En mai, la hausse des taux immobiliers s’installe pour durer
Les taux immobiliers atteignent une hausse de 0,5% depuis janvier dernier. Même si les banques veulent limiter l’impact pour atteindre leurs objectifs, le nombre d’emprunteurs voyant leur dossier refusé, car il dépasse le taux d’usure, est en hausse de 24% entre mars et avril. Face à cette situation, Pretto vous donne 3 conseils pour diminuer le coût de votre crédit et rester en dessous du taux d’usure.
Les banques veulent limiter l’impact de la hausse des taux sur les emprunteurs
| Taux en mai 2022 | Profil O-40k€ | Profil 40-80k€ | Profil >80k€ |
|---|---|---|---|
| sur 15 ans | 1,58% | 1,29% | 1,15% |
| sur 20 ans | 1,77% | 1,42% | 1,26% |
| sur 25 ans | 1,87% | 1,53% | 1,37% |
Estimations par tranche de revenus
L'impact reste cependant mesuré car les banques souhaitent atteindre leurs objectifs - au moins équivalents à ceux de 2021. Elles ont donc encore recours à des offres attractives, même si c’est au détriment de leur marge. Mais elles ne pourront pas continuer bien longtemps, conséquence du maintien du taux d’usure, qui exclut d’office des dossiers qui étaient encore finançables il y a à peine un mois.
? Pour rappel, le taux d’usure correspond au taux maximum légal que les banques sont autorisées à pratiquer lorsqu'elles accordent un crédit, incluant les intérêts, les frais mais aussi l’assurance. Il a été revu à la baisse par la Banque de France pour le deuxième trimestre 2022, malgré la hausse des taux immobiliers.
Entre mars et avril 2022, les dossiers refusés pour cause d’effet ciseau - provoqué par la hausse des taux d’une part, et la baisse du taux d’usure d’autre part - ont représenté 25% des demandes entrantes, contre moins de 5% en 2021. Les revenus modestes, qui ont le plus souvent des offres de taux au-dessus de 2% sont coincés avec un taux d’usure à 2,40%. C’est clairement un frein à l’achat immobilier pour de nombreux emprunteurs, et chez Pretto, nous agissons à notre niveau : nous avons décidé de réduire nos frais, voire de les supprimer pour les emprunteurs les plus touchés par le taux d’usure. Nos partenaires bancaires peuvent également faire un effort sur certains frais.
? Hausse des taux : un recul de la capacité d’emprunt
Pour un couple gagnant 4 000€ nets mensuels avec une mensualité de 1 150€ :
- En janvier 2022, la capacité d’emprunt était de 250 000€ sur 20 ans à 1%
- En mai 2022, le taux est de 1,4% et la capacité d’emprunt de 241 000€. Soit une baisse de 4%.
Nos 3 conseils pour diminuer le coût de votre crédit et rester en dessous du taux d’usure
1. Valorisez l’ensemble de vos revenus (et soyez sûrs de vos calculs !)
Vous devez pouvoir justifier de votre situation professionnelle, financière et de votre projet immobilier. Sur l’aspect financier, il est essentiel d’inclure toutes vos sources de revenus : 13ème mois, revenus locatifs, primes...
Attention toutefois car pour intégrer ces revenus « variables », vous devez prouver que ces revenus sont reçus de manière constante, de l’ordre de 2 à 3 ans consécutifs. Certaines banques peuvent d’ailleurs les pondérer de 70% à 80% dans le calcul des revenus retenus pour évaluer votre taux d’endettement.
2. Essayez de mobiliser plus d’apport
Les banques recommandent en général aux emprunteurs de présenter 10% d’apport minimum, afin de couvrir les frais. Même s’il n’est pas obligatoire, l’apport est parfois nécessaire pour limiter le taux d’endettement, qui est également impacté par la hausse des taux. L’augmentation de l’apport permet aussi dans certains cas de diminuer le taux du crédit, car plusieurs banques en tiennent compte. Néanmoins, passé 20% d’apport, l’augmenter ne change rien au taux du crédit !
Pour un jeune actif de 27 ans souhaitant réaliser un achat de 190 000€, son taux serait de 1,9% sur 25 ans avec un apport de 18 000€. Ajouter 2 000€ permettrait de passer à un taux de 1,5%.
Besoin de plus d’apport ? Pensez à récupérer votre épargne salariale car l’achat d’une résidence principale est un des motifs de déblocage anticipé. Attention toutefois à respecter les délais car la demande doit être faite dans un délai prévu par la loi.
3. Préparer votre dossier de prêt le plus tôt possible
Dans ce contexte de taux qui remontent (+0,5% en moyenne sur 20 ans depuis janvier dernier), les banques font varier leurs grilles soit en début, soit en milieu de mois. Certaines peuvent fortement augmenter leurs taux, vous avez donc tout intérêt à valider votre taux rapidement après la signature du compromis.
Cette situation nécessite d’être hyper disponible et réactif auprès des banques. C’est pourquoi passer par un courtier immobilier comme Pretto garantit une efficacité dans le traitement et l’avancement de sa demande de prêt et de taux.
