Investisseurs immobiliers : des conditions d'octroi de crédit fortement durcies

Les recommandations du Haut Conseil à la Stabilité Financière (HCSF) pèsent sur l'octroi de crédit. La finançabilité est en baisse de 5 points depuis 2019. Mais l'impact est encore plus fort pour les investisseurs immobiliers. Une situation qui a des répercussions sur les prix des logements.

Les banques respectent de plus en plus les recommandations du HCSF. Conséquence, il est de plus en plus difficile d'obtenir un prêt immobilier si vous dépassez les 33 % de taux d'endettement (les acteurs bancaires disposent cependant d'une marge de manœuvre de 15 % et étudient les dossiers au cas par cas).
A l'occasion du lancement de notre observatoire, le DataLab Pretto, nous avons analysé l'évolution du marché immobilier depuis les recommandations du HCSF afin d'en mesurer plus précisément l'impact. Ainsi, notre indice de finançabilité, qui permet de mesurer la capacité de financement des Français, est en baisse de 5 points au global. Les résidences principales sont moins impactées (-3 points) que les investisseurs immobiliers (-13 points).
Les résidences secondaires et les investissements locatifs sont les principales victimes des recommandations du HCSF

Les investisseurs, variable d'ajustement des banques

En l'occurrence, les investisseurs immobiliers sont plus concernés par les nouvelles règles d'octroi de crédit dictées par le HCSF. Pourtant, l'investissement immobilier reste une valeur sûre pour les Français : 70 % de la population se tourne vers la pierre pour réaliser un investissement (selon une étude du Crédit Foncier) et 27 % des transactions dans l'immobilier ancien concernent ce type de projets (étude Century 21). Et la crise sanitaire n'a pas freiné les envies d'investir dans la pierre : seuls 2 % des investisseurs ont mis leur projet entre parenthèses.

Les perturbations réglementaires ou macro-économiques ont un impact net sur l’indice de finançabilité. En particulier les projets de résidences locatives et secondaires qui sont souvent les plus impactés car les banques privilégient le financement des résidences principales lors des périodes difficiles
Pierre Chapon, président de Pretto

Ainsi, la barre des 33 % d'endettement met un frein aux projets d'investissement locatifs. En parallèle, les établissements bancaires leur demandent plus de garanties, et notamment :

  • Un apport de 15 000 € minimum,
  • Une épargne de précaution importante, soit entre 20 et 30 % du prix du bien.

Un cercle vicieux sur le marché du locatif

Conséquence, “là où autrefois les investisseurs pouvaient réaliser trois, voire quatre projets en locatif, ils sont limités à de plus petites surfaces, ce qui a une incidence sur les prix" déclare Martin Menez, président de Bevouac, spécialisé dans l'investissement locatif en ligne.

Les investisseurs ont en effet vu leur capacité d'emprunt diminuer. Ce qui les a amené à se porter sur des biens de plus petite surface (studio ou T1). Cette concentration des acquéreurs se répercute sur les prix : Bevouac a ainsi constaté une hausse des prix sur des T1 entre 2019 et 2020, là où les prix des grandes surfaces ont tendance à stagner. Deux catégories d'emprunteurs se retrouvent alors en compétition sur ce type de biens : les primo-accédants et les investisseurs locatifs.

Les conditions appliquées depuis le début d'année ont en réalité favorisé les plus fortunés. Les primo-investisseurs qui en 2019 pouvaient se lancer dans le locatif n'ont plus cette capacité aujourd'hui. L'investissement locatif est désormais réservé à une clientèle plus patrimoniale, ceux qui ont un matelas de sécurité assez conséquent pour convaincre les banques
Martin Menez, président de Bevouac
Comme nous vous l'expliquions dans un précédent article, si votre taux d'endettement dépasse les 33 %, des solutions existent. Par exemple, le remboursement de vos crédits en cours, l'allongement de votre durée d'emprunt etc. Et les banques conservent une marge de manœuvre, à hauteur de 15 %. Nos experts restent disponibles pour échanger avec vous sur vos projets.
Mis à jour le 13 octobre 2020
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Candide Louniangou
Chargée de Relations Presse
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