Assurance prêt immobilier

La fiche standardisée d’information : tout ce qu’il faut savoir

Vous êtes actuellement à la recherche d’un financement pour votre achat immobilier, et vous avez eu une offre de prêt avec un taux qui vous intéresse. Mais voilà que l’on vous met en garde : le taux n’est de loin pas le seul indicateur à vérifier au moment de l’offre de prêt, et l’assurance est tout particulièrement pointée du doigt. Elle peut représenter à elle seule environ 30% du coût du crédit ! Par chance, des outils ont récemment été mis en place pour vous permettre de choisir au mieux l’assurance pour votre prêt. La fiche standardisée d’information d’assurance emprunteur est ainsi le Graal pour qui cherche à être (r)assuré.

Tout ce qu'il faut savoir sur la fiche standardisée d'information

Une fiche standardisée d’information d’assurance emprunteur, pour quoi faire ?

La fiche standardisée d’information (ou FSI) est un document obligatoire depuis 2015, que la banque doit vous fournir en amont de l’offre de prêt. Elle vous informe de vos droits en matière d’assurance.

C’est un document en votre faveur, oui oui !

Pour obtenir votre financement immobilier, la banque vous demande de souscrire à une assurance emprunteur. Celle-ci garantit à la banque le paiement des mensualités en cas d’incapacité de votre part (décès, incapacité de travail etc. -voir plus bas). Il s’avère que les banques elle-mêmes proposent leur assurance, mais elles reposent sur une mutualisation des risques. Ce sont des assurances groupe, c’est-à-dire que la banque se couvre de la même manière pour tout le monde selon des tranches d’âge : à 40 ans, vous pouvez avoir le même niveau d’assurance qu’une personne de 50 ans. Vous avez donc tout intérêt à vous tourner vers une assurance qui prend en compte votre situation personnelle.

Quelle est la législation ?

Le secteur de l’assurance immobilière a été ouvert à la concurrence par plusieurs lois. Celles-ci permettent de :
– ne pas souscrire obligatoirement à l’assurance proposée par votre banque (loi Lagarde de 2010)
– changer le contrat d’assurance établi auprès de la banque au cours de la première année du prêt (loi Hamon de 2014)
– changer d’assurance chaque année à la date anniversaire de la signature de l’offre de prêt (loi Sapin de 2016)
Ainsi, si vous êtes pressé par le temps, vous pouvez accepter l’assurance de la banque et la modifier plus tard, en prenant le temps de comparer les différentes offres.
Dans tous les cas, que vous décidiez de faire jouer la concurrence avant ou après la souscription au contrat d’assurance de la banque, la FSI est votre amie.

Et à quoi sert la FSI ?

La FSI a pour but de présenter les garanties et les conditions de la banque en matière d’assurance. Il s’agit donc du document qui vous permet de comparer les différentes offres d’assurance.
En effet, la banque peut refuser votre nouvelle assurance si celle-ci ne répond pas aux critères d’équivalence présentés dans la FSI. C’est d’ailleurs la seule raison pour laquelle elle peut poser son veto ! Si votre nouvelle offre d’assurance propose des critères au moins équivalents à celle de votre banque, elle ne pourra pas refuser votre nouvelle couverture.
Et comme un assuré averti en vaut deux, on vous aide à décrypter ces informations.

Quelles informations apporte la fiche standardisée d’information ?

La FSI vous permet de comparer les offres d’assurance au travers de 4 critères différents:
– la garantie
– les critères
– la quotité
– le coût

Les garanties exigées par la banque

En fonction de votre situation, la banque peut exiger des garanties parmi la liste suivante :
– Décès : comme son nom l’indique, elle va s’activer au moment du décès de l’emprunteur
– Perte Totale et Irréversible d’Autonomie (PTIA) : lorsque l’emprunteur ne peut plus effectuer quelque travail que ce soit, et qu’il a besoin d’une tierce personne pour toutes les tâches du quotidien (se vêtir, se nourrir etc)
– Invalidité Permanente Totale (IPT) : elle intervient quand l’emprunteur ne peut exercer de travail, quel qu’il soit. Pour être activée, il faut nécessairement qu’un médecin indique une invalidité de plus de 66 %.
– Invalidité Permanente Partielle (IPP) : s’ajoute à l’IPT et permet de faire baisser l’invalidité à 33 %.
– Incapacité Temporaire Totale (ITT) : l’assurance intervient lorsque l’emprunteur connaît un arrêt de maladie de longue durée qui l’empêche de travailler.
– Perte d’emploi

Les critères exigés par la banque

Pour chacune de ces garanties, la banque exige des critères de couverture minimum. Cela peut concerner, par exemple :
– la durée de la couverture
– une franchise à ne pas dépasser
– un plafonnement de la prestation
Etc…
Le Comité consultatif du secteur financier (CCSF) a établi une liste de 18 critères parmi lesquels la banque peut en sélectionner 11 au maximum. Elle doit les rendre publics.

Vous devez donc vous assurer que votre nouveau contrat d’assurance couvre au moins les mêmes exigences, afin que la banque ne puisse le refuser.
Ces contrats restent cependant complexes, et il est toujours bon de se faire conseiller. Chez Pretto, nos experts crédit peuvent vous accompagner dans votre recherche !

La quotité

La quotité d’assurance détermine le niveau de couverture dont vous bénéficiez et sa répartition si vous n’empruntez pas seul. Elle indique le montant maximum couvert par l’assurance : elle est donc nécessairement de 100 % lorsque vous empruntez seul, puisque vous devez couvrir la totalité du prix du bien.
Lorsque vous empruntez à 2 en revanche, vous pouvez modifier la hauteur de la quotité en fonction du revenu.

Exemple

Monsieur et Madame Thénardier souhaitent assurer leur emprunt de 300 000 € à part égale. Ils sont chacun couverts à 50 %, ce qui signifie qu’en cas de décès de l’un d’entre eux, l’autre personne prend en charge la moitié des mensualités. L’assurance couvre le reste.

Il est possible de moduler la quotité (30/70, 40/60…), ou même d’assurer une couverture de 100 % pour les deux personnes. Dans ce cas, l’assureur rembourse la totalité du capital restant en cas de problème pour l’une des deux personnes. La banque peut ainsi exiger une quotité spécifique en fonction de votre situation.

L’estimation du coût

La banque fait également apparaître sur cette fiche le coût de l’assurance qu’elle propose, en spécifiant :
– le montant de la cotisation mensuelle (en précisant le montant maximum et minimum si la cotisation varie au cours du prêt)
– le coût total de l’assurance
– Le TAEA (taux annuel effectif global de l’assurance) sur la durée du prêt

Cela vous donne un aperçu clair de l’offre de la banque, c’est donc un outil primordial de comparaison.

Comment l’assurance me paye-t-elle ?

Si vous devez faire jouer l’assurance, celle-ci pourra vous verser les prestations de 2 manières différentes : soit en soldant le prêt, soit par une rente indiquant le montant à rembourser à la banque. Le type de prestation est aussi détaillé dans la FSI.

La prestation indemnitaire

La prestation indemnitaire consiste à vous indemniser proportionnellement à votre baisse de revenu. L’assureur couvre uniquement votre perte de revenus, et non pas 100 % du montant de la mensualité.

Exemple

M. Valjean vient d’avoir un accident et ne peut plus travailler. Ses revenus ont baissé de 80 %. Sa prochaine mensualité de 1 200 € est donc couverte de la manière suivante :
80 % pris en charge par l’assurance, soit 960 €
20 % restant qu’il prend en charge, soit 240 €

Et si vous bénéficiez de prestations sociales, elles viennent diminuer d’autant le montant couvert par l’assurance.

M. Valjean reçoit une indemnité de 400 € de la part de la Sécu. L’assurance couvre donc finalement sa mensualité à hauteur de 560 €.

La prestation forfaitaire

Dans le cas de la prestation forfaitaire, l’assurance prend simplement votre relais jusqu’à l’échéance du remboursement, selon un taux de couverture en pourcentage défini dans le contrat. La prestation de l’assurance ne dépend donc ni d’une perte de revenu, ni de prestations sociales.

Exemple

Reprenons l’exemple de M. Valjean : en cas d’IPT, son assurance le couvre à 75 % du montant des mensualités, comme spécifié dans son contrat. Dans ce cas, l’assurance rembourse 900 € sur sa mensualité. Ce montant vient s’ajouter aux éventuelles prestations sociales.

Sachez que ce mode d’indemnisation, plus avantageux, est couramment proposé en cas de délégation d’assurance.

A retenir

La Fiche Standardisée d’Information est le document qui détaille toutes les conditions de l’assurance proposée par la banque

Vous n’avez pas l’obligation de prendre l’assurance de la banque et pouvez donc faire un comparatif des offres

La banque ne peut pas refuser votre assurance si elle répond aux critères d’équivalence

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