Prêt immobilier sans assurance : est-ce possible ?

L'assurance de prêt est systématiquement réquisitionnée pour valider l'obtention de votre prêt immobilier.

C'est une condition nécessaire si vous voulez devenir propriétaire. Néanmoins si l'assurance est constamment utilisée par les banques, est-il tout de même possible de contracter un prêt immobilier sans assurance emprunteur ? Découvrons le ensemble.

L’assurance de prêt immobilier est-elle obligatoire ?

Non, l’assurance de prêt immobilier n’est pas obligatoire sur le plan légal. Mais en pratique, les établissements bancaires l'exigent systématiquement.
Dans certains cas, il arrive que les organismes de prêts acceptent de prêter une somme à un bénéficiaire à risque, mais il s'agit généralement de très grandes sommes, et la banque octroie alors le prêt sous conditions de nantissement, de caution ou d’hypothèque.
A savoir
Vous pouvez choisir une autre assurance que celle proposée par l'établissement bancaire.
La loi Sapin 2 permet aussi de changer d'assureur dès que le contrat dépasse les 12 mois d’existence.

Dans quels cas l’assurance peut-elle refuser de me couvrir ?

Les assurances ne sont pas obligées de couvrir un emprunteur immobilier. En toute légalité, elles peuvent refuser de vous assurer si elles jugent, après étude de votre dossier, que vous présentez des risques trop importants.

Elles peuvent refuser de signer un contrat si l'emprunteur :

  • présente un risque aggravé de santé. Les problèmes médicaux pris en considération peuvent être actuels ou bien antérieurs à la demande
  • exerce un métier ou un sport à risque comme le saut en parachute, par exemple
  • est « trop » âgé. L’âge limite de souscription à la garantie décès, par exemple, peut vaciller entre 70 et 85 selon les assurances. À noter que les emprunteurs seniors ne parvenant pas à trouver une assurance peuvent tenter leur chance avec la Convention AERAS
  • réside à l'étranger
A savoir

Le refus d'une assurance peut faire manquer l'accès au crédit, puisque les banques prêtent très rarement sans couverture par une assurance.

C'est pourquoi il faut multiplier les devis auprès d'assurances ou se faire accompagner par un courtier en assurance.

L’assurance peut vous exclure de certaines garanties

Parfois, l'assureur va accepter de couvrir le prêt immobilier, mais au vu du risque présenté, il peut :

  • Appliquer une surprime
  • Vous faire un refus avec ajournement : ici l'assureur refusee de signer un contrat en précisant qu’il ne peut pas vous couvrir durant une durée déterminée
  • Vous exclure de certaines garanties : par exemple si votre état de santé semble représenter un risque important pour la poursuite de vos activités

L'assurance peut aussi exclure des sinistres. Prenons un nouvel exemple : vous travaillez en tant que cordiste. L’assureur peut vous proposer de tout couvrir, ou bien d'exclure l'application de la garantie en cas d'accident lié à la pratique de ce métier à risque.

Quelles solutions si un assureur refuse de couvrir mon prêt immobilier ?

Un refus ne veut pas dire que tout est perdu ! En effet, vous n’êtes pas obligé de contracter l’assurance de la banque prêteuse et ce grâce à la délégation d’assurance. Vous pouvez donc solliciter différents assureurs qui accepteront peut-être votre dossier.
Si votre assurance vous présente des surprimes ou bien des exclusions, sachez que vous êtes en droit de changer d'assurance chaque année à la date anniversaire du contrat.
Bon plan

Vous pouvez aussi contacter un courtier en assurances pour comparer et négocier au mieux les différentes offres d’assurances et faire-valoir votre profil emprunteur.

Comment faire un crédit immobilier sans assurance ?

Certaines banques accordent un prêt immobilier sans assurance si le candidat à l’emprunt souscrit à l’une des trois garanties que nous vous présentons.

Le nantissement

En cas de prêt immobilier sans assurance, l’emprunteur peut mettre un bien incorporel en gage à sa banque comme un compte d'assurance vie. On parle alors de nantissement.

Si ce premier ne peut plus rembourser son prêt, alors la banque se réserve le droit d'utiliser le bien nanti pour se faire rembourser.

Le bien nanti peut s’agir d'un contrat d'assurance-vie, un portefeuille d'actions ou encore un plan d'épargne salariale, par exemple.

A savoir
À noter que le nantissement est souvent moins coûteux qu’un cautionnement ou une hypothèque. Néanmoins elle présente beaucoup de contraintes, notamment dans la gestion dynamique du compte nanti.

L’hypothèque

Cette garantie diffère du nantissement, car il s’agit de donner en gage un bien corporel comme un bien immobilier, par exemple.

Le coût initial de l’hypothèque conventionnelle est généralement plus cher que les garanties personnelles ou les cautions, mais elle est requise pour l’investissement dans un logement neuf.

En outre, il faut comptabiliser des frais additionnels de levée de garantie anticipée en cas de renégociation du crédit.

La caution bancaire

Une personne qui souhaite demander un prêt immobilier sans assurance peut utiliser la caution bancaire.

Une banque étudie le dossier de l’emprunteur et peut accepter de se porter caution en cas de non-remboursement de l’emprunt à la banque créditrice.

On retrouve aussi le cautionnement mutuel : une coopérative mutualise les risques pour assurer les prêts de tous ses adhérents.

En contrepartie, l’emprunteur règle à l’établissement qui se porte caution une « commission de caution » et une contribution au Fonds mutuelle.

A retenir
  • L'assurance est systématiquement demandée par les banques mais légalement, elle n'est pas obligatoire
  • La délégation d'assurance de prêt immobilier vous permet de prendre votre garantie emprunteur en dehors de la banque qui vous octroie le crédit
  • Vous pouvez, si vous n'avez pas d'assurance, utiliser une caution
Mis à jour le 5 juin 2020
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Eloi Gabin
Performance Manager et Responsable Assurance
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