il faut remonter à fin 1999-début 2000 pour observer une augmentation aussi importante des taux en l’espace de quelques mois, à une époque où les taux se situaient à 5-6% : la poussée que connaît le marché actuellement est donc près de 5 fois plus forte en relatif !
Début juillet, les taux moyens sont estimés à 1,59% sur 15 ans 1,68% et 1,77% sur 25 ans, contre 1,46% sur 15 ans, 1,60% sur 20 ans et 1,72% sur 25 ans en juin dernier.
Un pouvoir d’achat en recul de 12% d’ici la fin d’année
En janvier, un couple disposant d’un revenu de 4 000€ pouvait emprunter 250 000€ sur 20 ans à 1% pour une mensualité de 1 150€.
Au vu de l’inflation qui a atteint les 5,8% en juin, les taux vont continuer d’augmenter. Les taux d’emprunt à 10 ans français (OAT) ont eux déjà augmenté de l’ordre de 2 points, alors même que la hausse des taux par la BCE n’est qu’annoncée, même pas encore effective. On s’attend à une première hausse lors de la réunion de juillet, suivie d’une nouvelle hausse en septembre. Par ailleurs, les pressions inflationnistes vont rester élevées dans un contexte international pesant fortement sur le prix des matières premières.
Si l’on pousse les taux à 2,4% sur notre exemple plus haut, la capacité d’achat n’est plus que de 219 000€. Soit une perte de pouvoir d’achat immobilier de 31 000€. En 1 an, vous aurez donc perdu 12% de capacité d’emprunt.
En parallèle, un jeu de contraintes sans précédent sur le crédit, avec des limites initialement pensées pour protéger les consommateurs mais qui bloquent un nombre croissant de projets immobiliers dans le contexte actuel.
Un phénomène d’éviction inédit
La volonté des pouvoirs publics de protéger le consommateur des risques de crédit, notamment du surendettement ou du défaut de paiement, a entraîné la création de plusieurs mécanismes encadrant les pratiques des banques, notamment le taux d’usure et le taux d’endettement maximal.
Il s’élevait depuis le 1er avril 2022 à 2,40% pour des crédits immobiliers d’une durée de 20 ans.
Ce taux est calculé pour un trimestre donné comme la moyenne des taux effectifs des crédits décaissés au trimestre précédent, augmentée d’un tiers. Ce mode de calcul pose plusieurs problèmes :
Un décalage temporel par rapport à la réalité du marché : en étant calculé sur la base de la moyenne des taux des crédits décaissés au trimestre précédent, correspondants à des crédits accordés par les banques plusieurs mois avant encore, le taux d’usure reflète en réalité l’environnement de marché de près de 6 mois plus tôt. Ce décalage est particulièrement problématique dans un contexte où les taux ont augmenté de + de 50% en moins d’un semestre (+0.6 points depuis janvier sur une base autour de 1% en janvier).
Une plage permise de financement grandement limitée dans un contexte de taux bas : en permettant de prêter jusqu’à un taux d’usure calculé comme la moyenne des taux constatés augmentée d’un tiers, la méthodologie est particulièrement restrictive dans un contexte de taux bas en augmentation rapide, comme c’est le cas actuellement.
