Qu'est-ce que le droit de préemption urbain ?

Après de longues recherches, vous avez enfin trouvé le bien immobilier de vos rêves et vous êtes prêt à acheter. Tout est prêt et pourtant, il se peut que le notaire vous suggère de patienter encore quelques temps. Pas de panique ! Il existe peut-être un droit de préférence, dit droit de préemption, qui permet à la commune d’acquérir le bien en priorité. Elle dispose d’un délai de réflexion, fixé à 2 mois, pour décider de préempter le bien ou non. Mais comment ce droit s’applique-t-il ? Nous vous livrons plus de détails sur cette procédure administrative très encadrée.

Qu’est-ce que le droit de préemption urbain (DPU) ?

Le droit de préemption urbain (DPU) entre en application lors de la vente d’un bien immobilier. Il favorise les communes ou les « organismes délégataires » (État, établissement public d'aménagement, communauté de communes...) par rapport aux particuliers, en leur conférant un droit de priorité. Dans les faits, imaginons que vous ayez trouvé un bien immobilier que vous souhaitez acheter. La mairie peut tout de même se substituer en mettant le DPU en application .

Ce droit de préemption ne peut toutefois pas s’appliquer sans justification préalable. L’achat d’un terrain ou d’un bien immobilier, situé dans sa commune, doit se faire dans le cadre d’une opération d’intérêt général. L’article L300 du code de l’urbanisme dresse la liste des opérations concernées par le droit de préemption urbain. Elles concernent dans la plupart des cas des mises en œuvre de politiques locales d’aménagement du territoire : préserver le patrimoine, faire reculer l’insalubrité, développer des activités économiques, favoriser le tourisme…

Quels sont les différents types de DPU ?

  • Le droit de préemption urbain simple : il octroie à la commune la possibilité d’être prioritaire par rapport aux particuliers pour l’achat d’un bien immobilier. En vertu de l’article L 213-1 du Code de l’urbanisme, sont soumises au droit de préemption, toutes ventes « sous quelque forme que ce soit, de tout immeuble ou ensemble de droits sociaux donnant vocation à l’attribution en propriété ou en jouissance d’un immeuble ou d’une partie d’immeuble, bâti ou non bâti ». Il s’agit donc de terrains ou d’immeubles déjà construits.
  • Le droit de préemption urbain renforcé : c’est une extension du DPU simple. Il concerne des biens immobiliers auxquels le droit de préemption simple ne peut être appliqué. Il inclut par exemple des ventes de lots de copropriété ou bien encore d’immeubles ayant été construits il y a moins de dix ans.

Comment gérer son achat quand il y a un droit de préemption urbain ?

Si votre bien immobilier est situé dans le périmètre d’une zone de préemption urbaine, vous devrez entrer en contact avec la commune dont dépend cette zone pour lui fournir une déclaration d’intention d’aliéner ou DIA.

La mairie dispose d’un délai de deux mois, après la réception de ce document, pour vous faire savoir si elle souhaite exercer son droit de préemption urbain. Si elle ne se manifeste pas, cela vaut comme renonciation.

Soyez très vigilant ! Si vous oubliez de faire parvenir une DIA à la commune, cela peut avoir de lourdes conséquences. Notamment la nullité de la vente, et ce pour une durée de 5 ans à compter de la signature. C’est au notaire de s’assurer de l’existence d’un éventuel droit de préemption, en déterminant si le bien se situe en périmètre de droit de préemption et le cas échéant, de soumettre à la commune la DIA. Il procède alors à ce que l’on appelle la « purge » du droit de préemption.

Comment formuler votre DIA dans le cas où il existe un droit de préemption urbain ?

La déclaration d’intention d’aliéner se présente sous la forme d’un formulaire. Il vous faudra l’envoyer à la mairie par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en quatre exemplaires.

Il y sera mentionné :

  • L’utilisation actuelle du bien
  • Les coordonnées de l’acheteur potentiel
  • L’indication du prix et les conditions de vente
  • Des informations sur la situation géographique du bien

    Vous devrez également accompagner votre demande des pièces justificatives mentionnées dans le formulaire.

Peut-il y avoir rétrocession d'un logement ayant fait l'objet du droit de préemption urbain ?

Dans le cas où la commune ne respecte pas certaines conditions, le propriétaire dont le bien a été préempté peut racheter son bien immobilier. C’est le droit de rétrocession. La collectivité doit en priorité proposer le logement à l’ancien propriétaire. Si celui-ci n’est pas intéressé par le rachat, la mairie doit alors s’adresser à l’ancien potentiel acheteur.

Cette procédure s’applique dans les cas où la collectivité décide d’utiliser le bien pour un motif différent de celui qui avait été mentionné lors de la décision de préemption. La mairie doit alors notifier l’ancien propriétaire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Elle doit également faire figurer le prix de vente proposé dans son offre. A partir de ce moment, l’ancien propriétaire dispose d’un délai de deux mois pour faire connaître ses intentions : soit il accepte l’offre de la mairie et rachète le bien au prix proposé, soit il renonce à acquérir le bien, soit il entame des négociations avec la mairie pour racheter le bien à un prix qu’il propose.

Si aucun accord n’est trouvé dans ce délai de deux mois, une des parties peut faire appel au tribunal de grande instance pour fixer le prix de vente du bien. Si l’ancien propriétaire ne s’est pas manifesté, on considère qu’il renonce au rachat du bien immobilier. La mairie doit alors se tourner vers un éventuel ancien acquéreur.

Une question subsiste toutefois. Comment savoir si votre bien se situe dans un périmètre de droit de préemption ? Vous pouvez contacter le service urbanisme de la commune concernée. Vous pouvez également contacter nos experts qui répondront à toutes vos questions.

A retenir
  • Dans certains cas, la commune où vous achetez votre bien peut bénéficier d'un prioritaire pour acheter le bien que vous convoitez
  • C'est au notaire de vous informer d'une telle situation et de remplir les documents nécessaires
  • Il est possible de racheter un bien préempté, mais ce n'est pas automatique
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