Les taux immobiliers en juillet 2020 : la baisse se confirme
Taux moyens : 0,89 % sur 15 ans, 1,02 % sur 20 ans et 1,34 % sur 25 ans, avec possibilité de négocier sur les dossiers solides des taux à 0,65 % sur 15 ans, 0,80 % sur 20 ans et 1,20 % sur 25 ans.
En ce mois de juillet, la plupart des banques finissent de corriger la hausse des taux survenue pendant le confinement, avec une baisse de 0,1 à 0,25 %. Globalement, avec une économie qui repart, et des banques qui retrouvent une capacité de production quasi normale, la situation des taux est à la baisse. Quelques banques avaient déjà amorcé la tendance en juin, et la baisse de l’OAT se poursuit sur les dernières semaines plaçant l’OAT 10 ans nettement en territoire négatif : il semble donc peu probable que les taux repartent à la hausse à court terme.
La légère hausse des taux d’usure sur les prêts de 20 ans et plus, de 2,51 % à 2,57 % apporte un peu plus de marge de manoeuvre dans la gestion de dossiers qui étaient jusqu’ici finançables, mais exclus par l'effet ciseau (hausse des taux du crédit/ baisse des taux d’usure). Les bons profils peuvent espérer des taux attractifs, à l’instar de ce couple de cadres de 40 ans, aux revenus de 80 000 € net par an et avec un apport de 60 000 €, ayant obtenu un prêt de 400 000 € sur 20 ans à 0,8 %.
Cette hausse des taux d’usure, est certes très légère, mais constitue un élément positif pour la reprise des dossiers permise par la baisse des taux et les objectifs des banques à atteindre d’ici la fin d’année. Des profils qui ne rentraient pas dans les critères pourront désormais être éligibles, comme certains clients de plus de 45 ans qui étaient pénalisés par le poids de l’assurance de prêt
Enfin, signe supplémentaire que la situation s’améliore, l’indice de finançabilité Pretto s’améliore : 71 demandes sur 100 correspondent à des projets finançables, l’indice n’était que de 63 sur 100 pendant le confinement.
Investissement locatif et activité partielle, des dossiers en difficulté
“Les recommandations du HCSF constituent un frein encore trop fort. C’est particulièrement vrai pour les investisseurs. En 2019, un taux d’endettement élevé n’était pas un problème rédhibitoire pour les banques. Aujourd’hui, même avec des revenus confortables, autour de 80 000 € pour une personne seule et un reste à vivre élevé, un taux d’endettement supérieur à 33 % rend très souvent le dossier impossible à financer, explique Pierre Chapon, CEO et co-fondateur de Pretto. En début d’année, selon une étude menée par Pretto, 8 % des ménages se sont retrouvés exclus du crédit immobilier du fait du durcissement des limites d’endettement suite aux recommandations du HCSF (pour un impact estimé de 120 000 projets sur une année pleine) et pour ceux en capacité d’emprunt, la durée de crédit a été rallongée dans la moitié des cas (20% des emprunteurs voient leur durée de financement se rallonger de 3 ans ou plus), afin de diminuer ce taux d’endettement. Il y a peu de chances d’assister à un changement, tant que le HCSF ne reviendra pas sur ses recommandations”.
Enfin, le prolongement du chômage partiel impacte la capacité d’emprunt des particuliers sur les prochains mois. Certains devront reporter leur projet.
Les banques privilégient les profils travaillant de nouveau à temps plein, ou dont la baisse du salaire n’impacte pas la capacité d’emprunt. La situation peut être plus complexe pour les employés de secteurs touchés de plein fouet par la crise, les banques étant prudentes face aux risques existant pour leurs emplois
Le mois de juin 2020 chez Pretto
| Montant moyen d’emprunt | 321 977 € |
| Durée moyenne d'emprunt | 21 ans |
| Revenus moyens des emprunteurs | 72 200 € |
| Âge moyen des emprunteurs | 34 ans |
| Nombre de projets finançables sur 100 | 71 |
| Indice de finançabilité sur les résidences principales | 76 % |
| Indice de finançabilité sur les résidences secondaires | 43 % |
| Indice de finançabilité sur l'investissement locatif | 48 % |
L'indice de finançabilité est calculé selon les critères d’acceptation des banques d’après les donnés et l’algorithme de Pretto
