Comment calculer la valeur locative cadastrale de mon logement ?

La valeur locative d’un bien immobilier correspond au niveau de loyer annuel potentiel que le bien génère une fois loué, ou plus simplement le revenu qu’il est possible de tirer de sa location. Dans le jargon immobilier français, on parle de valeur locative dite cadastrale. C’est cette valeur qui sert de base au calcul de différents impôts comme la taxe d’habitation ou encore la taxe foncière. Elle est ainsi particulièrement utile pour évaluer vos charges, et déterminer, au moment de votre simulation d'emprunt, le loyer que vous pouvez récupérer.

Elle est déterminée pour tous les logements sans exception, qu’ils soient vides ou meublés, loués ou occupés par leur propriétaire. Mais comment est véritablement calculée cette valeur locative cadastrale ?

Calcul de la valeur locative cadastrale : méthodologie et spécificités

La valeur locative se calcule de la manière suivante :

Valeur locative=Surface pondeˊreˊe  tarif au meˋtre carreˊ local de reˊfeˊrenceValeur\ locative = Surface\ pond\acute{e}r\acute{e}e\ *\ tarif\ au\ m\grave{e}tre\ carr\acute{e}\ local\ de\ r\acute{e}f\acute{e}rence

Le calcul de la surface pondérée

La superficie du logement en question

On prend en compte la surface au sol, peu importe la hauteur sous plafond. Par ailleurs, toutes les pièces sont prises en compte, ce qui inclut les dépendances (garage, grenier, terrasse, etc.).

Pour mesurer la surface réelle du bien, il faut prendre en compte :

  • Les pièces du bien immobilier que sont les pièces de réception, les chambres, les cuisines et les salles d’eau ;
  • Les annexes d’une habitation que sont les entrées, les couloirs, les antichambres, les rangements et autres offices ;
  • Les dépendances du local que sont les garages, les caves, celliers, terrasses, greniers et tout autre élément faisant partie du bien. Dans le calcul, leur surface réelle est pondérée en fonction de leur nature par un coefficient allant de 0,2 à 0,6.

Pondérations et ajustements de la valeur locative cadastrale

De plus, des coefficients et pondérations sont apportés à la surface réelle. Tout d’abord, un coefficient d’importance est pris en compte dans la surface réelle du local afin de prendre en compte l’importance des pièces pour une maison, et des parties principales des locaux dans les immeubles collectifs.

Ce coefficient est déterminé par un barème qui dépend des mètres carrés et de la catégorie du logement en question.

A cela s’ajoute un correctif d’ensemble appliqué à la surface réelle. Il est calculé comme la somme des éléments suivant :

  • Coefficient d’entretien, allant de 0,80 a 1,20 ;
  • Coefficient de situation, allant de -0,10 a +0,10 ;
  • Coefficient traduisant la présence ou l’absence d’ascenseur, allant de -0,15 à +0,15.

Ces éléments relèvent de l'appréciation de l’administration fiscale et chaque coefficient correspond à une situation précise et déterminée par cette dernière.

La prise en compte du confort du logement

L'évaluation du confort du logement en question est également un critère qui détermine la surface pondérée. En effet, sont pris en compte les éléments de confort en état de fonctionnement, lesquels sont traduits en mètre carré et ajoutés à la surface au sol. On comptabilise notamment :

  • Eau courante : +4 m² ;
  • Gaz : +2 m² ;
  • Electricité : +2 m² ;
  • Lavabo : +3 m² ;
  • WC : +3 m² ;
  • Baignoire : +5 m² ;
  • Douche : +4 m² ;
  • Chauffage par pièce : +2 m².

Notons que ces éléments de confort sont également pris en compte lorsqu'ils se trouvent dans les dépendances bâties. Ainsi, un lavabo dans une cave ajoutera 3 m² à la surface pondérée de la cave.

Le calcul du tarif au mètre carré

Pour calculer le tarif au mètre carré, il faut prendre en compte la valeur locative des locaux de référence, c’est-à-dire un loyer moyen théorique au mètre carré fixé par la commune en fonction de différentes estimations.

Cette valeur locative des locaux de référence est fonction des catégories auxquelles ils appartiennent. On comptabilise au total 8 catégories sur une échelle de “logement délabré” à “logement de haut standing”. La commune désigne des locaux dits de référence qui sont un point de comparaison pour les autres locaux à évaluer. C’est via ces locaux de référence qu’est établi le rapport entre les loyers annuels des locaux loués librement et les surfaces pondérées des locaux en question, ce qui permet d'établir un tarif d'évaluation.

Evolution de la valeur locative cadastrale

Toutefois, cette valeur n’est pas fixe et peut-être modifiée dans le temps en fonction des changements constatés par l’administration.

Il peut s'agir de :

  • Constructions ou nouvelles reconstructions ;
  • Changements de consistances : pour le bâti, il s’agit de transformations qui modifient le volume ou la surface; pour le non bâti, il s’agit de modifications liées à des phénomènes naturels ou à des travaux ;
  • Changements d'affectation : par exemple, un local commercial qui devient un local d'habitation ;
  • Changements de caractéristiques physiques : on parle ici de travaux d'améliorations importants sans incidence sur la superficie ;
  • Changements d'environnement : il s’agit de phénomènes extérieurs affectant l'environnement de la construction et entraînant des avantages ou des inconvénients pour les occupants.

Pourquoi est-il important de connaître la valeur locative cadastrale de mon bien ?

La valeur locative d’un bien est essentielle en ce qu’elle détermine le montant des impôts fonciers à payer. Elle sert en effet de base au calcul d'impôts locaux comme la taxe d’habitation (à la charge du locataire ou du propriétaire occupant) et la taxe foncière (uniquement à la charge du propriétaire). Le fait de donner à chaque bien immobilier une valeur locative via un barème qui fixe cette valeur permet alors de déterminer un impôt juste pour chaque contribuable.

Ainsi, la taxe d’habitation est calculée à partir de la valeur locative multipliée par le taux de cette taxe. Notons que cette valeur locative peut bénéficier d’abattements en fonction du nombre d’occupants et selon qu’il s'agisse ou non d’une résidence principale. En outre, une partie de la taxe d’habitation peut être exonérée en fonction des parts représentatives du foyer (dans le cas d’un couple marié, PACSÉ, ou dans le cas d’enfants à charge) et des revenus totaux du foyer.

En ce qui concerne la taxe foncière, elle est calculée en prenant en compte 50 % de la valeur locative du logement multipliée par le taux de la taxe foncière sur les propriétés bâties.

Pour comprendre (voire contester) les montants que vous devez payer pour ces impôts, vous pouvez demander auprès du centre des impôts fonciers votre fiche d'évaluation dans laquelle est précisée le calcul de la valeur locative cadastrale de votre bien.

A retenir
  • La valeur locative d’un bien, traditionnellement appelé valeur locative cadastrale, est essentielle en ce qu’elle est la base des impôts fonciers que les locataires et propriétaires paient.
  • Son calcul demeure toutefois relativement opaque puisque les communes déterminent certains critères. Vous pouvez cependant leur demander la valeur cadastrale de votre bien.
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