Achat Immobilier

Indivision ou SCI : que faut-il choisir ?

« Nul n’est censé rester dans l’indivision » nous dit ce vieil adage sûrement tiré de grimoires juridiques. Si vous lisez ces lignes, c’est que cette question vous concerne et qu’il est temps de dépoussiérer ces notions. En effet, comme toutes les personnes qui se partagent la propriété d’un même bien immobilier, vous devrez faire un choix : conserver l’indivision ou se lancer dans la Société Civile Immobilière (SCI) ?

Souvent, l’indivision est considérée comme une situation lourde et précaire, à laquelle la SCI apporte des solutions. Cependant, tout dépend de votre situation et de vos objectifs avec ce bien. Vous l’avez compris, gardez-vous de vous décider avant d’avoir pesé le pour et le contre ! A nous donc de vous guider dans votre réflexion !

1. SCI ou Indivision : mais de quoi parlons-nous exactement ?

Reprenons depuis le début. Si, d’une manière ou d’une autre, vous acheter une maison ou un appartement à plusieurs, il vous faudra décider de son mode de gestion.

  • L’indivision est le mode « par défaut ». Chaque indivisaire bénéficie de droits sur le bien sans que leurs parts soient matériellement divisées. La mise en place est simple, puisqu’automatique, mais la gestion à long-terme est parfois alambiquée car chaque décision doit obtenir l’aval de la majorité…
  • La SCI est une société civile créée par les différents propriétaires pour gérer un bien collectivement. Les associés signent alors le contrat qui prévoient les droits et devoirs de chacun dans toutes les situations possibles. Sécurisante pour les projets à long-terme, elle peut vous « emprisonner » si vous souhaitez changer de projet immobilier.

Cette courte introduction vous permet déjà de dégager leurs principales caractéristiques : l’indivision pour plus de simplicité et la SCI pour une gestion cadrée et efficace sur le long terme. Voyons maintenant de plus près ce qu’il en est. Nous vous avons préparé une petite liste, étape par étape, de la création à la dissolution, en passant par la gestion quotidienne, des différences entre l’indivision et la SCI.

2. SCI ou Indivision : étude comparative (pour faire savant)

Indivision SCI
Création Mécanisme applicable par défaut, ce qui signifie :

–       Pas de formalités administratives (comme la rédaction des statuts constitutifs ou les démarches d’immatriculation au RCS)

 

–       Pas de coûts administratifs (pas de capital social à constituer, pas de frais d’immatriculation, pas de professionnels à payer pour vous aider dans vos démarches…)

Démarches administratives légales telles que :

–       Rédaction des statuts et mention des apports de chacun

–       Immatriculation au RCS

–       Parution au journal officiel

 

Prévoir des frais de dossier, entre 350 € et 1 500 € !

Décisions courantes Décisions prises à la majorité des 2/3 pour tout ce qui concerne l’exploitation normale du bien :

–       Entretien

–       Renouvellement des baux

–       Actes administratifs

Il est possible de nommer un gérant parmi les indivisaires pour prendre en charge ces décisions.

Décisions prises dans le cadre des Assemblées Générales (AG) rassemblant les associés au moins une fois par an, avec les règles suivantes :

–       Règle de la majorité « pertinente », fixée dans les statuts à la création de la société par les fondateurs

–       Rédaction obligatoire du Procès-Verbal

–       Convocation formelle des associés

 

Il est possible de nommer un gérant, pas forcément associé, éventuellement rémunéré, pour les questions de gestion courante.

Décisions exceptionnelles Décisions prises à l’unanimité quand on sort du cadre habituel :

–       Vente du bien

–       Hypothèque

Même fonctionnement que ci-dessus : l’AG exceptionnelle remplace alors l’AG ordinaire.
Transmission On ne choisit pas les autres héritiers lors du décès de l’indivisaire, qui peuvent être très nombreux et automatiquement propriétaires.

Par ailleurs, le compte bancaire commun se bloque tant qu’un nouvel accord entre les héritiers n’est pas signé.

Et n’oubliez pas… La facture des droits de donation est assez salée et vous concerne si la valeur du bien est supérieure à 100 000€.

La succession est organisée à l’avance dans les statuts ! Vous pouvez respirer, tout se fera sereinement grâce au cadre légal de la SCI
Cession Très facile car vous n’avez pas d’autorisation à demander ou de motif à présenter. Les autres indivisaires auront alors un délai d’un mois pour user de leur droit de préemption. Relativement facile mais il vous faut respecter les étapes :

–       Obtenir l’accord des autres associés

–       Définir le prix de cession

–       Remplir les documents administratifs et payer vos impôts !

 

C’est tout 🙂

Vous voilà désormais expert en la matière ! Vous n’êtes pas encore tout à fait au bout de vos peines car il vous faut faire un choix adapté à votre projet immobilier. Ne vous fatiguez pas créer une SCI si vous ne comptez pas garder le chalet alpin dont vous venez d’hériter !

3. Un projet à court-terme ? Choisissez l’indivision !

Ce régime a un mot d’ordre : la simplicité.

Les paperasses administratives, les rédactions de statuts ou les réunions interminables pour décider de quelle couleur repeindre le local à poubelles… Non merci ! Vous êtes sûr de vous et de vos copropriétaires ? Vous comptez revendre vos parts dans très peu de temps ? Ou encore, la transmission du bien ne concernera pas une multitude d’héritiers ? L’indivision peut effectivement vous simplifier la vie !

Si vous êtes de nature prudente, vous pouvez clarifier les droits et les devoirs de chaque propriétaire dans une « convention d’indivision » chez un notaire. Votre communauté pourra alors désigner un gérant, rappeler les quotes-parts de chacun et toutes les règles du quotidien qui éviteront disputes et frustrations.

4. Une préférence pour la stabilité et l’organisation à long-terme ? Lancez-vous dans la SCI !

La SCI vous assure une gestion plus efficace grâce à son cadre légal. Elle vous oblige à une grande rigueur dans toutes vos décisions et à une grande transparence entre tous les associés. Ainsi, vous éviterez les malentendus et les éventuelles arnaques !

De plus, la transmission du bien à vos héritiers se fait selon vos souhaits, de manière apaisée et organisée.

Finalement, si vous n’avez pas peur de vous lancer héroïquement dans les paperasses administratives et considérez sérieusement ce bien commun comme un projet de vie, la SCI est faite pour vous.

A retenir :

L’indivision est le régime par défaut, adapté aux projets de court-terme : le bien n’est pas divisé matériellement entre les propriétaires

La SCI est une société : elle facilite la gestion et la transmission du bien grâce à des lois spécifiques

La SCI vous demande un réel investissement mais si vous avez un projet de long-terme, le jeu en vaut la chandelle !

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